北京商用房遭
商住房正遭遇全面圍剿。北京商報記者了解到,目前,北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外,據(jù)悉,廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。分析人士表示,這是對商住房調(diào)控的一個補充性政策,暫停也充分說明了收緊政策的導向。
北京商用房抵押貸停止
貸款機構(gòu)偉嘉安捷在4月24日發(fā)布的報告中提到,接近年中,不少消費者的貸款需求不斷上升,近期不少外省市銀行開展了消費金融產(chǎn)品,而目前北京地區(qū)的抵押消費政策依然趨緊,商用房全部暫停抵押。
兩家國有銀行人士表示,他們一直沒有做商用房抵押業(yè)務。一位國有大行貸款經(jīng)理向北京商報記者表示,因為商用房抵押消費貸款的用途控制不了,不知道資金去向,所以一直不給貸款。
事實上,在4月中旬就傳出消息,北京多家銀行已禁止商用房做抵押貸款,一些能做該業(yè)務的銀行審查也已經(jīng)趨嚴。北京某國有大行的支行人士直言,“能做不一定好批”。根據(jù)4月中旬該行的規(guī)定,商用房抵押用于經(jīng)營性貸款,根據(jù)評級來確定利率,正常貸款利率是在基準利率基礎上上浮30%,最長貸款年限為三年,一般為一年。如果抵押貸款用于個人消費,用途要明確,有發(fā)票證明。
此外,據(jù)媒體報道,廣州的國有大行、股份制銀行等多家銀行目前已不能做商住房抵押貸款。
在分析人士看來,商用房抵押貸款被暫停也是情理之中的事情。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,過去商用房本身就是屬于商品房的一種,所以做抵押貸款本身也沒有問題。但目前關(guān)鍵是此類物業(yè)的投資性價比非常糟糕,流通性也很糟糕。如果做抵押貸款,甚至會出現(xiàn)抵押品不如貸款價值的現(xiàn)象。所以過去銀行會涉足,但現(xiàn)在確實會回避。
全面圍剿商住房
對于商用房抵押貸款暫停的原因,在分析人士看來,主要是之前商用房限購政策的延續(xù)。
偉嘉安捷在報告中提到,由于商用房已暫停交易,因此目前多家銀行均不接受個人名下商用房的抵押。亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅也表示,這是對商住調(diào)控的一個補充性政策。
事實上,此前北京三度收緊商用房政策。3月26日晚間,北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,用以監(jiān)管本市的商業(yè)、辦公類項目,其中,開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。此外,政策執(zhí)行之前已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業(yè)單位、社會組織和個人,但個人購買應當符合相應條件。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,本輪調(diào)控政策是政策力度最強的一次。其中,商辦與學區(qū)房是本次調(diào)控的主要對象,各種政策疊加出臺,對市場壓力越來越大。歷史上首次針對商辦類物業(yè)全面收緊調(diào)控政策。
“暫停也充分說明了收緊政策的導向,對于此類收緊的做法,實際上說明銀行‘也不愿意蹚渾水’,畢竟部分抵押是否合規(guī)還不好說”,嚴躍進說道。
商住房流動性降至冰點
實際上,抵押貸款也是購房者將商住房進行套現(xiàn)的一種方式。
郭毅表示,眾多商住房的購房者都會考慮將商住房套現(xiàn)出來再去購買其他的住宅類產(chǎn)品,以實現(xiàn)居住升級。一般而言,購房者會選擇出售房產(chǎn)實現(xiàn)套現(xiàn),然而在商住房限購政策出臺后,這種套現(xiàn)方式已經(jīng)難以實現(xiàn)。其次,抵押貸是除了銷售之外的一種套現(xiàn)方式。但目前抵押貸款套現(xiàn)方式也被堵死,這就意味著商住房的流通價值已經(jīng)降到一個很低的程度。
她也補充道,如果喪失流通價值后,商住房的購房者只能依托于對外出租,實現(xiàn)租金回報,但目前來看也存在兩個問題,首先,租金回報非常漫長,其次,它的收益很難保證,特別是對于這種商改住的違規(guī)產(chǎn)品,目前的監(jiān)管比較嚴格,能否順利實現(xiàn)對外出租給個人存一定疑問。
對于在售的商住房開發(fā)商而言,未來銷售可能將面臨較大問題,已經(jīng)購買商住房的個人購房者也形成新的打壓。在郭毅看來,督促開發(fā)商將手中的商住房產(chǎn)品還原成它的商業(yè)功能和辦公功能,再對外出租,這種方式既有利于商住市場的規(guī)范,也能對人口控制起到非常有效的作用。
“但是對于已經(jīng)購買了商住類產(chǎn)品的個人購房者來說,這樣的政策無異于在商住限購的基礎之上,對他們形成新的打壓,是一個雪上加霜的調(diào)控政策?！惫阊a充道。
未來商住房的政策是否有可能放松?嚴躍進表示,至少今年三季度前類似政策會持續(xù)收緊,到了四季度就要看后續(xù)市場的變化。放開的話也是處于極其審慎的政策監(jiān)管之下的,而且也是考慮到個人資金實際的需要。
抵押貸需求依舊很大
需要指出的是,商用房抵押貸款暫停了,但并未影響普通住宅的抵押貸款。銀行人士表示,個人住房抵押貸款仍在正常進行。
在房貸按揭業(yè)務受到嚴格管控之后,住房抵押貸款成為不少銀行的次優(yōu)選擇。
據(jù)悉,目前雖然抵押貸款審查趨嚴,但抵押貸款的需求依然很大。偉嘉安捷在報告中提到,從4月各家銀行的抵押政策可以看出,目前對于借款人自身資質(zhì)的審查仍然趨于嚴格,個人必須提供自身的工資流水,抵押用途為裝修或購買家具或珠寶等,在貸后需要提供真實的發(fā)票。
偉嘉安捷認為,接近年中,借款人對于抵押消費的需求也在不斷擴大,雖然銀行抵押貸款的上限僅為100萬元,但是名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)的借款人在融資方面仍然首選為銀行。一方面是借款人的借貸成本相對較低;另一方面是個人消費用途方面,抵押貸款的額度也能夠滿足大多數(shù)人的要求,所以銀行額度也在從房貸逐漸轉(zhuǎn)移至消費信貸方面。
此前,房貸業(yè)務一直是銀行的“心頭好”,央行數(shù)據(jù)顯示,今年一季度末,個人住房貸款余額19.05萬億元,同比增長35.7%。不過,伴隨房貸調(diào)控趨緊,一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務,將目光轉(zhuǎn)向房屋抵押貸款上。
海通證券分析師姜超認為,3月的新增居民中長期貸款僅為4500億元,已經(jīng)低于去年的平均水平,同比多增額也降至零左右。而按照央行此前的計劃,今年新增房貸占信貸的比重將控制在30%以內(nèi),由此計算今年的房貸總額將從2016年的6萬億元降至17年的4萬億元左右,未來每個月的房貸將降至3000億元左右,換言之,即將步入負增長時代。
分析人士指出,房貸業(yè)務是銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),不良率低于0.4%,最近兩年房貸成為銀行最為青睞的業(yè)務。而在房貸業(yè)務要求越來越嚴格的背景下,一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務,將目光轉(zhuǎn)向了利率更高、更能賺錢的房屋抵押貸款上。
