盤點(diǎn)三月房地產(chǎn)的十大現(xiàn)象 這輪調(diào)控要?jiǎng)诱娓窳藛?/h3>
時(shí)間：2017/4/2
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“必須將房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭控制住,才能實(shí)現(xiàn)住有所居的房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo),促使商品住房回歸居住屬性。”
3月29日,杭州限購(gòu)升級(jí)。該市住保房管局官網(wǎng)在新政通知的結(jié)尾,鏈接了專家觀點(diǎn):“近期,受綜合因素影響,全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲預(yù)期再次增強(qiáng),掀起了新一輪的購(gòu)房熱潮,杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速升溫,大量投資、投機(jī)需求涌入市場(chǎng),如果任憑這種態(tài)勢(shì)蔓延下去,很可能集聚房?jī)r(jià)泡沫,加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?
這是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控潮新的注腳。2017年3月,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),共有31個(gè)城市加入調(diào)控大軍,平均每天1個(gè)城市,發(fā)布時(shí)間之密、覆蓋范圍之廣為近年罕見(jiàn),有些是調(diào)控政策疊加,有的是首次實(shí)施。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌(博客)感嘆,本輪調(diào)控會(huì)超過(guò)任何想象。
此輪調(diào)控的不同之處在哪兒?縱觀3月調(diào)控風(fēng)暴,第一財(cái)經(jīng)“干貨鋪”欄目總結(jié)了十大現(xiàn)象:
現(xiàn)象一:密集調(diào)控,一二三四線全面開(kāi)花
本輪政策以長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)京城市圈為中心,周邊二三四線城市乃至熱點(diǎn)縣區(qū)均在調(diào)控隊(duì)列中,調(diào)控地理范圍的擴(kuò)大成為本輪調(diào)控的重要特點(diǎn)。
環(huán)北京區(qū)域的河北涿州、淶水、崇禮采取限購(gòu)。而以上海為中心,周邊如浙江杭州、江蘇南京也加入了限購(gòu)升級(jí)隊(duì)伍。這些城市受到一線城市房?jī)r(jià)快速上升的影響,部分剛需購(gòu)買力溢出。
在北京“3?17”新政后,緊跟其后的調(diào)控腳步聲明顯更為密集。
現(xiàn)象二:一次不夠,多地使出“連環(huán)招”
據(jù)統(tǒng)計(jì),僅一個(gè)月之內(nèi),廈門兩次發(fā)通知強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理,杭州、廣州均是3次出臺(tái)調(diào)控措施,
以杭州為例,杭州住保房管局3月2日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房限購(gòu)措施的通知》,明確暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
24日,杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政,為遏制土地高溢價(jià),其中規(guī)定當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。
3月28日,杭州再度出手,同步調(diào)整住房限購(gòu)及銷售監(jiān)管措施、住房公積金貸款政策和商業(yè)性住房信貸政策,認(rèn)房又認(rèn)貸。
現(xiàn)象三:花樣翻新,哪里漲價(jià)調(diào)哪里
市場(chǎng)出現(xiàn)分化,調(diào)控政策也因城施策。除了祭出認(rèn)房又認(rèn)貸大招,“干貨鋪”欄目發(fā)現(xiàn),調(diào)控方式已經(jīng)推陳出新,頻頻出現(xiàn)有針對(duì)性的新“打法”。
例如廈門、青島、廣州要求,新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
廈門要求,通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后,再次購(gòu)買住房需滿3年;非廈門戶籍須提供4年內(nèi)連續(xù)3年納稅。
廣州規(guī)定,對(duì)本市戶籍成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房。將“假離婚”炒房拒之門外。
北京要求,商辦類項(xiàng)目不得作為居住適用,成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。
此輪調(diào)控,各地政策已經(jīng)不僅局限于限購(gòu)限貸,對(duì)熱點(diǎn)問(wèn)題均作出調(diào)控規(guī)定,可以說(shuō)哪里有漲價(jià)趨勢(shì),哪里就有政策調(diào)控。
現(xiàn)象四:遏制溢價(jià),給土地設(shè)定上限價(jià)格
3月24日晚,杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政,規(guī)定:
當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí),地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售;
溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià),轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例;
當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí),轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。
而去年9月26日,杭州便已設(shè)過(guò)一次上限:溢價(jià)滿100%,須在一個(gè)月內(nèi)付清土地全款;溢價(jià)滿120%,一個(gè)月付清全款,并且現(xiàn)房銷售;當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率達(dá)到150%時(shí),不再接受更高報(bào)價(jià)。
現(xiàn)象五:炮打雙雄,商住房、學(xué)區(qū)房被盯上
3月26日,北京市明確規(guī)定,商辦類項(xiàng)目不得作為居住適用,新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人,二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí),商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
這使得北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。
為遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象,有媒體報(bào)道稱,北京市教委正研究論證擴(kuò)大“多校劃片”政策,并通過(guò)隨機(jī)搖號(hào)的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位,這就意味著通過(guò)學(xué)區(qū)房入學(xué)將大幅增加不確定性。
此外,北京市住建委也加大火力,近日連續(xù)加碼針對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格管控力度,明確通知中介機(jī)構(gòu)對(duì)于單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)的房產(chǎn)不得掛網(wǎng)。
現(xiàn)象六:難得一見(jiàn),國(guó)家級(jí)貧困縣也來(lái)了
安徽臨泉縣是國(guó)家級(jí)貧困縣,但商品房均價(jià)每平米已超6000元。臨泉縣本月出臺(tái)意見(jiàn),“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”,要給樓市“降溫”。
意見(jiàn)要求,原則上全縣毛坯房均價(jià)控制在每平方米5200元以內(nèi),精裝房均價(jià)控制在每平方米6000元以內(nèi)。銷售價(jià)格由國(guó)土部門根據(jù)區(qū)位條件提出建議由土委會(huì)研究后確定。
官方文件顯示,“由于臨泉縣龐大的人口基數(shù)和市場(chǎng)需求,再加上近兩年征地拆遷力度不斷加大,我縣房?jī)r(jià)持續(xù)火熱。”2月份臨泉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2月份商品房銷售均價(jià)6143元/平方米,與去年當(dāng)月同比增幅28%,其中:商業(yè)均價(jià)10358元/平方米,住宅均價(jià)5709元/平方米。
現(xiàn)象七:逢漲必查,房地產(chǎn)中介不能“任性”
北京“3·17”樓市新政后一周,北京市級(jí)執(zhí)法部門重拳執(zhí)法,嚴(yán)查本市房地產(chǎn)中介門店,目前已有38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓。
另?yè)?jù)北京市各區(qū)房管部門檢查統(tǒng)計(jì),91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。
北京市住建委主任表示,一旦發(fā)現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等,將逢“漲”必查、逢“炒”必“辦”。
從某大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反饋的三方協(xié)議簽訂情況看,新政發(fā)布后的一周日均簽訂322單,較新政前一周日均簽訂單數(shù)減少六成。
現(xiàn)象八:大佬謹(jǐn)慎,萬(wàn)科要迎房?jī)r(jià)下跌、融創(chuàng)“非常悲觀”
3月26日晚間萬(wàn)科A發(fā)布的2016年年度報(bào)告顯示,對(duì)12個(gè)城市的13個(gè)樓盤計(jì)提13.8億跌價(jià)損失。
萬(wàn)科執(zhí)行副總裁孫嘉表示,這是審慎的原則,通過(guò)周邊的房?jī)r(jià)和未來(lái)的預(yù)期,我們認(rèn)為是基于市場(chǎng)的情況和未來(lái)市場(chǎng)的情況持謹(jǐn)慎態(tài)度。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在28日表示,“我們對(duì)市場(chǎng)是非常非常悲觀的,我們從去年10月份開(kāi)始基本上就不拿地了?！?
