東戴河樓市熱 難掩未來解套難
近日，在全國樓市都偃旗息鼓的當(dāng)下，遼寧東戴河的各種買房視頻卻突然刷爆了朋友圈，甚至有人貼出了五一假期途經(jīng)東戴河的火車票全部售罄的圖片以示火熱。一些微博“專家”賬號和微信自媒體公眾號幾乎同時聲稱“僅在4月22日這一天，8個東戴河在售樓盤就接待了看房大巴116輛，這還不包括接待車的數(shù)量，部分項目周末平均成交量約200套”。在這樣熱火朝天的宣傳下，這座山海關(guān)外的小城——東戴河似乎成了一座黃金城，吸引著無數(shù)被調(diào)控限制得無處可去的“淘金人”。
但在北京青年報記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大量一線城市買家大多擔(dān)心資產(chǎn)縮水，因此希望盡快把錢變成房，因此造成很多旅游度假地產(chǎn)的火熱。但事實上，這些區(qū)域仍存在大量庫存，新盤量遠遠多于潛在購房人群量，而且二手房市場更是有價無市，很多之前買房的業(yè)主至今沒有解套。更為嚴重的是，產(chǎn)業(yè)與配套的缺乏很難使人真正留下來，只能成為一個“候鳥式”生活的落腳點……因此，專家建議，購買此類房產(chǎn)，應(yīng)該慎之又慎。
買房熱襲向東戴河
眼瞅著夏季即將到來，海南進入一年中的淡季，而北部的沿海城市則開始了轟轟烈烈的去庫存之路。位于山海關(guān)以東的東戴河區(qū)域買房熱場景開始充斥著朋友圈。據(jù)傳聞，如今的東戴河甚至火爆到要多付七八萬電商費的情況下才能買到房。為印證真實的情況，北京青年報記者特意走訪了東戴河各大樓盤銷售現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)各個銷售現(xiàn)場的氣氛確實比較火熱，與印象中空城一般的東戴河完全是天差地別。
在東戴河最知名的項目佳兆業(yè)東戴河的售樓處，北青報記者發(fā)現(xiàn)，這個銷售中心裝修得富麗堂皇，里面咨詢的購房人雖并不像傳聞中一輛輛大巴車涌入，但也確實不少。即便當(dāng)天并不是節(jié)假日，仍有約六、七組購房人在現(xiàn)場咨詢。負責(zé)接待的銷售人員熱情地向北青報記者介紹著樓盤的情況：體育公園、歡樂水世界等高端配套應(yīng)有盡有，目前主推的是23-33層產(chǎn)權(quán)40年的公寓。除此之外，佳兆業(yè)東戴河的住宅部分均價在8000-11000元左右，覆蓋了從一居室到別墅在內(nèi)的多種戶型。
除此之外，北青報記者在東戴河踩盤還發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前供應(yīng)量最大、最受關(guān)注的不是老項目佳兆業(yè)東戴河，而是一個叫海天翼的項目。該項目外形上酷似迪拜的帆船酒店，主力戶型為40-120平方米，均價在7500-8000元/平方米。按照項目銷售人員的說法，該樓盤已經(jīng)開過幾次盤了，每次都是瘋搶，如今還有幾百人在排號。購房人入住后就相當(dāng)于擁有了一線迪拜海景、小帆船酒店，并且是70年大產(chǎn)權(quán)。
不僅是這兩個明星項目，如今東戴河的火熱像極了曾經(jīng)的通州，滿大街都是傳單和小廣告。只要遇到紅綠燈，馬路邊上的傳單小哥就會趕緊跑過來發(fā)放各種樓盤宣傳頁。
每隔幾年一次的火熱
雖然東戴河一下備受關(guān)注起來，但其實這樣的場景并不是第一次出現(xiàn)。早在幾年前，東戴河就經(jīng)歷了一次從一房難求到特價房遍地、最后項目爛尾的輪回。當(dāng)前樓市熱翻天的場景，其實對于東戴河來說并不陌生。
一位當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商介紹到，早在2010年前后，在前所未有的政策利好與資金補助下，東戴河新區(qū)一度進入開發(fā)高峰期，數(shù)萬柱工程樁被打入這片近海的鹽堿地，數(shù)十棟突兀的摩天高樓平地而起，買房人蜂擁而入。然而，自我熱鬧幾年后，2013年以后東戴河因為入住率過低多次被評為“鬼城”，不少新盤項目陷入了庫存積壓與資金鏈斷裂旋渦，一些樓盤甚至一度爛尾，直到如今市場轉(zhuǎn)熱才剛剛緩過勁來。
