什么樣的養(yǎng)老房適合咱的老人？
4月,中弘股份連拿四宗平谷養(yǎng)老地塊,這四宗地塊的溢價率分別為273%、275%、180%、124.9%。由此可見開發(fā)商在爭奪養(yǎng)老用地上的激烈。據(jù)全國老齡工作委員會的預(yù)測,到2020年,我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)到22萬億元。巨大的產(chǎn)業(yè)前景吸引了各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的進(jìn)入,各品牌開發(fā)商也都曾公開表示過對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景的看好,萬科、遠(yuǎn)洋等品牌房企在北京也已有落成的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。不過,相比規(guī)模巨大的老年人口,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功的案例還很有限。而在日本、英國等發(fā)達(dá)國家,由于已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會多年,在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上已有不少成功經(jīng)驗,養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式比較豐富。不同的模式也被應(yīng)用至不同的社會情況中,持續(xù)型照料社區(qū)、活力老人社區(qū)、社區(qū)照料中心、多代居等成為國外的主流養(yǎng)老配置。
養(yǎng)老用地不得分割轉(zhuǎn)讓 開發(fā)商能在上面建什么?
4月北京的土地市場,除了備受關(guān)注的自住房地塊外,另一大類就是養(yǎng)老用地。而4月出讓的全部養(yǎng)老用地,都被中弘股份收入囊中。4月1日,中弘以11.2億元拿下平谷區(qū)夏各莊新城2-11-2和2-11-3兩宗地;4月11日,以2.04億元拿下2-11-1養(yǎng)老地塊;4月14日,中弘又以1.3億元摘得該區(qū)域的最后一塊養(yǎng)老用地2-01地塊。
中弘在4月拿下的這四塊地的用地性質(zhì)皆為A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地,而中弘在2015年已在該區(qū)域拿下過兩塊養(yǎng)老用地。在一個區(qū)域連拿六塊養(yǎng)老用地,中弘想在該區(qū)域做什么呢?
雖然中弘并未公開解讀回應(yīng),但通過其此前的一些動作可以窺知一二。
據(jù)昱言養(yǎng)老工作室介紹,A61用地即機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地,為老年人提供居住、護(hù)理、康復(fù)、保健、醫(yī)療等服務(wù)功能的設(shè)施用地,包括養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)養(yǎng)院等。這類地塊的出讓限制條件是養(yǎng)老地塊要求用途不得改變、分割轉(zhuǎn)讓或者分割轉(zhuǎn)租。而目前國內(nèi)主流的養(yǎng)老社區(qū)銷售模式主要分為兩類,一類是銷售型,通過一次性支付購買產(chǎn)權(quán)或長久入住權(quán)益的模式,主要類型有產(chǎn)權(quán)銷售、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、永久入住權(quán)、一般入住權(quán);另一類是租賃型,通過按年或按月支付租金,包括月租模式和年租模式。
2016年5月,中弘旗下中璽文商旅集團(tuán)與水印美國養(yǎng)老社區(qū)公司在平谷夏各莊簽約合作,該發(fā)布會上,中弘正式宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),并表示已開工建設(shè)夏各莊中璽-水印CCRC養(yǎng)老社區(qū)項目,并將在2017年10月投入試運營。該簽約應(yīng)該就是針對中弘2015年拍下的兩宗養(yǎng)老用地。
所謂CCRC的中文說法是持續(xù)照料退休社區(qū),起源于美國,主要由運營主體持有經(jīng)營,收入來源包括會員費、年費(月費)和部分租金回報。由此推斷,中弘拿下的這四塊養(yǎng)老用地,可能也會采用會員制的形式。
