多城土地成交量增長近6成 或?qū)⒂绊懩愠鞘械姆績r(jià)
4月11日，北京迎來兩宗經(jīng)營用地的公開競拍，分別為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)地塊和平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊，兩宗地塊總建筑面積250569.031㎡，起始總價(jià)高達(dá)50.73億元，萬科、華潤、首開等21家房企參與競拍。其中，情況相對復(fù)雜的青龍湖地塊以低于上限價(jià)格成交，夏各莊地塊則以179%的高溢價(jià)成交。
近期數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，今年前三個(gè)月全國50個(gè)熱點(diǎn)城市土地成交收入同比增長近六成。這表明在最近樓市調(diào)控重壓下，廣州、上海、北京等城市樓市雖有所降溫，但土地市場特別是優(yōu)質(zhì)的住宅地塊，成交依然活躍。其原因是房企在經(jīng)過2016年創(chuàng)紀(jì)錄銷售后有充裕的現(xiàn)金和強(qiáng)烈的“補(bǔ)貨”需求。
城市地域出現(xiàn)分化
近日，北京就住建部和國土部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》的要求，公布了自2017年開始的5年供地計(jì)劃，供地規(guī)模將達(dá)到6000公頃，僅2017年就高達(dá)1200公頃，相比原本在2月公布的今年610公頃的住宅計(jì)劃供地量幾近翻倍。同時(shí)，今年北京市供地速度也在加快，截至目前，北京已供應(yīng)17宗住宅用地，土地面積為110公頃，規(guī)劃建筑面積191萬㎡，已經(jīng)與去年全年持平。
從北京兩塊地塊的拍賣來看，兩塊地塊冷熱不均。青龍湖地塊位于六環(huán)外，由于包括住宅、商業(yè)（需全部自持20年）、養(yǎng)老等多方面屬性，還設(shè)定了土地及銷售價(jià)格上限和自持面積比例，商品住房的銷售均價(jià)不超過41230元/㎡，最高銷售單價(jià)不超過43292元/㎡。最后，該地塊由國開東方+萬科聯(lián)合體以58.5億元的超低價(jià)格競得，溢價(jià)率僅17%；而位于平谷的夏各莊地塊則由中弘以2.04億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率高達(dá)179%，而該地塊目前的三宗養(yǎng)老地塊均為中弘競得。
在全國范圍內(nèi)，自去年10月份以來，盡管全國有近40個(gè)城市先后發(fā)布了超過100次房地產(chǎn)調(diào)控政策，但熱點(diǎn)城市土地市場仍然火爆。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億元，同比上漲59.6%。不過從全國看，整體土地市場分化明顯，其中武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市土地出讓金超過200億元。
房企拿地有“底氣”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，2016年房企經(jīng)過一年的去庫存，在一二線城市基本屬于持有大量現(xiàn)金階段，因此即使在約束條件非常多的情況下，依然積極拿地尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地。在密集調(diào)控后，部分熱點(diǎn)屬性的土地出現(xiàn)明顯降溫，土地市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的分化。標(biāo)桿房企對熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊拼搶積極，特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市，這些城市的土地市場并未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯的降溫現(xiàn)象，部分住宅屬性地塊仍以突破上限的價(jià)格拼搶。從溢價(jià)率看，大部分城市平均溢價(jià)率相比2016年有所下調(diào)，在一系列約束性政策下，地王出現(xiàn)數(shù)量有所減少。
數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日收盤，按照申萬一級行業(yè)分類，目前已經(jīng)有78家房地產(chǎn)公司公布了2016年年報(bào)，其中絕大多數(shù)房企現(xiàn)金資產(chǎn)同比大幅度提升。82家房企年末持有現(xiàn)金資產(chǎn)4771.5億元，同比大增43.13%。其中，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科年報(bào)顯示，公司報(bào)告期末手持現(xiàn)金資產(chǎn)870.3億元，同比增長63.65%。而新城控股、金科股份、萬通地產(chǎn)等公司年末現(xiàn)金資產(chǎn)均同比大幅增長。
