土地出讓收入大增呼喚改革提速
“取之于民,用之于民”,幫助中低收入群體解決住房問題,應(yīng)當(dāng)是土地收入的主要用途。如果土地收入不能對(duì)解決中低收入群體住房問題發(fā)揮重要作用,就很可能反過來(lái)助長(zhǎng)地方政府繼續(xù)搞“土地財(cái)政”,這對(duì)完善房地產(chǎn)調(diào)控和加快政府自身改革都是很不利的。
最新統(tǒng)計(jì)顯示,截至目前,今年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓收入合計(jì)為7645.3億元,與2016年同期不到5000億的水平相比,上漲53.3%。其中武漢土地出讓收入居首,超過700億元,南京、合肥等三個(gè)城市均超過400億元。
從全國(guó)范圍看,今年房地產(chǎn)調(diào)控力度明顯高于去年,一些城市已經(jīng)從“單限”(限購(gòu))走向了“三限”(限購(gòu)、限貸、限售),甚至不排除出臺(tái)新的限制手段。但是,50個(gè)重點(diǎn)城市的賣地收入仍然出現(xiàn)了暴增,這一現(xiàn)象頗值得注意,個(gè)中信息耐人尋味。
首先,賣地收入大增顯然與土地供應(yīng)力度加大、供應(yīng)量增加有關(guān)。為了緩解熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)緊張矛盾,國(guó)家有關(guān)部委明確要求增加重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)。不過,土地供應(yīng)增加不是賣地收入大增的主要原因——土地供應(yīng)力度再大、數(shù)量再多,如果開發(fā)商買地的積極性不高,或者說購(gòu)買力仍然較弱,賣地收入就不會(huì)有太大變化?，F(xiàn)在的情況是,土地上市后要買土地的開發(fā)商很多,即便受到政策限制,高溢價(jià)、高單價(jià)地塊出現(xiàn)數(shù)量有所減少,成交總量也有明顯增加。
之所以出現(xiàn)開發(fā)商拿地?zé)崆楦?、能力?qiáng)的情況,一是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)仍然保持樂觀情緒,即便調(diào)控力度加大,對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也沒有降低,于是不惜斥巨資競(jìng)爭(zhēng)拿地;二是因?yàn)殚_發(fā)商“不差錢”,手中有足夠的資金到市場(chǎng)拿地,而且不怕資金被長(zhǎng)期占?jí)骸３巳ツ晔袌?chǎng)行情好,多數(shù)開發(fā)商資金回籠情況良好,手中握有的資金比較充裕之外,近年來(lái)銀行給開發(fā)企業(yè)大肆放款,也讓開發(fā)商囊中鼓脹,有底氣參與拿地競(jìng)爭(zhēng)。有銀行的強(qiáng)力支持,有幾個(gè)開發(fā)商沒有拿地的能力,又有幾個(gè)開發(fā)商擔(dān)心拿地以后出現(xiàn)資金鏈斷裂?就算萬(wàn)一資金鏈斷了,開發(fā)商也會(huì)認(rèn)為,最大的風(fēng)險(xiǎn)在銀行身上,與自己關(guān)系不大。
一邊是調(diào)控政策持續(xù)加碼,一邊是開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,賣地收入大幅增加,這讓人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控前景的判斷平添了幾分不確定性。不過,房地產(chǎn)調(diào)控不能就房?jī)r(jià)說房?jī)r(jià),也不能就調(diào)控說調(diào)控,畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)不只是由房?jī)r(jià)構(gòu)成,還應(yīng)當(dāng)關(guān)注住房的結(jié)構(gòu),特別是保障房和租賃房的供應(yīng)規(guī)模。如果一個(gè)城市保障房和租賃房的比重很低,這個(gè)城市就很難控制房?jī)r(jià)過快上漲,即便控制住了,相當(dāng)部分居民也仍然買不起。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)調(diào)控中至關(guān)重要的一項(xiàng)工作,是要認(rèn)真解決中等收入人群的購(gòu)房問題和低收入人群的租房問題,即政府通過怎樣的手段,把提供給中低收入群體的保障房和租賃房解決好。解決好了這個(gè)問題,房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)就完成了一大半,市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)和賣地收入的變動(dòng)也就不會(huì)那么敏感了。
熱點(diǎn)城市持續(xù)增加的土地收入,將派做什么用場(chǎng)——還債,投入基礎(chǔ)建設(shè),補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn),還是發(fā)展公共事業(yè)?當(dāng)前和今后一段時(shí)間,幫助中低收入群體解決住房問題,應(yīng)當(dāng)是土地收入的主要用途?！叭≈诿?用之于民”,既然房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果是由廣大居民促成的,那么從政府出讓土地(以及在商品房買賣諸多環(huán)節(jié))獲得的收入,也應(yīng)當(dāng)主要用于幫助中低收入群體解決住房問題。在這個(gè)問題上,決策層、管理層和社會(huì)各界應(yīng)有基本的共識(shí)。如果土地收入不能對(duì)解決中低收入群體住房問題發(fā)揮重要作用,就很可能反過來(lái)助長(zhǎng)地方政府繼續(xù)搞“土地財(cái)政”,這對(duì)完善房地產(chǎn)調(diào)控和加快政府自身改革都是很不利的。
土地出讓收入大增本身沒有什么問題,問題可能會(huì)出在土地收入的使用上。解決這個(gè)問題的關(guān)鍵,就是要通過對(duì)土地出讓收入的正確把握和使用,推動(dòng)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能,改革公共財(cái)政投入和財(cái)政監(jiān)督機(jī)制,把更多的資金、資源用于解決中低收入群體的住房問題,用于完善公共服務(wù)結(jié)構(gòu),提高公共服務(wù)水平。