以佳兆業(yè)東戴河為例，在2014年樓市遇冷后，推出了大量的特價房，在朝陽區(qū)工作的王先生就在那時買了一套度假用的海景房。他向北青報記者透露，當(dāng)時銷售人員表示買房可以享受7.2折、再9.8折，然后還有一個9.8折，共三個折扣的優(yōu)惠。相當(dāng)于實際的折扣是6.9折。一套將近100平方米的房子按照當(dāng)時7200元每平方米的均價計算，折后總價在50萬左右，單價5000元/平方米。而如今，佳兆業(yè)的新房住宅部分，對外報價已經(jīng)達到了1.1萬/平方米，現(xiàn)房交房。
看似解套了，但王先生仍表示，賣不出去才是最大問題。由于當(dāng)?shù)爻思颜讟I(yè)，還有天海翼、山海同灣等眾多在售新盤，新房還賣不過來，存量房市場非常不發(fā)達，也造成了二手房有價無市的局面。
王先生透露，他從3月末開始就將這套房源掛在中介網(wǎng)站上出售，單價6800元/平方米，總價68萬，但至今依舊沒有成功出售。
也難怪有業(yè)內(nèi)人士笑稱，“如今只不過是換了一批人沖進去解決當(dāng)初被套的另一批人而已”。
本質(zhì)仍是資金外溢的推動
對于東戴河的樓盤為何熱得發(fā)燙，天海翼的銷售人員對北青報記者表示，目前東戴河火熱是因為有幾大購房優(yōu)勢：1.單價低，20萬左右首付即可購入一套，相比于北三縣，廊永固等地區(qū)首付壓力小之又?。?.地處于華北和東北交匯處，承接兩大經(jīng)濟圈輻射影響；3.在“疏解非首都功能”名義下，東戴河承接的是中關(guān)村企業(yè)，包含高科技、醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并且已有幾十家企業(yè)入駐；4.交通發(fā)達，且落戶后高考分數(shù)較河南、山東等地明顯更低。
不過，根據(jù)北青報記者調(diào)查了解，銷售口中的這幾個優(yōu)勢，實際上并不完全成立。東戴河的首付雖然不高，但同樣有海景資源且城市更發(fā)達的大連房價同樣不高，魯能地產(chǎn)開發(fā)的大連金石灘項目，均價僅有7000元/平方米，首付同樣僅需二三十萬，因此，低首付并不是東戴河火熱的直接原因。
另外，銷售人員口中的“中關(guān)村新區(qū)”實際上也早在2012年概念便已提出，這次也不過是炒冷飯而已；至于學(xué)區(qū)，東戴河所屬的綏中縣、葫蘆島市歷來也不是教育資源豐富的區(qū)域。
因此，業(yè)內(nèi)人士認為，直接造成東戴河樓市轉(zhuǎn)熱的原因還是購房投資資金的外溢。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，由于北京各項嚴格的調(diào)控政策，環(huán)京周邊紛紛加碼限購使得投資需求基本被擠出了市場。不久前，北戴河所屬的秦皇島市也加入了限購行列，反而推高了毗鄰又不限購的東戴河熱度。大量的投資資金、閑置資金的涌入，才是造成這波東戴河火熱的最主要原因。
東戴河的銷售人員也透露，現(xiàn)在每天都會有從北京、燕郊等地發(fā)往東戴河的看房班車，多數(shù)都是來自京津冀的投資人群。因為北京及環(huán)京區(qū)域的嚴格調(diào)控，很多投資客資金無處可去。而這部分人又深信投資房產(chǎn)會獲得高利潤回報，使得他們不得已向更遠的地方購置房產(chǎn)。
“空心化”的高新產(chǎn)業(yè)園
東戴河的樓市雖然走出了曾經(jīng)的空城與冷清，借勢夏季開始熱銷，但與住宅配套的產(chǎn)業(yè)卻并不是一兩個噱頭就能帶來重大變化的。
