北京二手商住房市場(chǎng)“熄火” 投資客這回搞砸了！
“3·26”商住限購政策的第二天,《證券日?qǐng)?bào)》走訪了鏈家、我愛我家等多家北京大型中介門店調(diào)查發(fā)現(xiàn),原本用來張貼房源信息的玻璃窗全部空白一片,以往常見的門店門口像擺廣告一樣昭示房源信息的各種“用具”都不見了,以往都散落在外的經(jīng)紀(jì)人騎的摩托車在店門口停了一片,圍在一起的經(jīng)紀(jì)人都在聊天。
“最近沒生意呀?！币晃唤?jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者表示,“3·17”新政以來,只有剛需還來問問情況,原打算換房的人全部“熄火”,即使算上之前還有購買二套房能力的換房客戶的交易還在進(jìn)行,全店最近都沒有幾單交易。“3·26”商住限購政策出來后,商住房源更是全部下線,現(xiàn)在全集團(tuán)都不接受業(yè)主登記掛單銷售,投資客想買賣商住房,估計(jì)要等等了,即使拋售,渠道也被堵了。
值得一提的是,記者身邊的李女士(化名)就陷入了“砸”在手里的焦慮中。
投資客拋售無門
昨天,《證券日?qǐng)?bào)》記者身邊一位朋友(李女士)打來電話,詢問名下的商住房是不是要”砸“手里了。
李女士名下有兩套房,均在郊區(qū),一套是70年產(chǎn)權(quán)小戶型,自己居住,另一套是商住房,目前正在出租。買下商住房,原本是出于投資的考慮,同時(shí)也能以租金補(bǔ)貼房貸。不過,李女士今年打算換房,因?yàn)?0年產(chǎn)權(quán)的住宅太小,兩套房又相距較遠(yuǎn),已經(jīng)無法滿足一家人的居住需求,就打算賣掉商住房來換大房子。不過,李女士并沒有乘上這班“末班車”。
“現(xiàn)在商住房賣不掉了,我算了一下,即使我賣掉70年產(chǎn)權(quán)的房子,也沒法湊足錢買我看上的房子,因?yàn)檎J(rèn)房認(rèn)貸后,再買房首付太高了,就不如不換了。”
《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了北京多家中介門店后發(fā)現(xiàn),鏈家、我愛我家等中介確實(shí)已經(jīng)不再給業(yè)主掛售二手商住房。
“二手商住市場(chǎng)這兩天幾乎等同于無交易?！蹦虫溂议T店一位人士向本報(bào)記者直言,現(xiàn)在全集團(tuán)都下線了商住房源,更不接受新商住房源的掛售,雖然存在零星人士來詢問是否能買商住房的情況,但由于限購條件的制約,對(duì)于個(gè)人而言,購買商住房等同于購買70年住宅,那么還不如去購買住宅。
無獨(dú)有偶,《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪的多家中介門店幾乎都給了記者同樣的說法,即使能夠掛單銷售,也不見得有接盤者,畢竟,市場(chǎng)上以公司名義購買實(shí)際用途是住宅的商住項(xiàng)目本來就很少,擁有購買商住資格的個(gè)人,對(duì)于全款支付而言,70年住宅比商住更有吸引力。
不過,通州一家中介表示,可以掛售,但需要是通州區(qū)域的二手商住房源。該店一位經(jīng)紀(jì)人表示,即使名下有房,也有方法可以買,只不過這樣做的人可能不多。比如,注冊(cè)一個(gè)皮包公司,估計(jì)只需5000元就夠了,然后以公司名義購買,這樣就可以了。目前來看,還沒有以公司注冊(cè)年限或注冊(cè)資金等具體限制要求禁止購買商住房的政策,所以這一方法是可行的。不過,目前還沒有接觸到想這樣買房的案例。
畢竟,10天內(nèi)北京市第9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策,此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)劃分……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查,幾乎斷絕了所有炒房的可能性。
商住房市場(chǎng)將“休眠”
值得關(guān)注的是,由于北京限購政策已執(zhí)行了近7年,此前有大量的被限人群和投資客都買了商住房,這種類住宅項(xiàng)目的房價(jià)水漲船高的同時(shí),還在北京存量房和新房市場(chǎng)上占比逐年增加。
有公開資料顯示,過去十年,北京地區(qū)成交約40萬套商住類物業(yè),現(xiàn)在的庫存量介于7萬套至9萬套之間,這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億元以上,這一庫存量幾乎創(chuàng)下十年來新高。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年以前,北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中商辦類產(chǎn)品還只是補(bǔ)充,其成交占比基本都在30%以內(nèi),但是2016年開始與純商住宅分庭抗禮,當(dāng)年商辦成交占比甚至超過純商住宅達(dá)到59%。
對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示,住宅價(jià)格大漲直接對(duì)購房需求產(chǎn)生抑制和擠壓,是造成商辦迅速崛起,銷量反超住宅的根本原因。2016年,北京純商住宅成交價(jià)格同比漲幅達(dá)到27%,套均總價(jià)更是由2015年的376萬元上漲至571萬元。純商住宅價(jià)格的快速上漲,使得商辦產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯,因此成交量也隨之快速攀升。
不過,隨著“3·26”商住限購政策的執(zhí)行,北京商住亂象也將得到整治。3月26日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》發(fā)布,其中規(guī)定“新建商辦最小分割單元不得低于500平米”、“在建商辦只能銷售給公司”、“二手商辦銷售要符合嚴(yán)格條件”,并且“商業(yè)銀行暫停對(duì)于個(gè)人購買商辦的個(gè)人購房貸款”。
郭毅認(rèn)為,這一新規(guī)將未建、在建、在售,以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括其中,完全阻斷了個(gè)人購買商辦產(chǎn)品的渠道,對(duì)于蒸蒸日上的商辦市場(chǎng)來說也成為一記“強(qiáng)擊”,商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結(jié),因此對(duì)于市場(chǎng)成交的制約也將是直接而有效的。在商辦“末班車”效應(yīng)褪去之后,預(yù)計(jì)3月底以及4月份,北京商品住宅市場(chǎng)成交量也將快速降至冰點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,“3·26”商住兩用項(xiàng)目限購措施,不是簡單地“認(rèn)房又認(rèn)貸”這種內(nèi)容,而是全面改變游戲規(guī)則,使其回歸商辦類項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過去多年的樓市發(fā)展中,商辦類本身就是畸形的,大部分物業(yè)成為類居住物業(yè)。他預(yù)計(jì),“商住兩用”類物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的跌幅,成交量下滑60%以上,可能進(jìn)入休眠狀態(tài)。
