北京4月僅有10個(gè)住宅新盤入市 開發(fā)商推盤節(jié)奏被打亂
近日，北京市住建委針對(duì)商辦類產(chǎn)品出臺(tái)了新的限購(gòu)政策，并且隨后就全部暫停了6個(gè)違規(guī)商辦類項(xiàng)目的網(wǎng)簽。這也是自2010年樓市開始限購(gòu)以來(lái)，商辦類產(chǎn)品首次加入“限購(gòu)套餐”。不僅如此，不止限購(gòu)，還有禁止貸款、禁止新建商辦出售給個(gè)人的做法，進(jìn)一步打擊了商辦市場(chǎng)的投資風(fēng)氣。
不難看出，在“3·17”樓市新政后，新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)開啟，從限購(gòu)到限貸，從遏制“假離婚”到遏制學(xué)區(qū)房、商辦公寓，多種措施正在使住房重新回歸居住屬性。
在嚴(yán)厲的政策下，北京住宅市場(chǎng)還處于消化調(diào)整中，新房供應(yīng)明顯放緩。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份預(yù)計(jì)僅有10個(gè)住宅類新房入市，而且還都是主打大戶型的改善類產(chǎn)品。原本還會(huì)有7個(gè)商辦類新盤，但由于遭遇限購(gòu)新政的影響，商辦市場(chǎng)很可能陷入冰封，這7個(gè)商辦新盤恐怕難以如約入市了。
4月僅10個(gè)住宅新盤 難覓小戶型
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自從“3·17”新政后，住宅類產(chǎn)品還未有新盤入市，這樣的供應(yīng)低迷情況很可能延續(xù)到4月份。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有10個(gè)住宅類項(xiàng)目入市，其中只有泰禾·昌平拾景園是首次入市的純新盤，其他的如首開保利·熙悅誠(chéng)郡、麗景長(zhǎng)安等9個(gè)樓盤都是老項(xiàng)目后期。
從4月入市項(xiàng)目特征來(lái)看，五環(huán)內(nèi)僅首開保利·熙悅誠(chéng)郡一個(gè)項(xiàng)目，其余均位于五、六環(huán)之間以及六環(huán)外，由于北京供地結(jié)構(gòu)已明顯以六環(huán)外為主，城區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量逐漸呈現(xiàn)鳳毛麟角之勢(shì)，因此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然有收緊調(diào)控的影響，城區(qū)項(xiàng)目相對(duì)受到制約較小，市場(chǎng)接受度仍會(huì)較高。
此外，北青報(bào)記者通過(guò)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月新盤中只有房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)光和作用、韓建雅苑和東亞·朗悅居三個(gè)項(xiàng)目有兩居室，且兩個(gè)位于六環(huán)外，一個(gè)位于五環(huán)外。除此之外，其余項(xiàng)目皆為大戶型的三居或四居。
不僅是難覓小戶型正在成為新房市場(chǎng)的特點(diǎn)，新盤數(shù)量逐漸減少的趨勢(shì)也將持續(xù)一段時(shí)間。從近兩個(gè)月的項(xiàng)目取證速度來(lái)看，目前對(duì)于預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管依然嚴(yán)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尤其是在“3·17”新政出臺(tái)，嚴(yán)控房?jī)r(jià)的階段，接下來(lái)一段時(shí)間的發(fā)證速度仍會(huì)較為緩慢，因此也將影響短期內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)。月均十余個(gè)住宅項(xiàng)目或成為常態(tài)。
開發(fā)商推盤節(jié)奏被打亂
不僅是預(yù)售證的限制，新政對(duì)于二套房的認(rèn)房又認(rèn)貸，并且提高了二套房首付，也讓開發(fā)商的推盤節(jié)奏陷入慌亂。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，突如其來(lái)的“3·17”新政打亂了開發(fā)商的入市節(jié)奏，3月下旬以及4月份北京住宅市場(chǎng)將進(jìn)入供應(yīng)調(diào)整期。新政當(dāng)中對(duì)于二套房的重新認(rèn)定使得開發(fā)商不得不重新篩選有效客源。
首先從“非普”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，目前北京“普通住宅”為五至六環(huán)單價(jià)不超過(guò)31680元/平方米，而今年北京五六環(huán)之間純商普宅成交均價(jià)已高達(dá)48632元/平方米，由此可以看出北京六環(huán)內(nèi)已全部“非普”，甚至六環(huán)外部分項(xiàng)目也已邁入“非普”的行列，因此對(duì)于新房市場(chǎng)而言，如果被認(rèn)定為二套房，購(gòu)買新房的首付比例已基本都攀升至八成。
按照今年以來(lái)全市六環(huán)內(nèi)740萬(wàn)元的套均總價(jià)來(lái)計(jì)算，相比新政前的只認(rèn)房不認(rèn)貸，一些換房買家的首付需多付出近300萬(wàn)元，因此新政對(duì)于這部分改善型需求群體來(lái)說(shuō)影響最大。因此，郭毅表示，這部分“賣一買一”的改善型需求所占比重較大，對(duì)于需求端的直接遏制也使得開發(fā)商不得不調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏。
商辦類新盤將銳減 成交量可能腰斬
事實(shí)上，在亞豪機(jī)構(gòu)提供、4月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目總共有17個(gè)，不僅有10個(gè)住宅項(xiàng)目，還有7個(gè)商辦類新盤。但3月26日晚間出臺(tái)的商辦類產(chǎn)品的限購(gòu)新政，讓這7個(gè)商辦產(chǎn)品入市銷售的可能性變得微乎其微。根據(jù)北京市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)5年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這一新規(guī)將未建、在建、在售，以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括其中，完全阻斷了個(gè)人購(gòu)買商辦產(chǎn)品的渠道，對(duì)于商辦市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也成為一記“強(qiáng)擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結(jié)。商辦項(xiàng)目曾經(jīng)吸引購(gòu)房人的低總價(jià)、五成首付的優(yōu)勢(shì)，都已經(jīng)不復(fù)存在，并且明確規(guī)定新建商辦項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，因此業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，原本計(jì)劃近期開盤的7個(gè)商辦類新盤很可能會(huì)無(wú)一入市。
不僅如此，商辦類產(chǎn)品的成交也很可能陷入冰封。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，北京商住等商辦項(xiàng)目可能成交量腰斬。
數(shù)據(jù)顯示，商辦類產(chǎn)品從去年起就占了新房成交的一半以上。以2016年1月1日截至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業(yè)看，包括普通住宅、自住房、商住公寓、別墅共計(jì)成交了14.16萬(wàn)套，其中商辦產(chǎn)品將近7.6萬(wàn)套，占比達(dá)到了53.6%。
商辦成品成為新房成交主力的情況，今年應(yīng)該不會(huì)發(fā)生了。上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，限購(gòu)商辦產(chǎn)品后，個(gè)人認(rèn)購(gòu)此類產(chǎn)品不能貸款、要有5年社保、無(wú)房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類物業(yè)的認(rèn)購(gòu)價(jià)值幾乎壓縮為零?；蛘哒f(shuō),已經(jīng)使得此類物業(yè)從香餑餑轉(zhuǎn)變?yōu)闋C手山芋。
