合同無約定 非“滿五唯一”由房主交稅
為規(guī)避國家稅收監(jiān)管,故意隱瞞真實交易價格,房款充裝修款,繳稅時發(fā)現(xiàn)非“滿五唯一”房稅費誰出……記者從海淀法院了解到,在近期二手房買賣交易過程中,裝修款、稅費負(fù)擔(dān)問題嚴(yán)重影響雙方交易進(jìn)程,并引發(fā)諸多糾紛案。
故意隱瞞真實交易價格相關(guān)協(xié)議無效
王先生將其名下一套在北京的房屋出售給陳先生,雙方簽訂了房屋買賣合同,約定成交總價為1168萬元。同時,雙方還簽訂了一份《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》,約定房屋配套設(shè)施折價468萬元,相應(yīng)的房屋合同價格為700萬元。但之后,王先生將陳先生告到法院,以《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》涉嫌逃稅為由,要求確認(rèn)該協(xié)議無效。經(jīng)海淀法院聯(lián)系陳先生后,最終陳先生和王先生庭下自行達(dá)成了和解協(xié)議。
由于在二手房交易過程中,一般是由買受人實際承擔(dān)交易所需的全部稅費,所以買受人為降低交易成本,往往與中介公司、出賣人等合意,通過簽訂《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》等或者在網(wǎng)簽時降低交易價格等方式,惡意隱瞞真實的交易價格,以達(dá)到規(guī)避國家稅收監(jiān)管的目的。
海淀法院東升法庭法官陸金偉認(rèn)為,雙方當(dāng)事人為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實的交易價格,相關(guān)協(xié)議、價格條款無效,但不影響雙方合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會公共利益,所以買賣各方當(dāng)事人可能面臨不僅要承擔(dān)民事責(zé)任,還會因此受到相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)行政處罰的風(fēng)險。
合同無約定 非“滿五唯一”由房主交稅
李女士購買張女士的一套房屋,雙方簽合同后,順利完成了網(wǎng)簽、貸款面簽等手續(xù)。可到過戶前繳稅時,李女士卻吃驚地發(fā)現(xiàn),涉案房屋需繳納稅費約50余萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己預(yù)期的數(shù)額。經(jīng)詢問,她得知該房屋并不是“滿五唯一”,所以按規(guī)定需征收個人所得稅。于是李女士要求張女士負(fù)擔(dān)這筆稅費,但張女士不同意,認(rèn)為合同約定應(yīng)由李女士交稅。
經(jīng)過審理,法院認(rèn)為根據(jù)雙方所簽房屋買賣合同的約定內(nèi)容,只有在房屋是“滿五唯一”的狀態(tài)下,交易所需稅費才由李女士負(fù)擔(dān),而涉案房屋現(xiàn)在并非“滿五唯一”,且雙方合同中對于這種情形下該如何負(fù)擔(dān)稅費并無約定,因此應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)稅費,最后判定這筆稅費由張女士負(fù)擔(dān)。
陸金偉法官認(rèn)為,根據(jù)目前國家相關(guān)稅費規(guī)定,二手房買賣交易過程中,買方主要需承擔(dān)契稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費,賣方主要需承擔(dān)營業(yè)稅、個人所得稅,而且滿五年的,免征營業(yè)稅,滿五年且唯一(以家庭為單位)的,免征個人所得稅。同時,在目前二手房交易市場中,經(jīng)買賣雙方協(xié)商后,一般交易所需稅費均由買受人實際負(fù)擔(dān),出賣人所獲得的購房款通常是不含稅費的凈價。因此房屋的狀態(tài)會嚴(yán)重影響實際稅費的數(shù)額。
所以,買賣雙方在基本達(dá)成交易意向時,務(wù)必核實確認(rèn)交易房屋的狀態(tài),并提前向稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)了解交易所需的稅費情況,同時在簽訂房屋買賣合同時,務(wù)必對稅費負(fù)擔(dān)問題作出明確約定,特別是對買家在何種情況下負(fù)擔(dān)全部稅費、交易過程中出現(xiàn)新增稅費該如何負(fù)擔(dān)問題作出明確約定,避免因稅費約定不明而影響雙方合同履行。