對(duì)于本輪樓市調(diào)控,孫宏斌坦言,“房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)特別大。政策收緊厲害,現(xiàn)金流收緊。房?jī)r(jià)不一定會(huì)暴漲,房?jī)r(jià)不暴漲買的地就有問(wèn)題。本輪調(diào)控會(huì)超過(guò)任何想象。”
而另一方面,值得一提的是,萬(wàn)科、融創(chuàng)在2016年銷售金額均實(shí)現(xiàn)大幅上漲。萬(wàn)科銷售金額3,647.7億元,同比增長(zhǎng)39.5%。融創(chuàng)中國(guó)合同銷售金額為1506億元,同比增長(zhǎng)121%。融創(chuàng)中國(guó)稱,其2017年的銷售目標(biāo)已確定為2100億元。
現(xiàn)象九:樓市收緊,土地依然活躍
面粉的價(jià)格比面包更貴,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇往往還是買更多的面粉。
3月24日,杭州蕭山區(qū)出讓兩塊宅地,這是3月3日杭州限購(gòu)升級(jí)后的“第一拍”?，F(xiàn)場(chǎng)有30多家房企參與爭(zhēng)奪,最終,1號(hào)地塊由融信競(jìng)得,樓面價(jià)30816元/平方米;2號(hào)地塊由恒 大競(jìng)得,樓面價(jià)30387元/平方米。均大幅刷新該板塊在去年9月創(chuàng)下的20267元/平方米樓面最高價(jià)。
29日,廣州市繼3月17日樓市新政推出后的“第一拍”,推出的住宅用地引來(lái)了開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)搶。海珠區(qū)石崗路一塊面積為20211平方米的用地,以14億余元起拍。開(kāi)拍前就有開(kāi)發(fā)商一次性加價(jià)1.12億元,讓報(bào)價(jià)直接封頂。當(dāng)日成交的7宗住宅用地中,有6宗達(dá)到最高限制地價(jià)后轉(zhuǎn)為競(jìng)拍配建,這些土地共需配建約42萬(wàn)平方米拆遷安置房等政府性房源。
30日,在南京,當(dāng)?shù)乇驹聵鞘邢拶?gòu)、限貸政策升級(jí)加碼之后,在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行的“不碰面”的土地拍賣會(huì)上,仍有多幅地拍出最高限價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)需搖號(hào)決定最終贏家。
現(xiàn)象十:高層表態(tài),貨幣寬松周期或結(jié)束
2016年新增貸款中接近45%是房地產(chǎn)相關(guān)貸款。一二線城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)伴隨信貸寬松出現(xiàn),挑戰(zhàn)著年輕家庭的承受能力,也挑戰(zhàn)著決策層的接受度。當(dāng)下,“看不見(jiàn)的手”從何處著手,如何擠出市場(chǎng)泡沫,如何調(diào)整貨幣政策、完善財(cái)稅機(jī)制,如何消解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定顯得至關(guān)重要。
3月26日,央行行長(zhǎng)周小川在博鰲表示,在實(shí)施多年量化寬松貨幣政策之后,本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲,即貨幣政策不再像過(guò)去那樣寬松。
周小川說(shuō),“現(xiàn)階段,我們應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)性改革和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略調(diào)整,不能過(guò)度依賴貨幣政策,這個(gè)信號(hào)至關(guān)重要?！?
此番言論被媒體解讀為,貨幣寬松周期結(jié)束,除了頻頻通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作悄然收緊流動(dòng)性,相關(guān)房貸也被納入嚴(yán)格監(jiān)管流程,樓市資金的大輸血包將漸行漸遠(yuǎn),可謂對(duì)炒房客的當(dāng)頭一擊。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌認(rèn)為,“貨幣政策收緊,利率增加,這些措施會(huì)影響到企業(yè)現(xiàn)金流,貸款減少,房?jī)r(jià)肯定會(huì)受影響。這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大,風(fēng)險(xiǎn)大不是因?yàn)槭袌?chǎng),因?yàn)楝F(xiàn)在買的地要虧錢。如果真的政策放松后,我也不大相信會(huì)放漲,因?yàn)榉績(jī)r(jià)已處在高位上了。
“必須將房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭控制住,才能實(shí)現(xiàn)住有所居的房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo),促使商品住房回歸居住屬性。”
3月29日,杭州限購(gòu)升級(jí)。該市住保房管局官網(wǎng)在新政通知的結(jié)尾,鏈接了專家觀點(diǎn):“近期,受綜合因素影響,全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲預(yù)期再次增強(qiáng),掀起了新一輪的購(gòu)房熱潮,杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速升溫,大量投資、投機(jī)需求涌入市場(chǎng),如果任憑這種態(tài)勢(shì)蔓延下去,很可能集聚房?jī)r(jià)泡沫,加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?
