熱點區(qū)域調控或加碼 樓市成交料持續(xù)承壓
3月下旬以來,多個城市再次密集出臺房地產(chǎn)調控政策,不少三四線城市和縣級市也加入調控行列,“環(huán)一線城市”更是成為調控主力軍,部分熱點城市還推出“限改”(嚴禁“商改住”)和“限售”(新購住房在取得不動產(chǎn)證滿規(guī)定年限之后方可轉讓)政策。業(yè)內(nèi)人士認為,后續(xù)新房和二手房市場量價走勢將持續(xù)承壓。
熱點區(qū)域調控或加碼
今年3月以來,全國樓市掀起一波調控熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已有60多個城市樓市調控加碼。截至目前,京津周邊區(qū)域中,保定等20多個地區(qū)開啟限購措施。
“當前的調控思路依然沒有改變,對于庫存高的三四線城市繼續(xù)鼓勵去庫存;而對于房價上行壓力較大的一二線城市及其周邊三四線城市則強力調控,抑制房價繼續(xù)快速上漲,保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。”長江證券分析師蒲東君認為,對于房價存在繼續(xù)上行壓力的城市,不排除調控政策進一步加碼的可能。
廣發(fā)證券分析師樂加棟認為,“因城施策”調控思路將延續(xù)。一方面,從政策手段來看,不排除更多熱點城市繼續(xù)加碼現(xiàn)有政策的可能(特別是信貸層面,如二套房“認房又認貸”);另一方面,中西部三四線城市仍在去庫存的過程中,需要貨幣化安置、財稅補貼等政策配合。
成交量將繼續(xù)走低
長江證券研報顯示,截至3月31日,長江證券覆蓋的16個大中城市房價環(huán)比全線下降,成交價格為13105元/平方米,環(huán)比降4.81%。其中,一線城市房價為26281元/平方米,環(huán)比下降1.88%。二線城市為11858元/平方米,環(huán)比下降7.02%。三線城市為5528元/平方米,環(huán)比下降1.94%。數(shù)據(jù)顯示,各級城市累計成交均價同比去年下降16.51%、上升17.71%、上升13.58%。
蒲東君認為,2017年3月,75城成交面積同比下降22.07%,相比2月份升幅大幅下降。受3月市場表現(xiàn)影響,1-3月75城成交同比下降11.67%,降幅相比1-2月明顯擴大。在調控政策不斷升級、三四線城市短期擾動消退,以及4月基數(shù)繼續(xù)抬升的背景下,預計后續(xù)成交增速仍將繼續(xù)走低。
“在熱點城市二手房價格高企、核心城市圈三四線城市縣級市房價升幅過快的背景下,政策調控力度上可能進一步加碼、范圍上可能進一步擴大。限購核心城市繼續(xù)細化區(qū)域執(zhí)行標準、提高購買門檻,非核心城市重啟限購;限貸方面,核心城市二套房標準收緊至‘認房又認貸’?！睒芳訔澅硎?政策落實力度和決心超過2011年調控。年初以來,廣發(fā)證券統(tǒng)計的各線城市都出現(xiàn)了明顯同環(huán)比下行,4個一線城市新房成交同比下降23%、14個二線城市同比下降17%、30個三四線城市同比上升10%(升幅收窄)。隨著政策繼續(xù)保持收緊狀態(tài),預計這一趨勢將持續(xù)。
樂加棟預計,進入二季度后,行業(yè)成交量將繼續(xù)下行,而此前表現(xiàn)較好的中西部三四線城市,隨著需求釋放和基數(shù)升高等因素影響,未來同比升幅也將收窄。
同時,從中國指數(shù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看,2017年以來上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個重點城市新開盤定價,29.5%的項目價格與上次開盤持平,18.8%的項目較上次開盤下跌。而在漲價盤中,新房價格僅平均上漲0.6%。中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為,市場預期調控仍將繼續(xù)從緊,再加上購房者原本就已有非常濃厚的觀望情緒,后續(xù)新房和二手房市場的量價走勢將承壓。
