高房價(jià)能撐多久？熱點(diǎn)城市不缺房 供地大增
住房總套數(shù),對(duì)于判斷一個(gè)地方房地產(chǎn)市場健康與否,無疑是一個(gè)至關(guān)重要的指標(biāo)。雖然截至目前除了深圳之外,一線城市和二線熱點(diǎn)城市均未公布這一數(shù)據(jù),但凡事都有跡可循,記者試圖根據(jù)政府公開信息披露的相關(guān)數(shù)據(jù),從中推算其大致的住房總套數(shù)。結(jié)果無一不顯示,目前這些地方的住房數(shù)均已能滿足市民的居住需求,之所以供需矛盾依然突出,炒作是一個(gè)重要的因素。
值得注意的是,國家正在加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記,爭取年底前實(shí)現(xiàn)全國所有縣市的不動(dòng)產(chǎn)登記,地方市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國家級(jí)平臺(tái)。到今年年底或明年,每個(gè)地方的住房數(shù)將一清二楚。
在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布上,各地一直對(duì)一個(gè)數(shù)據(jù)諱莫如深,即當(dāng)?shù)刈》靠偺讛?shù)。
日前,深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康透露,深圳現(xiàn)有住房1041萬套,并一語道破:“如果房子只是用來住,我們認(rèn)為是足夠的。如果用來炒作,那是不夠的?！?
深圳:目前有住房1041萬套
在4月8日至9日舉行的第二屆中國制造2025(深圳)高峰論壇上,深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康應(yīng)邀出席,其發(fā)言的主題是對(duì)深圳發(fā)展制造業(yè)的幾點(diǎn)思考。在談到城市用地時(shí),吳思康順便提了一下房價(jià)。
吳思康說,現(xiàn)在深圳的房價(jià)很高,但是得到的信息是,深圳的房子都是剛需。“我不否定這個(gè)結(jié)論,這里給大家提供一個(gè)數(shù)據(jù),深圳目前有住房1041萬套,‘十三五’期間深圳將增加70萬套住房。深圳的戶均人口是2.59人,按照此測算,現(xiàn)有的住房可容納2800萬人。深圳現(xiàn)在實(shí)際人口大概是2000萬人,深圳人口的變動(dòng)趨勢這幾年呈一個(gè)總體穩(wěn)定甚至略有下降的趨勢。從這一點(diǎn)分析,如果房子只是用來住,我們認(rèn)為是足夠的。如果用來炒作,那是不夠的?！?
會(huì)后,吳思康解釋道,統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以是否有獨(dú)立廚房、洗手間來衡量,1041萬套包含了城中村住房,但不符合統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的部分職工宿舍等未計(jì)入其中。
值得注意的是,深圳現(xiàn)有的住房中,商品房占比并不高?！渡钲谧》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃(2016-2020)》顯示:根據(jù)2013年的住房調(diào)查,全市住房總量共1035萬間套。其中,商品房約128萬套;政策性保障性住房約34萬套;單位及個(gè)人自建住房約55萬套;原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房33.44萬棟,約650萬套間;工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬套間。按上述數(shù)據(jù)計(jì)算,商品房的占比僅為12.4%。
但是,吳思康的講話中沒有透露深圳人均居住面積。記者能查到的最新數(shù)據(jù)是2015年的。據(jù)《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒2016》顯示,2015年,深圳人均住房建筑面積20.6平方米。
雖然這一數(shù)據(jù)與“正常”值(人均居住面積35平方米)還有一定差距,但2016年深圳市新建住宅成交套數(shù)4.04萬套、竣工保障房5.1萬套,2017年計(jì)劃新開工及籌集人才和保障性住房8萬套、供應(yīng)4.5萬套。隨著后期大量商品房、保障房的建成,深圳商品房占比、人均居住面積等有望逐步增加。
上海:住房數(shù)量足以滿足
在上海樓市,不僅城鎮(zhèn)住宅總量和城鎮(zhèn)常住人口總量匹配,人均居住面積亦不低。
《2016年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,至2016年末,上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.1平方米,居民住宅成套率達(dá)97%。