這是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控潮新的注腳。2017年3月,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),共有31個(gè)城市加入調(diào)控大軍,平均每天1個(gè)城市,發(fā)布時(shí)間之密、覆蓋范圍之廣為近年罕見(jiàn),有些是調(diào)控政策疊加,有的是首次實(shí)施。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌(博客)感嘆,本輪調(diào)控會(huì)超過(guò)任何想象。
此輪調(diào)控的不同之處在哪兒?縱觀3月調(diào)控風(fēng)暴,第一財(cái)經(jīng)“干貨鋪”欄目總結(jié)了十大現(xiàn)象:
現(xiàn)象一:密集調(diào)控,一二三四線全面開(kāi)花
本輪政策以長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)京城市圈為中心,周邊二三四線城市乃至熱點(diǎn)縣區(qū)均在調(diào)控隊(duì)列中,調(diào)控地理范圍的擴(kuò)大成為本輪調(diào)控的重要特點(diǎn)。
環(huán)北京區(qū)域的河北涿州、淶水、崇禮采取限購(gòu)。而以上海為中心,周邊如浙江杭州、江蘇南京也加入了限購(gòu)升級(jí)隊(duì)伍。這些城市受到一線城市房?jī)r(jià)快速上升的影響,部分剛需購(gòu)買力溢出。
在北京“3?17”新政后,緊跟其后的調(diào)控腳步聲明顯更為密集。
現(xiàn)象二:一次不夠,多地使出“連環(huán)招”
據(jù)統(tǒng)計(jì),僅一個(gè)月之內(nèi),廈門兩次發(fā)通知強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理,杭州、廣州均是3次出臺(tái)調(diào)控措施,
以杭州為例,杭州住保房管局3月2日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房限購(gòu)措施的通知》,明確暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
24日,杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政,為遏制土地高溢價(jià),其中規(guī)定當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。
3月28日,杭州再度出手,同步調(diào)整住房限購(gòu)及銷售監(jiān)管措施、住房公積金貸款政策和商業(yè)性住房信貸政策,認(rèn)房又認(rèn)貸。
現(xiàn)象三:花樣翻新,哪里漲價(jià)調(diào)哪里
市場(chǎng)出現(xiàn)分化,調(diào)控政策也因城施策。除了祭出認(rèn)房又認(rèn)貸大招,“干貨鋪”欄目發(fā)現(xiàn),調(diào)控方式已經(jīng)推陳出新,頻頻出現(xiàn)有針對(duì)性的新“打法”。
例如廈門、青島、廣州要求,新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
廈門要求,通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后,再次購(gòu)買住房需滿3年;非廈門戶籍須提供4年內(nèi)連續(xù)3年納稅。
廣州規(guī)定,對(duì)本市戶籍成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房。將“假離婚”炒房拒之門外。
北京要求,商辦類項(xiàng)目不得作為居住適用,成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。
此輪調(diào)控,各地政策已經(jīng)不僅局限于限購(gòu)限貸,對(duì)熱點(diǎn)問(wèn)題均作出調(diào)控規(guī)定,可以說(shuō)哪里有漲價(jià)趨勢(shì),哪里就有政策調(diào)控。
現(xiàn)象四:遏制溢價(jià),給土地設(shè)定上限價(jià)格
3月24日晚,杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政,規(guī)定:
當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí),地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售;
溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià),轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例;
當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí),轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。