事實上,在養(yǎng)老用地開發(fā)模式的探索上,很多開發(fā)商都已經(jīng)有自己的研究成果。在北京已有多個養(yǎng)老項目落地的遠(yuǎn)洋集團(tuán),在2013 年正式推出旗下高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”。目前已成為國內(nèi)高端養(yǎng)老行業(yè)的標(biāo)桿品牌,同時形成了高端老年公寓、長者社區(qū)、照料中心三大產(chǎn)品線。而萬科養(yǎng)老也已明確其機(jī)構(gòu)型、CCRC 型、社區(qū)嵌入型三大養(yǎng)老業(yè)務(wù)方向,在北京也已有多個項目試水落地。
不過,雖然開發(fā)商們已經(jīng)在養(yǎng)老領(lǐng)域投入重金,但對于老人,這些養(yǎng)老用地能帶給他們的服務(wù)仍難以讓他們滿意。無論是養(yǎng)老社區(qū)能夠提供的醫(yī)療服務(wù),還是這些養(yǎng)老社區(qū)的收費水平,老人們都期待能夠有更好的答案。
老年人對高收費接受度差 開發(fā)商短期盈利難
目前,國內(nèi)城市大多倡導(dǎo)“9073”的養(yǎng)老模式,即90%的老年人由家庭自我照顧,7%享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù),3%享受機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。而北京市在2015年年底發(fā)布的《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專項規(guī)劃》,提出了“9064”養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展目標(biāo),即到2020年,90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老,6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老,4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。
在這樣的養(yǎng)老模式下,開發(fā)商目前主要介入的都是除居家養(yǎng)老外剩下的10%市場,而且還是其中的高端市場。有業(yè)內(nèi)人士表示,目前會考慮養(yǎng)老地產(chǎn),通過這種方式解決養(yǎng)老問題的老人基本都是中高收入群體,但即使是這些人,仍然對于養(yǎng)老地產(chǎn)的收費水平接受度較差。
《廣廈時代》了解到,目前遠(yuǎn)洋與萬科是在北京養(yǎng)老地產(chǎn)做得比較好的代表,對于生活能夠完全自理的老人,他們的主流收費在10000元上下,最少也要超過6000元。而2016年8月北京市發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,北京企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金平均為3573元/月。如果不依靠子女,不消耗存款,僅靠退休金大部分老人是無法承擔(dān)這種養(yǎng)老方式產(chǎn)生的費用的。而在中國老人的傳統(tǒng)觀念里,入不敷出對他們來講難以接受。
昱言養(yǎng)老工作室也指出,對于一部分有實力并支付了高額費用的老年人,當(dāng)他們生病時,更傾向于選擇國內(nèi)頂尖的三甲醫(yī)院的治療,這類養(yǎng)老地產(chǎn)項目中提供的醫(yī)療照護(hù)與他們的需求也無法匹配。
老人認(rèn)為收費高,而開發(fā)商方面卻大多還處于賠本賺吆喝時代。雖然每月收費聽上去不低,但相對于開發(fā)商的投入,短期仍無法覆蓋成本。一位開發(fā)商向《廣廈時代》表示,開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn),如果真的投入去做,相當(dāng)于進(jìn)入了一個完全陌生的領(lǐng)域,前期需要巨大的投入。除了承擔(dān)的土地成本,養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)、專業(yè)人員的聘請培訓(xùn)、與國內(nèi)外上下游的企業(yè)合作……這些投入短期內(nèi)都無法收回成本,相比普通的地產(chǎn)開發(fā)模式,養(yǎng)老地產(chǎn)雖說市場巨大,但并不是一個遍地是黃金的行業(yè)。
