商住“速凍”謀求轉(zhuǎn)型 業(yè)主不必盲目拋售
3月26日，北京商辦類項(xiàng)目調(diào)控政策出臺后，市場迅速進(jìn)入冰凍期?！罢{(diào)控在預(yù)期中，但這么嚴(yán)格在意料之外”，這幾乎成為業(yè)內(nèi)的共同反映。坊間甚至傳聞，監(jiān)管層還在醞釀更為嚴(yán)格的“商住兩用”項(xiàng)目的整頓措施。
從中長期來看，無論對于房企還是個(gè)人而言，持有此類商辦項(xiàng)目將何去何從，成為后續(xù)關(guān)注焦點(diǎn)。而近期北京三宗商辦類用地上市，仍然受到房企關(guān)注，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品模式、轉(zhuǎn)售為租，有望成為手持商住樓房企的發(fā)展方向之一。
“商住”項(xiàng)目集體觀望
新政之后，“商住”項(xiàng)目集中下架，網(wǎng)簽暫停，項(xiàng)目全部停售休眠，觀望氣味濃重。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在3月26日北京商辦類物業(yè)調(diào)控政策重壓下，累計(jì)9天，所有商業(yè)類項(xiàng)目只簽約了106套。
其中，光大新北京中心簽約61套商務(wù)公寓，世界僑商中心(樓盤資料) 簽約16套寫字樓，另外包括樞密院、保利大都會(huì)等通州項(xiàng)目有個(gè)別簽約。整體看，剔除這些項(xiàng)目，全北京商辦物業(yè)特別是非通州區(qū)簽約基本接近于零。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱市場進(jìn)入歷史低谷，全面冰封。
由于北京土地日益稀缺，在過去多年的積累中，不少房企已經(jīng)成為商住房大戶，如綠地、萬科、北京城建、天恒置業(yè)等。此前有媒體報(bào)道稱，去年綠地在北京銷售了1402套商辦產(chǎn)品，銷售額為55億元。2016年，綠地在北京拿下的商辦用地位列京城房企第二，總計(jì)24萬平方米。
對于接下來的商住產(chǎn)品該何去何從，不少房企人士表示，因?yàn)楹罄m(xù)政策細(xì)則還沒出來，目前只能是休眠并觀望。“新政剛出來，下一步怎么做，還在研究中。”某大型房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，但公司商辦類項(xiàng)目不多，其實(shí)影響不大。
“這個(gè)政策出來后，具體接下來怎么應(yīng)對，大家其實(shí)還是很困惑，現(xiàn)在也只能觀望?！币幻咏f科的人士表示，傳聞市場上開發(fā)商的變通之道是，幫客戶注冊公司以規(guī)避政策限制，但大房企不會(huì)冒這個(gè)險(xiǎn)。
用公司名義購買商辦類物業(yè)，除了面臨較高的持有和交易稅之外，還面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。一名北京業(yè)內(nèi)人士坦言，政策很可能還有后招，比如對購買商辦類物業(yè)的公司年限、納稅額等作為前置條件。如果市場主體還在變相炒作商住，很可能招致更為嚴(yán)格的政策懲罰。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前市場庫存大約商業(yè)6萬套，其中2.3萬套為商住類物業(yè)，只能出售給企業(yè)。按照當(dāng)前的政策力度，短期內(nèi)，商辦市場成交量有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，價(jià)格跌幅將可能在30%以上。
轉(zhuǎn)售為租模式尚不清晰
3月30日下午，北京迎來三宗商辦類土地掛牌交易，三宗地塊溢價(jià)率約在30%上下，成交價(jià)格并不算低。這反映了房企對新政之后商辦市場預(yù)期并不悲觀，而通過獲取自持型商業(yè)，或許可以打造更好的現(xiàn)金流模式。
“較低的土地成本、可控的開發(fā)成本，對于開發(fā)商而言，租金回報(bào)也頗為可觀?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，以華潤招商聯(lián)合體摘得的金盞鄉(xiāng)603地塊為例，整體樓面價(jià)24369元/平米，疊加建安每平方米成本約為30000元，租金僅按4元/平米/日計(jì)算，租售比不過1：250，隨著金盞金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)，租金收益的增長曲線可以預(yù)見。
“長租公寓其實(shí)還是住，可現(xiàn)在北京明確強(qiáng)調(diào)商辦類產(chǎn)品不讓住了?！鄙鲜鼋咏f科的人士表示，目前房企長租類產(chǎn)品很大一部分是公寓，在其他城市沒問題，在北京估計(jì)不行，所以北京商辦類產(chǎn)品做長租公寓這一出路可能行不通。
“長租公寓，要看政府未來是否會(huì)留出政策的口子。另外，目前政策對辦公運(yùn)營類企業(yè)也未必構(gòu)成利好，因?yàn)檫@一模式下，房企更看中租金?！惫阒赋?，開發(fā)商也可以嘗試一些新的商業(yè)模式，回籠資金，比如打包成為金融產(chǎn)品。
郭毅建議，可以商辦項(xiàng)目為基礎(chǔ)，開發(fā)商成立資產(chǎn)運(yùn)營公司，推出資管計(jì)劃，想購買的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應(yīng)權(quán)重的使用權(quán)，剩余資金分期還清。此外，小業(yè)主每年交納少量管理費(fèi)支付每年0.84%的房產(chǎn)稅。雙方可約定，一旦政策開放，隨時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交割。
一名地產(chǎn)分析師表示，對于商業(yè)辦公項(xiàng)目來說，后續(xù)還是需要結(jié)合當(dāng)前的新興產(chǎn)業(yè)打造新型的物業(yè)。另外在商業(yè)模式上也需要轉(zhuǎn)化，雖然缺乏了以住宅銷售為導(dǎo)向的資金流，但后續(xù)要不斷提高租賃水平和能力，這樣結(jié)合租金發(fā)行證券化產(chǎn)品，相應(yīng)的市場機(jī)會(huì)才會(huì)更大。
不少業(yè)內(nèi)人士也坦言，由于具體政策細(xì)則還未出盡，市場各方面主體對于商辦類項(xiàng)目何去何從，尚未有清晰的想法，目前只能走一步看一步。
■ 觀點(diǎn)
商住業(yè)主不必盲目拋售
隨著商住限購，商住成交量呈斷崖式下跌。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，已經(jīng)交易的二手商辦類項(xiàng)目，也全部被嚴(yán)控，這是歷史第一次，雖然可以銷售給個(gè)人，但必須符合在京無房且有連續(xù)社?；蛘邆€(gè)稅，這樣的嚴(yán)格約束將導(dǎo)致個(gè)人購房者基本放棄購買商辦類公寓。
對于已擁有商住的業(yè)主而言，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，很大一部分人已經(jīng)占據(jù)了一張“房票”，現(xiàn)階段只能持有出租或自己居住。
亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅則指出，對于已經(jīng)購得商辦產(chǎn)品的小業(yè)主來說，只要位置好、租售比合理，安全邊際依舊很高，千萬不要盲目低價(jià)拋售得之不易的資產(chǎn)。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士對已經(jīng)成交的商住房持樂觀看法。理由在于，隨著距離北京最近的燕郊、大廠、香河、廊坊等區(qū)域房價(jià)已奔向3萬，且環(huán)京區(qū)域限購政策正進(jìn)一步向外延伸，由于商住市場普遍分散在五環(huán)區(qū)域，且單價(jià)比住宅低，仍會(huì)吸引一些非京籍剛需購房者。但目前二手商住限制五年社保而且需要全款支付，再加上各種稅費(fèi)，因此購房者除了要有資格還必須有足夠的支付能力。