而去年9月26日,杭州便已設(shè)過(guò)一次上限:溢價(jià)滿100%,須在一個(gè)月內(nèi)付清土地全款;溢價(jià)滿120%,一個(gè)月付清全款,并且現(xiàn)房銷售;當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率達(dá)到150%時(shí),不再接受更高報(bào)價(jià)。
現(xiàn)象五:炮打雙雄,商住房、學(xué)區(qū)房被盯上
3月26日,北京市明確規(guī)定,商辦類項(xiàng)目不得作為居住適用,新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人,二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí),商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
這使得北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。
為遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象,有媒體報(bào)道稱,北京市教委正研究論證擴(kuò)大“多校劃片”政策,并通過(guò)隨機(jī)搖號(hào)的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位,這就意味著通過(guò)學(xué)區(qū)房入學(xué)將大幅增加不確定性。
此外,北京市住建委也加大火力,近日連續(xù)加碼針對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格管控力度,明確通知中介機(jī)構(gòu)對(duì)于單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)的房產(chǎn)不得掛網(wǎng)。
現(xiàn)象六:難得一見(jiàn),國(guó)家級(jí)貧困縣也來(lái)了
安徽臨泉縣是國(guó)家級(jí)貧困縣,但商品房均價(jià)每平米已超6000元。臨泉縣本月出臺(tái)意見(jiàn),“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”,要給樓市“降溫”。
意見(jiàn)要求,原則上全縣毛坯房均價(jià)控制在每平方米5200元以內(nèi),精裝房均價(jià)控制在每平方米6000元以內(nèi)。銷售價(jià)格由國(guó)土部門根據(jù)區(qū)位條件提出建議由土委會(huì)研究后確定。
官方文件顯示,“由于臨泉縣龐大的人口基數(shù)和市場(chǎng)需求,再加上近兩年征地拆遷力度不斷加大,我縣房?jī)r(jià)持續(xù)火熱。”2月份臨泉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2月份商品房銷售均價(jià)6143元/平方米,與去年當(dāng)月同比增幅28%,其中:商業(yè)均價(jià)10358元/平方米,住宅均價(jià)5709元/平方米。
現(xiàn)象七:逢漲必查,房地產(chǎn)中介不能“任性”
北京“3·17”樓市新政后一周,北京市級(jí)執(zhí)法部門重拳執(zhí)法,嚴(yán)查本市房地產(chǎn)中介門店,目前已有38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓。
另?yè)?jù)北京市各區(qū)房管部門檢查統(tǒng)計(jì),91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。
北京市住建委主任表示,一旦發(fā)現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等,將逢“漲”必查、逢“炒”必“辦”。
從某大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反饋的三方協(xié)議簽訂情況看,新政發(fā)布后的一周日均簽訂322單,較新政前一周日均簽訂單數(shù)減少六成。
現(xiàn)象八:大佬謹(jǐn)慎,萬(wàn)科要迎房?jī)r(jià)下跌、融創(chuàng)“非常悲觀”
3月26日晚間萬(wàn)科A發(fā)布的2016年年度報(bào)告顯示,對(duì)12個(gè)城市的13個(gè)樓盤計(jì)提13.8億跌價(jià)損失。
萬(wàn)科執(zhí)行副總裁孫嘉表示,這是審慎的原則,通過(guò)周邊的房?jī)r(jià)和未來(lái)的預(yù)期,我們認(rèn)為是基于市場(chǎng)的情況和未來(lái)市場(chǎng)的情況持謹(jǐn)慎態(tài)度。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在28日表示,“我們對(duì)市場(chǎng)是非常非常悲觀的,我們從去年10月份開(kāi)始基本上就不拿地了?！?