持續(xù)照料退休社區(qū) 滿足不同年齡階段養(yǎng)老需求 需要雄厚資金支持
由于已進(jìn)入老齡化社會多年,國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展相對成熟,國內(nèi)開發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn),率先想到的大多是與一家國外公司合作,借鑒運營模式和經(jīng)驗。
談到對國外養(yǎng)老地產(chǎn)模式的借鑒,CCRC(Continuing Care Retirement Community)持續(xù)照料退休社區(qū)是被提起頻率最高的一類,它也是美國主流的一種老年地產(chǎn)形式之一。持續(xù)照料退休社區(qū)是一種復(fù)合式的老年社區(qū),老年人可以在不同的健康狀況和自理能力下,獲得相對應(yīng)的照料服務(wù),也就是說老年人1/3的人生都可以在這種社區(qū)中度過。通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù),使老年人在健康狀況和自理能力變化時,依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住,并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。
在持續(xù)照料退休社區(qū)中,所有居住者都是老人,社區(qū)也會為老人提供餐飲、娛樂活動等生活支持。以美國伊利諾伊州芝加哥市的蒙哥馬利之家為例,雖然僅是一棟14層的建筑,但建筑北側(cè)有一片室外花園,為老人提供了室外活動空間。在建筑的首層,除了少量的后勤用房外,全部作為公共空間面向老人開放,咖啡廳、健身中心、雜貨店、書吧、棋牌室等都為老人提供了豐富的活動和交流空間。
不過,持續(xù)照料退休社區(qū)在美國如此受歡迎,除了社區(qū)的配置能夠滿足老人不同階段的生活需求外,美國老人獨居的習(xí)慣也是重要原因。當(dāng)然,持續(xù)照料退休社區(qū)的運營也并不是那么容易。英國諾丁漢大學(xué)建筑與建造環(huán)境學(xué)院賈敏博士告訴《廣廈時代》,持續(xù)照料退休社區(qū)的開發(fā)在各種養(yǎng)老地產(chǎn)中是一種比較適合完全采用市場化模式進(jìn)行開發(fā)的養(yǎng)老方式。
不過持續(xù)照料退休社區(qū)的模式也是很脆弱的,因為在社區(qū)剛?cè)胱r,老人的年齡層偏低,身體狀況較好,一切運營都比較容易。但十年后可能會迎來矛盾的集中爆發(fā),隨著年齡的增大,需要照料的老人人數(shù)急劇上升,各種設(shè)備也需要重新配置,成本會顯著提升,這時如果沒有雄厚的資金實力,是很難繼續(xù)支撐的。這也是為什么國內(nèi)率先試水持續(xù)照料退休社區(qū)的企業(yè)大多是保險公司,以及入會費非常高昂的原因。
活力老人退休社區(qū) 提供豐富的業(yè)余活動 無法提供專業(yè)照料
除了持續(xù)照料退休社區(qū),AARC(Active adult Retirement Community)活力老人退休社區(qū)也是在美國比較受歡迎的一種模式。在美國,活力老人退休社區(qū)的主要消費人群集中在兩代,分別是經(jīng)濟(jì)大蕭條到二戰(zhàn)之前出生的一代人和二戰(zhàn)結(jié)束后1946年-1964年出生的人群。這些老人一般都具有生活自理能力,需要獲得的是一種健康、愉悅的生活。
在選址上,活力老人退休社區(qū)分為“理想退休目的地”和“大城市中重新定居”兩種情況,分別針對不同的需求。具備“理想退休目的地”特征的社區(qū)大多遠(yuǎn)離城市中心、親近自然、氣候環(huán)境溫和,社區(qū)規(guī)模一般也比較大。在這類社區(qū)中,開發(fā)商會為老人提供很多親近自然的活動,如釣魚、游船等,高爾夫球場、游泳池等娛樂設(shè)施在這種社區(qū)中也比較常見。
在服務(wù)上,這類社區(qū)主要在增強(qiáng)老年人安全感、減少老年人負(fù)擔(dān),以及增進(jìn)老年人之間的交流、學(xué)習(xí)上下功夫。開發(fā)商要做的不僅是按照已有的建設(shè)模式建造社區(qū),更要分析活躍老年人的心理和狀態(tài),通過設(shè)施和環(huán)境營造出他們感興趣的環(huán)境和生活方式。不過,這類社區(qū)一般無法滿足老年人身體狀況轉(zhuǎn)差后的需要,這些社區(qū)的老人往往在年紀(jì)大了之后就要面臨搬家的困擾。
