北京150萬套房源供應(yīng)量背后：投資屬性逐漸被削減
在一系列調(diào)控政策落地之后,北京樓市土地供應(yīng)端也正在改變市場預(yù)期。
日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》獲得市政府批復(fù)。未來五年北京供應(yīng)保障150萬套住房建設(shè)需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應(yīng)滿足30萬套住房建設(shè)需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。業(yè)內(nèi)人士分析，6000公頃的土地供應(yīng)絕不是小數(shù)字，未來的供應(yīng)主要分布在哪兒？150萬套的供應(yīng)量對樓市而言意味著什么？租購并舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點。
百萬供應(yīng)計劃
4月7日，北京市政府通過《北京新聞》發(fā)布了一條與北京樓市未來發(fā)展息息相關(guān)的重要信息。該新聞內(nèi)容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》獲得市政府批復(fù)。其中，計劃的主要內(nèi)容包括未來五年供應(yīng)保障150萬套住房建設(shè)需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應(yīng)滿足30萬套住房建設(shè)需求的土地，總共1200公頃。其中產(chǎn)權(quán)類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。
“看似簡單的新聞數(shù)據(jù)的發(fā)布，其中蘊含著北京樓市未來發(fā)展的關(guān)鍵信息。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，若這些供應(yīng)計劃順利推進(jìn)，將給北京樓市供應(yīng)端帶來根本性改變。
以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應(yīng)滿足30萬套住房建設(shè)需求的土地，總共1200公頃。單從數(shù)據(jù)上來看，這與往年北京的供地計劃相比，并沒有大幅提高，屬于平穩(wěn)供應(yīng)。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快于往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節(jié)點也依然有土地出讓。
從機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，2017年北京已經(jīng)成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內(nèi)供應(yīng)的住宅類已達(dá)20宗，而等待成交的15宗，已經(jīng)成交的有7宗。從已經(jīng)成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分布在房山、平谷、密云。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應(yīng)將大多來自五環(huán)外，甚至六環(huán)外。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。
據(jù)統(tǒng)計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預(yù)計供應(yīng)自住房面積高達(dá)50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應(yīng)看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特征，2017年土地供應(yīng)量相比2016年有明顯增加。
按照2017年土地供應(yīng)節(jié)奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數(shù)量、土地類型很可能保持這樣的大方向，并由此徹底改變北京樓市的市場格局。
金融屬性大減
“從計劃披露的信息來看，政府的態(tài)度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應(yīng)，穩(wěn)定樓市預(yù)期。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志分析，之前北京市土地供應(yīng)出現(xiàn)了不少高價地塊，產(chǎn)生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現(xiàn)在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結(jié)構(gòu)上進(jìn)行本質(zhì)上的調(diào)整。著重強調(diào)住房社會屬性的同時，大幅削減房產(chǎn)的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。
本次計劃披露，新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。五年內(nèi)，三個70%將足以改變市場預(yù)期。
事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約占30%”類似的供應(yīng)計劃在以往從未推出過。如此大規(guī)模的“無產(chǎn)權(quán)”供應(yīng)，必然無法實現(xiàn)以往購房時房價大幅上漲的投資預(yù)期，無法交易的租賃類供應(yīng)對市場的沖擊可想而知。
此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權(quán)，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來政府很可能賦予租賃住房享有的社會服務(wù)均等化。其中將包括社會保障、醫(yī)療、教育等公眾最關(guān)心的權(quán)益。倘若賦權(quán)實現(xiàn)，制約租賃市場發(fā)展的瓶頸將有實質(zhì)性突破，購房人對產(chǎn)權(quán)的天然熱衷也會隨之消減，租售并舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比于此前一般的商品住房品類，這些產(chǎn)品要么都無法隨時變現(xiàn)，要么交易收入部分上繳，要么升值空間有限，都讓此類樓盤的資產(chǎn)溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應(yīng)主流，住房投資屬性將被極大削弱。
“北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變與此前政府推出的限購、限貸、限‘商改住’、調(diào)控學(xué)區(qū)房、整頓二手房市場等一系列調(diào)控動作無疑將形成綜合系統(tǒng)?！标愔具M(jìn)一步分析，這也讓本輪調(diào)控形成多層次、全方位、立體式調(diào)控，并逐漸改變以往調(diào)控以短期行政手段向理性長效機制轉(zhuǎn)變的調(diào)控思路。
高端消失？
“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’?！睆埓髠ヮA(yù)測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現(xiàn)實。畢竟供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果將導(dǎo)致新建商品房高端化的現(xiàn)實。
數(shù)據(jù)顯示，六環(huán)內(nèi)商品房住宅供應(yīng)未來會稀缺到極致，在供應(yīng)端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應(yīng)。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產(chǎn)品會顯得更稀缺。
關(guān)于豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認(rèn)為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當(dāng)前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應(yīng)（近兩年內(nèi)出讓的高價土地），數(shù)年內(nèi)也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。
北京目前已經(jīng)進(jìn)入了新建商品房供應(yīng)末端，土地已經(jīng)進(jìn)入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴(yán)重壓縮。若加上雄安新區(qū)的分流效應(yīng)，北京豪宅市場很可能利空。
丁祖昱也認(rèn)為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務(wù)完成將對剛需產(chǎn)生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對于中高端商品房市場可謂是雪上加霜。
但市場也有不同觀點?！笆锥嫉恼谓?jīng)濟(jì)地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業(yè)內(nèi)人士表示，雄安新區(qū)、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數(shù)高端項目的生存。
亞豪機構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，在未來三個70%供應(yīng)之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應(yīng)，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當(dāng)前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。