對(duì)于本輪樓市調(diào)控,孫宏斌坦言,“房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)特別大。政策收緊厲害,現(xiàn)金流收緊。房?jī)r(jià)不一定會(huì)暴漲,房?jī)r(jià)不暴漲買的地就有問(wèn)題。本輪調(diào)控會(huì)超過(guò)任何想象。”
而另一方面,值得一提的是,萬(wàn)科、融創(chuàng)在2016年銷售金額均實(shí)現(xiàn)大幅上漲。萬(wàn)科銷售金額3,647.7億元,同比增長(zhǎng)39.5%。融創(chuàng)中國(guó)合同銷售金額為1506億元,同比增長(zhǎng)121%。融創(chuàng)中國(guó)稱,其2017年的銷售目標(biāo)已確定為2100億元。
現(xiàn)象九:樓市收緊,土地依然活躍
面粉的價(jià)格比面包更貴,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇往往還是買更多的面粉。
3月24日,杭州蕭山區(qū)出讓兩塊宅地,這是3月3日杭州限購(gòu)升級(jí)后的“第一拍”?，F(xiàn)場(chǎng)有30多家房企參與爭(zhēng)奪,最終,1號(hào)地塊由融信競(jìng)得,樓面價(jià)30816元/平方米;2號(hào)地塊由恒 大競(jìng)得,樓面價(jià)30387元/平方米。均大幅刷新該板塊在去年9月創(chuàng)下的20267元/平方米樓面最高價(jià)。
29日,廣州市繼3月17日樓市新政推出后的“第一拍”,推出的住宅用地引來(lái)了開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)搶。海珠區(qū)石崗路一塊面積為20211平方米的用地,以14億余元起拍。開(kāi)拍前就有開(kāi)發(fā)商一次性加價(jià)1.12億元,讓報(bào)價(jià)直接封頂。當(dāng)日成交的7宗住宅用地中,有6宗達(dá)到最高限制地價(jià)后轉(zhuǎn)為競(jìng)拍配建,這些土地共需配建約42萬(wàn)平方米拆遷安置房等政府性房源。
30日,在南京,當(dāng)?shù)乇驹聵鞘邢拶?gòu)、限貸政策升級(jí)加碼之后,在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行的“不碰面”的土地拍賣會(huì)上,仍有多幅地拍出最高限價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)需搖號(hào)決定最終贏家。
現(xiàn)象十:高層表態(tài),貨幣寬松周期或結(jié)束
2016年新增貸款中接近45%是房地產(chǎn)相關(guān)貸款。一二線城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)伴隨信貸寬松出現(xiàn),挑戰(zhàn)著年輕家庭的承受能力,也挑戰(zhàn)著決策層的接受度。當(dāng)下,“看不見(jiàn)的手”從何處著手,如何擠出市場(chǎng)泡沫,如何調(diào)整貨幣政策、完善財(cái)稅機(jī)制,如何消解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定顯得至關(guān)重要。
3月26日,央行行長(zhǎng)周小川在博鰲表示,在實(shí)施多年量化寬松貨幣政策之后,本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲,即貨幣政策不再像過(guò)去那樣寬松。
周小川說(shuō),“現(xiàn)階段,我們應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)性改革和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略調(diào)整,不能過(guò)度依賴貨幣政策,這個(gè)信號(hào)至關(guān)重要?！?
此番言論被媒體解讀為,貨幣寬松周期結(jié)束,除了頻頻通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作悄然收緊流動(dòng)性,相關(guān)房貸也被納入嚴(yán)格監(jiān)管流程,樓市資金的大輸血包將漸行漸遠(yuǎn),可謂對(duì)炒房客的當(dāng)頭一擊。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌認(rèn)為,“貨幣政策收緊,利率增加,這些措施會(huì)影響到企業(yè)現(xiàn)金流,貸款減少,房?jī)r(jià)肯定會(huì)受影響。這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大,風(fēng)險(xiǎn)大不是因?yàn)槭袌?chǎng),因?yàn)楝F(xiàn)在買的地要虧錢。如果真的政策放松后,我也不大相信會(huì)放漲,因?yàn)榉績(jī)r(jià)已處在高位上了。
