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喪失購房資格退房難 北京商住房解約糾紛如何解

時間:2017/4/5 瀏覽量: 1205

北京近日發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦房屋的渠道,同時為個人購買二手商辦房屋設置嚴苛門檻。

限購后,商辦市場狀況如何?因限購導致購房人失去購房資格,合同無法履行誰該擔責?交了首付但沒網(wǎng)簽,為何買家卻遭退房難?中新網(wǎng)對此進行了走訪調查。

限購后 商辦類市場狀況如何?

“商辦類限購后,門店就沒再成交過二手商辦房屋。”在北京西城某中介門店就職的小戴告訴記者,他明顯感覺到,目前賣房、買房的客戶都變得慎重,除少數(shù)剛需購房者還在咨詢、看房外,其余客戶都轉向了觀望。

新政發(fā)布后四日內,北京市住建委就曾兩度查處商辦項目違規(guī)在售項目。15家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳,被責令停業(yè)整頓;北京玥盛行房地產(chǎn)經(jīng)紀因宣傳商辦類房屋居住用途,被依法注銷機構備案。

“一經(jīng)發(fā)現(xiàn),立即查處”的執(zhí)法力度讓中介機構有點扛不住。根據(jù)記者調查和媒體公開報道顯示,鏈家、我愛我家等地產(chǎn)中介已經(jīng)不再代售二手商辦房屋。有業(yè)內人士告訴記者,最近官方對商辦項目查得嚴,發(fā)現(xiàn)違規(guī)代理銷售就立即關停,出于規(guī)避風險的考慮,后續(xù)或有更多中介下架此類房源。

同時,記者從部分地產(chǎn)中介和銀行工作人員處了解到,建設銀行等多家銀行已下發(fā)通知,嚴格執(zhí)行“商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規(guī)定,即申請人在3月27日(含)之后完成購房合同網(wǎng)簽的,暫停貸款請求。

限購、停貸、嚴查違規(guī)代售,商辦類市場在一夜間全面“熄火”。

來自中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,3月27日-30日四天,商辦類項目網(wǎng)簽量僅15套;而新政前四天,北京地區(qū)商辦類簽約套數(shù)高達2132套,商辦類市場遭遇“冰凍”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計,二季度北京商辦類物業(yè)簽約量或跌九成以上。

調控政策致“解約” 誰擔責?

只差一步,在北京某事業(yè)單位工作的楊云,還是與看中的一套商辦類房屋失之交臂。

沒有限購、拎包入住是楊云選擇商辦新房的初衷,2016年年底,楊云選中北京順義區(qū)旭輝26街區(qū)的一套商辦房屋,并在12月交了70多萬的首付款。

今年初,北京商辦房屋限購的傳言越來越多,楊云開始催著中介網(wǎng)簽,“春節(jié)前,開發(fā)商借口說住建委網(wǎng)站系統(tǒng)升級簽不了,過了年,又說讓等著”,直到3月26日北京正式出臺商辦類項目限購新政,四個月時間里,楊云始終沒等來網(wǎng)簽的通知。

“沒有資格也買不起普通住宅,才想要買的商住房。如今限購政策一出,連購買商住房的資格也沒了,還面臨跟開發(fā)商的解約糾紛?!睏钤普f。

因政策變動,致使購房者失去購房資格而引發(fā)的解約糾紛,相關責任該如何承擔?政策又算不算不可抗力?

為此,記者咨詢了北京市兩高律師事務所律師姜寶,“構成不可抗力須同時具備三個要件:不能預見、不能避免、不能克服。即便住房調控政策的具體內容、實施時間無法準確預估,但大致導向是可以判斷的,與不可抗力的構成要件之一‘不能預見’相矛盾?!?

政策調整后,針對購房人失去購房資格的情況,姜寶說,這屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn),若買方以政策變化導致無履約能力為由,請求解除合同,并要求返還購房款或定金的,一般應予支持。而是否能全額返還,則要結合個案處理。

“在途單”真能被運作?

楊云懷疑,眼下開發(fā)商拖著不退款,可能想通過運作再把房子“強賣”出去,不然商辦市場未來不景氣,房子很可能砸手里。

無獨有偶,在北京3·17限購新政發(fā)布之初,也曾有網(wǎng)友留言表示,地產(chǎn)中介讓交10萬元去運作本要在3月17日后網(wǎng)簽的在途單,以此來避免首付增加、交易取消。

在途單真能被運作嗎?“從實際來看,沒有這種可能?!苯獙氈毖?。記者就此咨詢多位中介人士得知,地產(chǎn)中介是不能確定網(wǎng)簽時間的,至少沒有類似方案能去解決在途單,讓網(wǎng)簽時間提前。

同理,根據(jù)商辦限購新政“自發(fā)布之日起執(zhí)行”的規(guī)定,3月26日前未完成網(wǎng)簽的商辦類房屋在途單都無法繼續(xù)走流程。張大偉在接受記者采訪時表示,流程變更不太可能,但個別開發(fā)商為了挽留客戶,或許會幫購房者注冊公司購買,但高出的交易成本需購房者承擔。

不想招惹更多麻煩,也不看好商辦市場未來,楊云下決心退房退款。

“忙著幫想買的客戶爭取,銷售已不怎么管退房客戶了?!边€未從失房的遺憾中走出,楊云又陷入退房糾紛。

近日,楊云跟20多位有類似情況的業(yè)主一起去售樓處協(xié)商?!罢f是可以退房退款、但沒賠償,更無法確定退款時間,且要收回所有購房文本原件。”在她看來,退房條款太過苛刻,到時解約合同簽了、單據(jù)收回,收不到退款心就會一直懸著。幾經(jīng)考量,她決定先不簽解約合同。

記者就此向該樓盤開發(fā)商客服人員咨詢得知,各地各樓盤的退房處置情況都不一樣,因取消購房申請后還要走流程,無法給出具體退款時間,實際情況還要跟售樓處核實?!俺丝捶浚渌麡I(yè)務解答不了?!痹摌潜P售樓處工作人員如是說。

像楊云這樣,急于將商辦類房屋脫手的人群,并非少數(shù)。前幾日才完成網(wǎng)簽,定下位于北京大興區(qū)一套商辦房屋的崔女士,這兩天也忙著咨詢退房流程,“商辦類項目沒啥市場了,現(xiàn)在不退房,怕砸在自己手里”。

商辦類市場還有沒有未來?“若政策一直保持收緊,等不了一年,一些開發(fā)商和投資者就撐不住了。”張大偉如是說。

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