人均36.1平方米,這一數(shù)字在全國熱點(diǎn)城市中是比較高的,很讓北京、深圳、廣州等地的居民羨慕。記者注意到,上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積逐年在改善提高,2012年至2015年的數(shù)字分別為33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。
同期,上海的人口增長速度并不快。2015年末,其常住人口總數(shù)為2415.27萬人。到2016年末,這一數(shù)據(jù)更新為2419.70萬人,僅僅增加了4.43萬人。
上海城鎮(zhèn)化率較高,這方面能查到的最新數(shù)據(jù)是2011年,城鎮(zhèn)人口為2096萬人,城鎮(zhèn)化率達(dá)89.3%?？紤]到這幾年城鎮(zhèn)人口的增加,暫按2150萬人計(jì)算,上海城鎮(zhèn)住房面積約為7.76億平方米,如果每套住房面積按85平方米計(jì)算,大約共有913萬套。
上海官方公開的其他數(shù)據(jù)也印證了記者這一推算。根據(jù)《2016年統(tǒng)計(jì)年鑒》,截至2015年底,上海各區(qū)縣居住房屋面積總計(jì)6.3億平方米。《2016年本市房地產(chǎn)市場綜述》顯示,2016年,上海市商品房施工面積1.51億平方米,住宅8073.94萬平方米。另外,2016年,還新增供應(yīng)各類保障性住房5.2萬套。
如果僅從居住需求來看,上海目前的住房數(shù)量足以滿足,而且人均居住面積還不低。
北京:去年新增住宅約22.34萬套
相比上海,《北京市2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》并沒有披露城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的數(shù)據(jù)。這方面能查到的最新數(shù)據(jù)見于《北京市2015年暨“十二五”時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,到2015年末,北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.69平方米。
截至2015年末,北京常住人口2170.5萬人,其中城鎮(zhèn)人口1877.7萬人。據(jù)此推算,北京城鎮(zhèn)住房面積大約5.95億平方米。北京很多住宅面積不大,特別是早些年建的,如果按照每套80平方米計(jì)算,大約共有744萬套。
而截至2016年末,北京市常住人口2172.9萬人,比上年末增加2.4萬人,其中城鎮(zhèn)人口1879.6萬人,只比2015年多了1.9萬人。根據(jù)《北京市2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,2016年,北京市竣工的商品住宅為1275.2萬平方米,各類保障房竣工6.4萬套。如果同樣按照每套80平方米計(jì)算,去年一年新增住宅約22.34萬套。
北京城鎮(zhèn)戶均人口2.7人,據(jù)此推算約有家庭695萬戶,按照北京目前的城鎮(zhèn)住宅總量,是能滿足居民的自住需求的。
張銀銀認(rèn)為,北京還有大量的非住宅性質(zhì)公寓、單位宿舍等,實(shí)際承擔(dān)的是居住職能,如果把這一塊也考慮進(jìn)去,北京目前的房屋(住宅+公寓)不僅能滿足需求,甚至有部分一定是空置的。
廣州:擁有住宅房屋約800萬套
4個(gè)一線城市中,廣州現(xiàn)有住房數(shù)量并不高,但人均居住面積卻不低。
今年3月19日發(fā)布的《2016年廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,2016年末常住人口1404.35萬人,城鎮(zhèn)人口比重為86.06%。不過,這份公報(bào)并沒有披露廣州市城鎮(zhèn)居民人均住房面積,只提到“全年農(nóng)村常住居民居住住房總建筑面積人均49.74平方米”。
目前能查到的最新官方數(shù)據(jù)來自于《統(tǒng)計(jì)年鑒》,2013年,廣州城鎮(zhèn)人均住房面積為22.73平方米。
另一個(gè)能夠作為參考的數(shù)據(jù),則來自廣州市政協(xié)委員、廣州住建委總工程師李敏霞在今年1月召開的廣州市政協(xié)十三屆一次會(huì)議上的發(fā)言。李敏霞說,目前廣州擁有住宅房屋約800萬套,總建筑面積約6.43億平方米,若常住人口按1740萬計(jì)算,人均居住面積超過35平方米。
作為系統(tǒng)內(nèi)的人,李敏霞所透露的這些數(shù)據(jù)應(yīng)該比較可信。李敏霞還表示,廣州市購房群體日趨年輕化,21歲至36歲人群購房比例從2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。
值得注意的是,廣州的人口吸引力較強(qiáng)。從官方公布的常住人口數(shù)據(jù)來看,2014年為1308.05萬人,2016年則達(dá)到1404.35萬人,2年增加近100萬人,遠(yuǎn)超同省的兄弟城市深圳。
南京、蘇州不缺房
作為二線城市的代表,樓市“四小龍”之一的南京和蘇州,其住房數(shù)量同樣遠(yuǎn)非市場所言的那么緊缺。