雖然東戴河曾提出“拼出東戴河速度”、“搶占產(chǎn)業(yè)制高點”等豪言壯語，但北青報記者在實地探訪中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)馗鱾€投資項目迫于各類現(xiàn)實原因被按下了“暫?！辨I。
沿著東戴河空曠無人的大馬路，隨時可見到被圈占閑置的大片荒地、鋼架裸露時日已久的廢棄廠房，還有數(shù)年前修葺而成至今尚無運行跡象的產(chǎn)業(yè)基地。
尤其是矗立于東戴河新區(qū)的“空心化”產(chǎn)業(yè)園。在高新科技、臨港工業(yè)、向海經(jīng)濟等概念催動下，當(dāng)?shù)卣谶^去幾年中奔赴各地招商引資，全力推進以環(huán)球之星韓國工業(yè)園、京東數(shù)字產(chǎn)業(yè)園、云基地產(chǎn)業(yè)園等一大批規(guī)模龐大的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高科技項目。
然而現(xiàn)實是，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園并未形成規(guī)模，除了少數(shù)幾家小企業(yè)建成并投產(chǎn)外，大部分的產(chǎn)業(yè)園并未真正落地生產(chǎn)。
“這沒有正規(guī)運營的大企業(yè)，很少有辦公的，很多建成的園區(qū)里面都是空的。”一位拉著北青報記者到處閑逛的出租車師傅表示，這樣的現(xiàn)象已持續(xù)了多年。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平有限，企業(yè)在沖動投資之下能真正投入正常生產(chǎn)的少之又少，并沒有當(dāng)?shù)匦麄鞯膹?012年起幾十家企業(yè)入駐的輝煌。
尤其是到了秋冬季節(jié)的夜晚，旅游旺季過去了，整片區(qū)域完全沒有城市一樣的燈火輝煌，各房企所建成項目，只有零星的幾戶會亮燈。出租車師傅表示。
沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，東戴河新城未來幾年很難改變“空城”的命運。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，“空城”產(chǎn)生的根源在于政府的城市規(guī)劃偏離了本地的經(jīng)濟發(fā)展水平和人口規(guī)模等重要的需求因素，過度開發(fā)。就目前來說，購房人群大量集中購買東戴河房產(chǎn)，但買來長期自住的群體只有寥寥無幾，基本上都是投資以及旅游季節(jié)住上一段時間的購房需求。再加上當(dāng)?shù)仄髽I(yè)有名無實，無法帶來外來就業(yè)人群，使之二次購房能力幾乎為零，所以樓市的火熱只是階段性地出現(xiàn)。
候鳥式旅游成瓶頸
“雖然產(chǎn)業(yè)園開發(fā)帶來的改變并不明顯，但東戴河旺季的人流量確實在不停增長，前幾年只是7、8月份才有人來，現(xiàn)在從4月開始，不少京津冀和東北的購房人就來到東戴河度假了?！痹跂|戴河海邊經(jīng)營一家社區(qū)超市的李女士告訴北青報記者，旅游季是商機最好的時候，本地人都會在這個時候出來做旅游生意，但旅游季一過，就會回去上班或者回老家干農(nóng)活。
北青報記者查閱了途家等旅游公寓的網(wǎng)站顯示，從4月底開始，原本每晚150元左右的海景一居室公寓，開始漲價到300-400元/晚。經(jīng)營著一家海景民宿客棧的王先生也表示，他手中有15套房源，從一居室到三居室不等。最貴的海景公寓在旺季的節(jié)假日期間能租到1500元/晚，平日里租金也在600-800元/晚。不過，這樣的行情到了9月就明顯弱了很多，租金價格會降到500元左右，進入冬季更是鮮有租客預(yù)訂。
