房企“鐵三角”圍城：前4個月賣了5300億
近日,克而瑞發(fā)布房企2017年前4個月銷售排行榜,碧桂園首次突破兩千億級,萬科實現(xiàn)1915.7億元,恒大實現(xiàn)1440億元。房地產三強似乎已構成了一個牢不可破的“鐵三角”。也就是在去年,這三家企業(yè)剛過“三千億”級大關,而今年前四月,同樣是這三家企業(yè),用全年三分之一的時間已經完成了“千億級”銷售額。
細看這個排行榜不難發(fā)現(xiàn),時間越往后推移,上述三強與TOP10其他房企越拉越大,比如第TOP20僅250億元,第TOP50強僅不足百億元。這意味著,或許到半年報時,前三強銷售額是TOP30強的總和甚至TOP50強的總和,市場集中度越來越具有磁石效應,大魚吃小魚游戲,而非鯰魚效應。
當前,重新注重規(guī)模競爭似乎成為2017年房地產行業(yè)共識。即使面對政策調控的持續(xù)深化,大中型房企在過去的4個月也走出一條高光的業(yè)績曲線。碧桂園、萬科、恒大領銜的一線房企構筑成了“鐵三角”,碧桂園的銷售額更是已經攀升到“兩千億”量級。在過去,這似乎是不可想象的。
日前,克而瑞研究中心發(fā)布《2017年1~4月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》顯示,碧桂園銷售額達到了2006.6億元,萬科實現(xiàn)1915.7億元,恒大實現(xiàn)1440.3億元,三家領頭房企實現(xiàn)總銷售金額5362.6億元,甚至超過排名其后的10家房企的銷售額總和,行業(yè)集中度愈加明顯。
億翰智庫的報告認為,此種趨勢對成長型房企來講,需要關注去周期化趨勢,尤其是在投資節(jié)奏上,地價低時多拿,地價高時適當少拿,但絕對不能不拿,否則企業(yè)成長的連續(xù)性會受到制約。
“鐵三角”領先業(yè)績榜
調控在深化,大中型房企在過去的4個月依然收獲了豐厚的業(yè)績。從榜單分析,第一名、第二名都維持在了“兩千億”左右的量級,TOP3門檻達到了1440億元,遠超去年上半年第三名的1221億元,TOP10和TOP50門檻也分別達到了420億元和89億元,顯示出行業(yè)集中度的再次提升。
與去年同期業(yè)績比較,今年前4月已完成去年上半年整體業(yè)績的主要集中在TOP50房企,前10強房企中有6家,前30強房企中則有17家已達成此目標。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為,“三千億”以上量級的龍頭房企在經營上已經明顯的去周期化,無論是春節(jié)淡季還是春季旺銷期,單月業(yè)績基本均在400億元以上,其背后是企業(yè)投資節(jié)奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。
碧桂園在此方面的趨勢明顯,無論是投資端還是銷售端。在拿地節(jié)奏上,去年前8個月基本保持每天一塊地的進賬速度,僅在當年9~11月份略有放緩,但當年底再次重啟高速拿地模式。在銷售端,其前4個月業(yè)績已經超過2000億元,按照現(xiàn)在月均500億元的速度,全年完成6000億元業(yè)績將成為大概率事件。
恒大在前4月的銷售速度有所放緩,在營銷措施上收窄折扣幅度,提高利潤。從今年一季度的銷售情況看,恒大仍然處于慣性延續(xù)之中,推貨節(jié)奏平穩(wěn)。億翰智庫的報告預計,進入二季度以來,恒大明顯開始發(fā)力,大量新盤將在二季度及之后陸續(xù)入市。
經歷股權之爭風波的萬科雖然表示對規(guī)模排名“不在意”,但在營銷節(jié)奏方面,卻沒有放緩的跡象。今年春節(jié)后萬科就開始加大推貨力度,其中3月份的新推貨量是平時單月的2~3倍之多,創(chuàng)下行業(yè)單月636億元的銷售紀錄。
萬科第一季度業(yè)績報告顯示,凈利潤出現(xiàn)明顯下滑。對此萬科解釋,由于銷售額翻番、經營管理規(guī)模擴大,一季度銷售費用和管理費用同比分別增長38.8%和29.3%,同時受融資規(guī)模擴大的影響,一季度萬科財務費用也有所增長。此外,由于一季度結算項目中包含了一批合作比例較高的項目,使得當期少數(shù)股東損益占比較高。
