一季度地價(jià)大幅上漲 京滬杭三地一周連出土地新政
從三月各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控至今天滿(mǎn)月,政府調(diào)控的方向由此前的需求端,轉(zhuǎn)向了供給端。
日前,北京、上海、杭州三個(gè)城市,先后出臺(tái)了土地出讓的新政策,對(duì)土地出讓中開(kāi)發(fā)商自持的部分、商辦用地等細(xì)則,做出了更加詳盡而嚴(yán)格的規(guī)定。新政策下,房企拿地門(mén)檻將進(jìn)一步提高。一家大型房企華東區(qū)高管認(rèn)為,如果三四線土地?zé)岫炔粶p,不排除前述三城市的新政策可能會(huì)成為土地出讓的新樣板,向其他城市擴(kuò)圍。
第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示,從兩會(huì)后各地密集出臺(tái)調(diào)控至今滿(mǎn)月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速放緩,而投資與新開(kāi)工面積相對(duì)平穩(wěn),整體而言政策似已達(dá)到預(yù)期效果。
“部分開(kāi)發(fā)商決定響應(yīng)政策、遵循定價(jià)要求,在增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)收獲可觀利潤(rùn)。其他開(kāi)發(fā)商則希望調(diào)控政策只是暫時(shí)措施,只待‘風(fēng)頭’一過(guò)再以更高價(jià)格出售?！焙?jiǎn)可認(rèn)為,在此背景下如住宅價(jià)格再次加速上漲,很可能會(huì)催生新一輪的調(diào)控政策。
三城一周連發(fā)新規(guī)
一周的時(shí)間里,北京、上海、杭州先后對(duì)土地出讓做出了新規(guī)。
4月24日杭州市國(guó)土局與杭州市住房保障局,聯(lián)合發(fā)布了開(kāi)發(fā)商拍地的新規(guī)定。
在杭州這份對(duì)開(kāi)發(fā)商自持商品房屋租賃的通知中明確指出,自4月24日起房企自持的商品房,應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得進(jìn)行銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓。在新的規(guī)定下,杭州不僅要求房企自持商品房的持有年限應(yīng)與土地出讓年限一致,還明確要求房企對(duì)外出租的單次租期,不得超過(guò)10年。
杭州為何要出臺(tái)對(duì)房企自持商品房年限及使用的規(guī)定?業(yè)界指出,原因在于開(kāi)發(fā)商為了能在熱點(diǎn)城市拍到地,幾乎到了不計(jì)成本的地步。
一家咨詢(xún)公司高管指出,去年以來(lái)熱點(diǎn)城市在拍地環(huán)節(jié),新增加了房企自持商品房的比例,意在拉長(zhǎng)房企投資周期和投資資金額,減少其杠桿率。該措施經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化后,雖然很多地塊都對(duì)公建和自持做出了明確規(guī)定,但仍難抑制房企拿地?zé)崆椤?
“一些項(xiàng)目出讓的時(shí)候,要求自持的比例相當(dāng)高。但為了能拿到地,開(kāi)發(fā)商仍然拼搶得厲害。我有時(shí)也問(wèn)開(kāi)發(fā)商,項(xiàng)目自持比例這么高,公司拿什么做資金周轉(zhuǎn),又如何盈利?！鄙虾Ｒ患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)高層表示,有開(kāi)發(fā)商回答,可以把自持的部分做成其它產(chǎn)品,可以將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,還有的甚至說(shuō),現(xiàn)在拿地難度大,不考慮更多先拿了地再說(shuō)。
杭州出臺(tái)土地新規(guī)前三天,上海也對(duì)土地使用做出了新規(guī)定。
據(jù)上海規(guī)土局4月21日對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的新規(guī)定,自今年4月10日起,在土地出讓合同中應(yīng)明確,辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公;而商業(yè)用地未經(jīng)約定,不得建設(shè)公寓式酒店。上海同時(shí)要求,辦公、商業(yè)的可售部分,應(yīng)以層為單元進(jìn)行銷(xiāo)售。