每年7、8月份是當(dāng)?shù)氐穆糜巫钔?，其他月份則頗為冷清，這種現(xiàn)象稱為“候鳥式旅游”。據(jù)劉江秀透露，旅游高峰期每年接待旅游人數(shù)480萬人，周五周六每天接待10萬人，“就和旅游城市一樣，人擠人，車擠車”。
東戴河處于華北和東北3小時度假圈內(nèi)，據(jù)山海同灣銷售人員介紹，買房者多為來自京津冀和東北到此休閑度假人群?！皷|戴河作為其第二、第三居所，只是夏天來住一段時間?！睎|戴河新區(qū)因此或熱鬧、或冷清，高樓大廈里的燈光也因此或明亮、或暗淡。
“這里夏天適合旅游休閑度假或者養(yǎng)老，但秋冬的時候會封海，海貨不多。加上海邊風(fēng)烈，就少有購房人常住了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，“缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，這種季節(jié)性的旅游方式，是制約東戴河新區(qū)發(fā)展的瓶頸”。這類項目往往在旅游旺季的時候大熱了一把，隨后便陷入沉寂。因此是否具有投資價值，尤其是對于使用杠桿買房、希望盡快見到升值的投資人來說，東戴河并不是京津冀，也遠遠達不到特區(qū)的規(guī)格。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，出于家庭度假自住需求，或者有閑散資金的可以考慮購買，但對升值幅度有要求、對于時間成本也很看重的投資客來說，投資并沒有重要產(chǎn)業(yè)支撐、只是炒作概念的新城，就應(yīng)該更加慎重。
鏈接
東戴河的由來：
由樓盤案名命名區(qū)域的旅游新城
東戴河，其實與戴河并無直接聯(lián)系，它只是位于北戴河的東邊，遼寧省綏中縣境內(nèi)，中間還隔著山海關(guān)，所以按照地理位置應(yīng)該叫山海關(guān)東更恰當(dāng)。如果非要說和北戴河、南戴河有什么聯(lián)系的話，那就是都位于渤海灣境內(nèi)，無論是海景還是水產(chǎn)，都是依靠著渤海灣的哺育。
遼寧東戴河新區(qū)，其前身只是千百年來都沒有什么變化的大片泥濘起伏的荒蕪海灘。2008年2月，遼寧省綏中縣在原有工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)上規(guī)劃成立了綏中濱海經(jīng)濟區(qū)，隨后由于佳兆業(yè)的進入并開發(fā)，策劃者利用了其與北戴河同處渤海邊，且距離相近的地理優(yōu)勢，借勢北戴河，生造出了一個東戴河的概念。隨著佳兆業(yè)東戴河項目逐漸被京津冀購房人熟知，東戴河的名聲開始傳開。受此影響，2012年，綏中濱海經(jīng)濟區(qū)也正式更名為遼寧東戴河新區(qū)。佳兆業(yè)東戴河項目也成了少有的直接以樓盤案名命名整個區(qū)域的項目。
按照規(guī)劃，這個距離北京298公里處、以“海岸中關(guān)村、生態(tài)新城區(qū)”為藍圖的東戴河新區(qū)，從2009年開始了大規(guī)模的開發(fā)。數(shù)以千畝計的綠化帶與原生莊稼地經(jīng)政策盤活，進入市場；以旅游與住宅為主的開發(fā)商新一輪投資沖動聞風(fēng)而來，數(shù)字技術(shù)企業(yè)集群也擇址于此，總投資將超過數(shù)百億元。
據(jù)2016年綏中政府工作報告顯示，為了“主動融入京津冀協(xié)同發(fā)展，東戴河投資環(huán)境不斷優(yōu)化，實施了引進京津冀企業(yè)中介人獎勵辦法和稅收扶持政策，制定了基準地價和供地規(guī)劃，修改土地利用總規(guī)230公頃，完成17宗土地征收組卷。項目洽談取得積極成果，組建了高新技術(shù)等10個專業(yè)招商組和財稅、土地兩個專項工作組，與北京航空航天大學(xué)簽訂合作協(xié)議，華誼兄弟電影主題公園等50余個項目積極推進。全年預(yù)計引進域外資金60億元；外貿(mào)出口7000萬美元，增長5.5%。”