記者通過業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行查詢,南京市區(qū)目前商品房共有144萬套入網(wǎng),總面積1.33億平方米,平均每套面積92.3平方米。該統(tǒng)計(jì)僅僅是已登記入網(wǎng)的商品房,不包括公寓、自建房、安置房、保障房、單位宿舍等。
根據(jù)《南京統(tǒng)計(jì)年鑒2016》和《2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,2015年,南京市城鎮(zhèn)人均居住面積36.5平方米;常住人口823.59萬人,其中城鎮(zhèn)常住人口670.40萬人,戶均人口2.82人。由此推算,城鎮(zhèn)住房面積大約2.4億平方米,如果按每套房面積90平方米計(jì)算,共有267萬套房,超過238萬的家庭戶數(shù)。
隨著特大型城市的定位,南京人口流入再回上升通道。2016年,南京常住人口增長3.41萬人,創(chuàng)四年來新高。人口增長的同時(shí),新建商品房的數(shù)量也在增加,2016年共賣出14.5萬套商品房,比前五年平均水平多一倍。
顯然,南京現(xiàn)有住房數(shù)量能滿足居民自主需求。而且,“十三五”期間,南京新建商品房年均上市將達(dá)800萬平方米、各類保障性住房1500萬平方米約15萬套。
相對(duì)于南京,蘇州的住房更寬裕。根據(jù)《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒2016》、《2016年蘇州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,2015年,蘇州城鎮(zhèn)人均居住面積43.8平方米;常住人口1061.60萬人,其中城鎮(zhèn)人口794.08萬人,戶均人數(shù)3.04人。由此推算,蘇州城鎮(zhèn)住房面積大約3.5億平方米,如果按每套房面積90平方米計(jì)算,共有388萬套房,超過261萬戶家庭數(shù)。
作為江蘇經(jīng)濟(jì)第一市,2016年,蘇州商品房銷售火爆,共成交11萬多套,成交面積1259萬平方米。不過,蘇州人口增長速度開始放緩,2016年只比2015年增加了0.97萬人,遠(yuǎn)低于南京的3.41萬人。
張銀銀認(rèn)為,蘇州的小城鎮(zhèn)、農(nóng)村,大部分已準(zhǔn)城市化,對(duì)蘇州市區(qū)的依賴沒有一般城市大。另外,近300萬外來人口中,有很大部分可能只是來打工的,永遠(yuǎn)不會(huì)在蘇州買房。如果除掉這部分,不敢想象蘇州真實(shí)的城鎮(zhèn)住房空置率有多高。
期待公布住房數(shù)據(jù)
從記者推算的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的住房數(shù)來看,都能滿足居民自主需求。如果加上待售、在建的房子,以及小產(chǎn)權(quán)房、自建房等沒有納入統(tǒng)計(jì)口徑的住房,目前這些地方的住房數(shù)應(yīng)該是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)的。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾撰文指出,從數(shù)據(jù)的透明度而言,中國的房地產(chǎn)市場就是一個(gè)真正的“檸檬市場”,無論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、房價(jià)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、住房需求等等,都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來說,從1998年房地產(chǎn)市場化以來,中國究竟有多少房子,每個(gè)城市住房的存量究竟有多少,迄今似乎沒有任何部門做過統(tǒng)計(jì)。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,每個(gè)城市有多少房子等數(shù)據(jù)清楚透明了,房價(jià)怎么走,老百姓會(huì)自己判斷。這個(gè)問題如果一直是一筆糊涂賬,成為一個(gè)秘密,房子的稀缺就會(huì)成為炒作的借口。
值得注意的是,中國正在進(jìn)行一次真正的住房普查,大部分地區(qū)已開始發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。截至2016年底,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已在全國335個(gè)地市州盟、2808個(gè)縣市區(qū)旗實(shí)施。國土資源部部長姜大明近日表示,爭取年底前實(shí)現(xiàn)全國所有縣市的不動(dòng)產(chǎn)登記,地方市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國家級(jí)平臺(tái)。
這意味著,一旦今年底或明年登記聯(lián)網(wǎng)完成,一個(gè)人在全國買過幾套房,只要進(jìn)行過登記,都可以在平臺(tái)上查到。屆時(shí),再想炒房,或許會(huì)變得更加困難。