萬科董秘朱旭表示,第一季度萬科竣工和結算規(guī)模有限,竣工面積占全年竣工計劃的比例僅為5.1%,一季度的凈利潤同比下滑對全年業(yè)績的參考意義不大,公司預計2017年全年凈利潤同比仍將保持增長。
中小房企突圍壓力
在房企規(guī)模的競爭中,土地儲備規(guī)模與結構對業(yè)績的影響越來越大。陽光城總裁張海民就表示,現(xiàn)在的土地儲備排名就是五年后的房地產公司排名。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計表示,前4月從拿地金額來看,碧桂園和保利繼續(xù)穩(wěn)居前兩位,首開、遠洋晉級TOP10。1~4月,碧桂園和保利分別以535億元和474億元繼續(xù)穩(wěn)居拿地金額前兩位。
總體來看,在2016年熱點城市量價齊升帶動下,房企取得良好的去化效果,資金較為充裕。盡管2017年樓市調控政策不斷加碼,但仍不能減弱房企拿地熱情。2017年1~4月,房企拿地意愿依然強烈,TOP10企業(yè)拿地總價高達3460億元。
相比三大巨頭的全國性布局對沖周期風險,區(qū)域布局型房企在規(guī)模競爭上缺乏力度。億翰智庫的報告認為,首開、首創(chuàng)等出現(xiàn)增長受困,在榜單排名上均出現(xiàn)不同程度后退。究其原因,是因為一線及強二線短期內住宅去化仍然有支撐,但新增供應難以為繼;另一方面,一線及強二線城市政策多已是史上最嚴,后期市場調整將顯著放大市場不確定性。
作為此輪調控供給側的著力點之一,公開土地市場的競拍限制繁多。從2016年的多城市土拍新政,包括提高保證金、規(guī)定現(xiàn)房銷售、增加持有物業(yè)比重和年限等,到近期上海出臺招標掛牌復合式新土拍政策,無一例外地提高了企業(yè)競爭門檻,封堵中小房企試圖通過傳統(tǒng)高周轉模式繼續(xù)發(fā)展的路徑。
除去公開市場,并購將是中型房企突圍的路徑之一,“閩系”房企陽光城成為典型的代表。陽光城2016年年報顯示,2016年陽光城新增土地儲備項目25個,總建筑面積977.8萬平方米,同比增長210%。其中,企業(yè)以招拍掛方式獲取了12個項目,總建面141.9萬平方米,以收購方式獲取了大量土地儲備。
億翰智庫的報告認為,此種趨勢對成長型房企來講,需要關注去周期化趨勢,尤其是在投資節(jié)奏上,地價低時多拿,地價高時適當少拿,但絕對不能不拿,否則企業(yè)成長的連續(xù)性會受到制約。
房企樣本·碧桂園
碧桂園前4個月攬金首破兩千億 已完成全年目標50%
每經記者 魏瓊 每經編輯 楊軍
近日,克而瑞及億翰智庫公布的數(shù)據(jù)均顯示,碧桂園以2006.6億元銷售金額超越萬科、恒大,再次奪得流量銷售金額榜首,完成全年銷售目標的50%。
回顧2017年開局以來的房企銷售業(yè)績,碧桂園連續(xù)4個月成為“銷冠”,首次實現(xiàn)4個月銷售金額突破2000億元,刷新行業(yè)規(guī)模紀錄。同時,萬科、恒大均取得了不錯的銷售業(yè)績,分別以1915.7億元、1440.3億元位列第二、第三名,加固了房地產業(yè)三強鼎立的行業(yè)格局。
目前,政策調控“緊箍咒”不斷收緊,加速行業(yè)集中度進一步提升,給行業(yè)巨頭提供了一個規(guī)模擴張的良機,在公開“招拍掛”、收并購以及合作拿地方面高歌猛進。
銷售金額實現(xiàn)同比增長209%
2016年,萬科、恒大、碧桂園確立三強鼎立的行業(yè)格局。2017年開局以來,三強之間的爭霸賽不斷刷新行業(yè)認知。
2016年,萬科用4個月時間突破銷售金額1000億元大關,刷新行業(yè)紀錄。2017年,碧桂園用4個月實現(xiàn)銷售金額2006.6億元,成為行業(yè)首個4個月規(guī)模突破2000億元的房企,其擴張速度較2016年行業(yè)最快增速提高一倍。