分析人士告訴記者,上海該規(guī)則是防止房企將商辦用地變?yōu)轭?lèi)住宅項(xiàng)目,辦公樓的整層銷(xiāo)售,則減少了項(xiàng)目資金回籠的流動(dòng)性?！疤岣唛T(mén)檻,開(kāi)發(fā)商拍地?zé)崆榭赡軙?huì)有所降低,有利于防止高價(jià)地的產(chǎn)生?！边@位分析師說(shuō)。
其實(shí)近期對(duì)土地出讓管理的新規(guī),始于北京。杭州、上海對(duì)土地新規(guī)之前,北京4月20日首先在全國(guó)對(duì)土地出做出了示范樣本。
4月20日北京規(guī)土委同北京住建委等幾大部門(mén),將聯(lián)合對(duì)在京建筑的使用功能展開(kāi)核查。這場(chǎng)核查風(fēng)暴要求,對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)將商辦項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛镜?除了糾正、查處,甚至可以解除土地出讓合同、撤銷(xiāo)劃撥批準(zhǔn)文件收回土地。
價(jià)格上揚(yáng)約四成
北京、上海、杭州三城完善土地出讓新規(guī),在業(yè)界看來(lái)與一季度土地市場(chǎng)熱度不減有關(guān)。雖然土地出讓數(shù)量降低,但一季度全國(guó)土地出讓金額卻出現(xiàn)了大幅上漲。
數(shù)據(jù)顯示,前3個(gè)月全國(guó)成交樓板均價(jià)為4019元/平米,同比上漲幅度達(dá)55%。而住宅類(lèi)用地的成交樓板均價(jià)為8483/平方米,同比上漲了四成。
丁祖昱表示,一線城市的溢價(jià)率較去年已經(jīng)有所下降,但今年二三線,以及環(huán)一線的三四線熱點(diǎn)城市,土地價(jià)格漲勢(shì)大有與去年一線城市相媲美之勢(shì)。
“在政策持續(xù)調(diào)控態(tài)勢(shì)下,一二線城市房?jī)r(jià)雖然得到抑制,但房?jī)r(jià)仍處于高位。一季度地價(jià)上揚(yáng),與開(kāi)發(fā)商預(yù)期熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)上揚(yáng)有關(guān)。去年以來(lái)需求出現(xiàn)了新的變化,剛需持續(xù)向環(huán)一二城市的外圍城市外溢?！倍∽骊疟硎?隨著市場(chǎng)的變化,開(kāi)發(fā)商認(rèn)為這些環(huán)一二線城市房?jī)r(jià)未來(lái)空間較大,因而投資的新熱點(diǎn)開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向這些城市。
三四線城市土地價(jià)格,不只與需求外溢有關(guān)。分析人士指出,不久前政府土地供應(yīng)的政策,可能會(huì)對(duì)部分城市產(chǎn)生利好。
四月初住建部和國(guó)土部發(fā)布的加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)管理的通知中,兩部委要求各地合理安排住宅用地供應(yīng),住宅供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市增加供應(yīng)規(guī)模,住宅用地供應(yīng)消化周期不足一年的城市要增加供地,消化周期超過(guò)3年的城市應(yīng)停止供地。
穆迪分析師黃哲認(rèn)為,中國(guó)政府采取的供給側(cè)新措施將對(duì)房企產(chǎn)生不同影響。
“土地供應(yīng)增加的城市房?jī)r(jià)增速將會(huì)放緩,房?jī)r(jià)增速放緩將對(duì)在這城市有項(xiàng)目的房企的毛利潤(rùn)率產(chǎn)生壓力?！秉S哲表示,另一方面,在住宅庫(kù)存較高的三四線城市有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商則會(huì)受益,因?yàn)樾麓胧┫拗七@些城市增加土地供應(yīng)。
一家大型房企華東區(qū)高管向記者表示,一二線城市的庫(kù)存水平將維持在低位,雖然下半年可能會(huì)有小幅波動(dòng),但房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定。
“地產(chǎn)行業(yè)的融資供應(yīng)將保持穩(wěn)定,房企將從去年全力在一線城市拿地,將投資重點(diǎn)向三四線轉(zhuǎn)移。而政府可能會(huì)加大在三四線城市的調(diào)控措施,同時(shí)為一二線城市的房?jī)r(jià)降溫,開(kāi)發(fā)商接下來(lái)面對(duì)的壓力可能會(huì)比外界想像的要大?！鼻笆龇科笕耸空f(shuō)。