社區(qū)照料中心 老人可在家中養(yǎng)老 專業(yè)度要求高
持續(xù)照料退休社區(qū)和活力老人退休社區(qū)實際上都是將老人集中在一個大社區(qū)中進(jìn)行單獨照料,但在不少國家,大多數(shù)老人還是會在自己原有的房屋中養(yǎng)老,社區(qū)照料中心就應(yīng)運而生。在英國,由于特有的高福利模式,社區(qū)照料中心最早是完全由政府主導(dǎo)進(jìn)行的,近些年為了提高運行效率,才逐步將部分業(yè)務(wù)交給了市場,不過“買單”的依然以政府為主。如果老年人到了一定的年紀(jì),就會自動進(jìn)入英國的社會養(yǎng)老保障體系,政府就會按照他們的需求,從中心派人上門提供各種照料服務(wù)。經(jīng)過多年的發(fā)展,已經(jīng)形成了日趨完善的社區(qū)養(yǎng)老照料體系,相應(yīng)也有了專業(yè)服務(wù)體系。
在日本,社區(qū)照料中心也同樣是近些年比較流行和有效的養(yǎng)老模式。在一定范圍內(nèi),配置一個集多功能為一體的綜合性老年設(shè)施,滿足周邊各社區(qū)的老年人養(yǎng)老需求。在日本東京多摩市,中澤老年設(shè)施就是一個比較典型的社區(qū)照料中心。
中澤建筑面積7336平方米,共7層,由兩部分組成:一部分是由社區(qū)網(wǎng)絡(luò)株式會社運營的住宅部分和非醫(yī)保短期照護(hù)部分,主要面向健康老人和少部分非健康老人;另一部分是由醫(yī)療法人財團(tuán)天翁會運營的老年照護(hù)與保健部分,主要面向社區(qū)周邊的非健康老人和醫(yī)院的待康復(fù)老人,該部分同時還跟設(shè)施附近的其他天翁會醫(yī)療設(shè)施相聯(lián)系,獲得醫(yī)療方面的軟硬件支持。中澤中的各種小細(xì)節(jié)都體現(xiàn)了建筑設(shè)計的人性化,在助浴室中,機(jī)械浴缸設(shè)有門,老人可以開門進(jìn)入,浴缸中有線控器可以控制浴缸內(nèi)坐凳高度、水流量和水溫等參數(shù),浴缸周圍留有空間方便工作人員幫助老人進(jìn)行清洗等。
由于一棟建筑可以解決周邊多個社區(qū)的養(yǎng)老問題,社區(qū)照料中心也越來越被各國所采納,但社區(qū)照料中心對于從業(yè)人員的專業(yè)度要求較高,上崗前需要進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)工作。
多代居 為多代同堂提供客觀條件 對空間、用材、設(shè)計要求高
持續(xù)照料退休社區(qū)、活力老人退休社區(qū)、社區(qū)照料中心……這些養(yǎng)老方式還主要是將老年人的日常照料與年輕人分隔開,而多代居的設(shè)計則是將老年人和年輕人的生活連在一起。在多代居的設(shè)計上,日本已有成熟的經(jīng)驗。
由于進(jìn)入老齡化社會早,重視親情和孝道,多代居住宅在日本已出現(xiàn)了較長時間。在日本,多代居住宅在空間設(shè)計上注重家庭代際關(guān)系,希望通過建筑減少家庭代際間的矛盾,體現(xiàn)對老年人的尊重。因此在空間布局上一方面保證兩代都有相對獨立的生活空間,同時注意創(chuàng)造代際間共處交流的空間。
針對老人在不同階段的需求,日本多代居住宅在初期設(shè)計及后期改造中分別有所應(yīng)對。例如,初期設(shè)計時在老人臥室鄰近的儲藏間等空間預(yù)留管線,從而方便日后增設(shè)衛(wèi)生間等。部分兩代居中還將老人臥室與廚房等家務(wù)空間相鄰布置,使家人在進(jìn)行家務(wù)勞動時,可以隨時照看到臥床老人。除了多代居住宅外,部分國家還開始對住宅的適老性做出規(guī)定。以英國為例,政府?dāng)M要求在2050年以前,全部新建住宅和現(xiàn)有部分住宅都做到適老設(shè)計。不過,賈敏也表示,住宅做到適老化確實要增加不少的成本,適老住宅對于空間、選材和設(shè)計都有諸多要求,一些老舊房屋很難實現(xiàn)完全適老化。
由國外成熟的經(jīng)驗可見,養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式并不只有高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一種,開發(fā)商競拍養(yǎng)老用地,意圖進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)這片藍(lán)海,依然需要想清模式、做足功課。
