注冊公司買公寓？業(yè)內(nèi):公司名義購房稅費(fèi)成本高
注冊公司買公寓？小心掉坑里
廣州市上個(gè)月底出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，明確一手商服類項(xiàng)目只能出售給法人單位。如今新政已經(jīng)實(shí)施近半個(gè)月，記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，不少一手公寓項(xiàng)目已經(jīng)停止向個(gè)人出售，但有部分項(xiàng)目稱在“賣”使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是出租。還有項(xiàng)目稱可以“一條龍服務(wù)”幫助個(gè)人注冊公司。業(yè)內(nèi)人士提醒，不論是購買使用權(quán)的公寓，還是以公司名義購買公寓都存在風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者要注意甄別，小心掉坑。
文/廣州日報(bào)全媒體記者何穎思、賈政
記者走訪了荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)等多個(gè)商服項(xiàng)目，大多項(xiàng)目都表示公寓不能出售給個(gè)人，有的則稱公寓已售罄。在荔灣區(qū)的一個(gè)樓盤，銷售人員表示該項(xiàng)目共有10棟樓，其中9棟是住宅，1棟是公寓。根據(jù)新的規(guī)定，公寓不能出售給個(gè)人，只能賣給公司。他坦承新政將對公寓銷售帶來一定影響。
走訪1：刪掉廣告 關(guān)閉樣板房
在海珠區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目的銷售中心，銷售人員告訴記者，賣的是辦公樓與寫字樓，而且只針對公司和企業(yè)購買。銷售人員很堅(jiān)定地稱項(xiàng)目從來沒有賣過公寓，但記者其后在銷售中心外的巨幅宣傳板上，看到介紹項(xiàng)目的“創(chuàng)業(yè)商業(yè) 城市廣場 寫字樓”字樣后面貼著一塊綠色膠帶，揭下膠帶，宣傳板上寫著“定制loft公寓”。
同在海珠區(qū)的另一個(gè)項(xiàng)目的銷售人員表示， 目前項(xiàng)目的公寓只能公司買，而且不能按揭。目前該項(xiàng)目把居住用的樣板房關(guān)閉，只開放辦公用的樣板房。
走訪2：可“賣”使用權(quán) 實(shí)為租賃
番禺區(qū)興南大道附近的一個(gè)公寓項(xiàng)目的銷售人員則表示該項(xiàng)目“不限購、不限貸”，個(gè)人可以“購買”使用權(quán)。記者仔細(xì)了解發(fā)現(xiàn)，原來該項(xiàng)目是村集體用地，開發(fā)公司只是與該村簽訂土地租賃合同，擁有該地塊的使用權(quán)和租賃權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為村集體擁有，并且不能分割。因此客戶只是與開發(fā)公司簽訂租賃合同。銷售人員說，開發(fā)公司擁有使用權(quán)至2045年，客戶與公司簽訂長期租賃合同，可獲得27年使用權(quán)，其中租賃合同期限簽20年，之后7年“續(xù)約，不再簽合同”。不過記者其后了解到，根據(jù)我國合同法，租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
走訪3：一條龍服務(wù)注冊公司
記者走訪時(shí)，位于新港西路的一家中介的工作人員極力推薦位于逸景路附近的一個(gè)公寓項(xiàng)目，并稱自己直接對接開發(fā)商，一條龍服務(wù)客戶注冊公司。
其后記者電話咨詢該項(xiàng)目銷售人員，銷售人員表示該項(xiàng)目的“北區(qū)”仍在銷售，公司有專人幫助客戶注冊公司，需要繳納幾千元的注冊公司費(fèi)用，另外需要客戶到銀行開戶和提供身份證復(fù)印件，35天左右可成功注冊。該銷售人員還表示，以公司名義和以個(gè)人名義買賣公寓稅費(fèi)不會差太多，但如果以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓，可以省不少稅費(fèi)。
業(yè)內(nèi)人士：公司名義購房稅費(fèi)成本高
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者，用法人單位名義購買公寓，持有和轉(zhuǎn)讓的成本都將增加。比如持有期間每年要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)也要繳納企業(yè)所得稅、土增稅等，企業(yè)所得稅稅率要比個(gè)人所得稅的稅率要高，消費(fèi)者要注意項(xiàng)目的投資收益的風(fēng)險(xiǎn)。
公寓持有期間，每年還需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。按照目前廣州市的規(guī)定，公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅具體為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。若房產(chǎn)出租，則按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。土地使用稅則按土地級次繳納，每平方米年稅額在3~27元之間，按年繳納。而個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅和土地使用稅，若個(gè)人出租房產(chǎn)則亦需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。
公司名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，還要繳納企業(yè)所得稅、增值稅及附加，以及土地增值稅。與個(gè)人相比，企業(yè)所得稅25%的稅率要比個(gè)人所得稅20%的稅率要高。
律師：“購買”公寓使用權(quán)存在法律風(fēng)險(xiǎn)
另一方面，通過長租的方式“購買”公寓使用權(quán)也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。肖文曉指出，此類項(xiàng)目的地塊一般是集體用地，消費(fèi)者要搞清楚用地性質(zhì)到底是商業(yè)服務(wù)、工業(yè)用地還是農(nóng)地；另一方面開發(fā)商的報(bào)建手續(xù)是否齊備，會不會存在違建現(xiàn)象；此外，還要看清楚租賃合同的條款，避免違約風(fēng)險(xiǎn)。
記者了解到，公司購入公寓比個(gè)人繳納的稅費(fèi)要多，在購買時(shí)要繳納契稅、印花稅，其中契稅與個(gè)人購買公寓一樣，不能享受減半優(yōu)惠，需要按轉(zhuǎn)讓價(jià)的3%繳納契稅。
