房企融資夏去冬來?降杠桿趨勢(shì)下流動(dòng)性管理緊迫
經(jīng)歷2016年房企融資規(guī)模高速增長(zhǎng)、融資成本下降之后，2017年行業(yè)的融資情況不容樂觀。
德晟資本戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理喻姿瑋就分析道，過去一年隨著利率的調(diào)整，社會(huì)整體融資成本在逐步下降；此外，房產(chǎn)企業(yè)適時(shí)采取借新還舊，以債務(wù)置換降低了成本。去年10月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)在高熱中驟然迎來嚴(yán)厲的調(diào)控政策，自此，融資環(huán)境似乎一夜之間由夏入冬。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，隨著2017年第一季度多家房企完成發(fā)行第一期中期票據(jù)（7筆總額共計(jì)131億元），3月融資總額有所提升。在境內(nèi)房企發(fā)債環(huán)境仍不寬松的情況下，個(gè)別房企選擇海外發(fā)債，而海外有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)的成本較低，無擔(dān)保且評(píng)級(jí)一般的優(yōu)先票據(jù)利率相對(duì)較高。在當(dāng)前情況下，多數(shù)房企的融資額度、融資渠道都受到限制，除了境內(nèi)銀行貸款，中期票據(jù)和海外發(fā)債的市場(chǎng)化融資方式仍是房企融資的重要手段。
來自同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示，2017年3月已披露的大部分融資案例中，成本均高于同期銀行貸款利率。
流動(dòng)性管理箭在弦上
據(jù)德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽介紹，在2016年，AAA評(píng)級(jí)房企融資成本從2014年的7%下降至2016年底的4%；AA+評(píng)級(jí)的證券利率中樞由2016年初的6.5%下降到5%，AA評(píng)級(jí)則由2016年中的6.5%下降到年底的6%。
他指出，去年房企融資利率的下調(diào)，一方面是利率的下降趨勢(shì)，另一方面是不同水平的信用評(píng)級(jí)證券的分化非常明顯。主體信用較弱的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更高的成本。
分化必然會(huì)加速行業(yè)洗牌。車陽指出，房企流動(dòng)性管理或成2017年的主題詞?！?017年對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來說，流動(dòng)性管理是第一要?jiǎng)?wù)。并購重組、債轉(zhuǎn)股和資產(chǎn)證券化，將成為這場(chǎng)去杠桿化大潮中的主角?！?
房企近年來也開始嘗試各類創(chuàng)新融資方式，較多試水的方向就是類REITs和CMBS。
在國(guó)務(wù)院2016年10月發(fā)布的《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》中，REITs就被推到了前臺(tái)：“支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型”。
前述分析人士認(rèn)為，中國(guó)推出REITs的考量，很大程度上是為了以風(fēng)險(xiǎn)收益作為對(duì)價(jià)的“股權(quán)”替代傳統(tǒng)債務(wù)，打破地產(chǎn)融資的“剛兌”，為整體經(jīng)濟(jì)降杠桿，也降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
創(chuàng)新融資工具待“升級(jí)”
據(jù)同策咨詢統(tǒng)計(jì)，自2014年4月，國(guó)內(nèi)首單交易所類REITs產(chǎn)品“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”發(fā)行以來，截至2017年4月，共有25單類REITs及CMBS產(chǎn)品在交易所及機(jī)構(gòu)間發(fā)行，累計(jì)發(fā)行規(guī)模753億；其中REITs產(chǎn)品19單，規(guī)模455億；CMBS產(chǎn)品6單，規(guī)模298億。
嘗試早已開始，但國(guó)內(nèi)目前發(fā)行的各類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，并沒能做到真正的“創(chuàng)新”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)內(nèi)的類REITs，在很大程度上是主體信用維持的類債性產(chǎn)品，與海外標(biāo)準(zhǔn)化的權(quán)益類REITs有較大差異。這與國(guó)內(nèi)投資人對(duì)“固定收益”的青睞，以及缺乏對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)判斷有關(guān)，因此還是要抓主體信用，希望保固定收益。而國(guó)外REITs在本質(zhì)上是一種“權(quán)益”，主要通過租金收益與資產(chǎn)增值來兌現(xiàn)權(quán)益的價(jià)值。REITs的“真”與“假”，關(guān)鍵在于資產(chǎn)到底是“真出表”還是“假出表”，產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)是“股”還是“債”。
行業(yè)分析人士表示，對(duì)房企而言，REITs不僅是一種融資方式，更是企業(yè)從“資產(chǎn)所有權(quán)”到“資產(chǎn)管理”業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)化，這有助于企業(yè)改善財(cái)務(wù)報(bào)表和走向?qū)I(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理之路。“假REITs”只是做了一項(xiàng)“明股實(shí)債”的表外融資而已，這在2017年后會(huì)慢慢淡出舞臺(tái)。
CMBS嚴(yán)格來說是對(duì)抵押貸款的證券化，其基礎(chǔ)資產(chǎn)是分散化足夠好的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款。通過產(chǎn)品分級(jí)和資產(chǎn)分散，來降低資產(chǎn)組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。這就可以通過產(chǎn)品構(gòu)造來降低違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高信用評(píng)級(jí)，降低資金成本。
而國(guó)內(nèi)的CMBS，貸款是在產(chǎn)品中臨時(shí)構(gòu)造出來的（往往是信托貸款），也多是單一貸款，沒有分散性。這種CMBS從違約風(fēng)險(xiǎn)上看，與銀行抵押貸款同質(zhì)，并沒有起到降低企業(yè)融資成本的功能。因此有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)目前階段的CMBS，只得其表，“未來真CMBS”會(huì)越來越多。