回顧碧桂園前3個月的銷售數(shù)據(jù),分別為486億元、386.6億元以及634億元,同比2016年前3個月增速分別為288.9%、246.7%以及229.9%%,每月均以超200%的增速前進。截至2017年4月,碧桂園以2006.6億元銷售金額實現(xiàn)同比增長209%,為規(guī)模房企中增速最快的公司,完成全年銷售目標的50%。
從前4個月的業(yè)績增長情況來看,房企在加速擴大規(guī)模,以提高市場占有率。金額榜單門檻進一步提升,TOP3和TOP30的4個月入圍門檻均已超出去年上半年水平。其中,TOP30門檻已經達到178億元,超越去年上半年的174億元。
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在其公眾號發(fā)文分析認為,4月房地產市場成交繼續(xù)分化,一二線樓市成交仍處于相對低位,這對重點布局一二線的房企業(yè)績產生了壓力。三四線樓市的崛起則對相應布局的企業(yè)提供了業(yè)績上漲動力,特別是龍頭房企,在三四線城市布局較廣,業(yè)績增長幅度更大。
碧桂園總裁莫斌透露,碧桂園的主戰(zhàn)場是在三四線城市,隨著公司實力的增強,開啟了一二三四五線城市全線出擊的戰(zhàn)略格局。碧桂園將在三四線城市按照市場需求推出貨量,做好供應。
在鞏固三四線市場的同時,碧桂園不斷加碼一二線市場的布局。明源地產研究院首席研究員劉策分析認為,一二三四五線城市全面發(fā)展的房企在面對政策調控和市場變化時具備足夠的戰(zhàn)略縱深,業(yè)績受影響較小,有利于保持業(yè)績的穩(wěn)定增長。
同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉認為,碧桂園在三四線城市布局了大量的項目,多數(shù)城市受政策影響較小,碧桂園獲得了業(yè)績放量的窗口期和規(guī)模增長的好時機。碧桂園在三四線城市的產品在性價比方面有綜合競爭優(yōu)勢,能夠在短期內開發(fā)大盤,為大規(guī)模的銷售提供產品保障。
前3個月拿地已用預算44.7%
2016年,碧桂園的全年銷售金額為3088.4億元,實現(xiàn)業(yè)績翻番,順利完成“尖叫目標”。
碧桂園對外公布的2017年業(yè)績目標為4000億元。按照其目前的增長態(tài)勢來看,這一目標相對保守。對此,碧桂園主席楊國強則表示,到了年中,能夠做到的話,碧桂園會對業(yè)績目標進行調整,2016年也進行了調整。
丁祖昱在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出,按照目前的增長態(tài)勢,碧桂園具備沖擊6000億業(yè)績的能力。張宏偉也向《每日經濟新聞》記者表達了類似的觀點,他認為碧桂園2017年完成6000億銷售業(yè)績問題不大。
截至2016年12月,碧桂園在國內的總土地儲備為1.66億平方米,未售部分土地儲備貨量總計高達11986億元。包括2015年和2016年帶入貨量1273億元及4890億元的2017年預計新推貨量,碧桂園2017年可售貨量達到6163億元。其中目標位于一二線城市的貨量為3528億元,占比57.2%;目標位于三四線城市的貨量為2635億元,占比42.8%。
在土地市場上,碧桂園并沒有放慢擴展的步伐。碧桂園發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1~3月,碧桂園獲取了111宗土地,新增土地預期建筑面積為2035萬平方米,土地成本為670億元,花費拿地預算的44.7%。在1~3月新增土地中,按面積計算,三四線城市新增土地占比68%,一二線城市占比32%;按金額劃分,三四線城市占比41%,一二線城市占比59%。
據(jù)碧桂園財務資金中心副總經理左瑩透露,考慮到貨量的安排,2017年,碧桂園有1500億元的現(xiàn)金支出用于拿地,當然會根據(jù)市場情況、現(xiàn)金的流入和其他方面的開支進行定期的調整。
此外,由于實行合伙人制度,碧桂園項目的開盤時間縮短至6.2個月,現(xiàn)金流回正周期縮短至8.4個月。加之依靠高周轉快速開發(fā)模式,碧桂園2017年的新增項目將源源不斷地進入2017年可售貨量,為2017年的業(yè)績增長儲備原材料。
據(jù)《每日經濟新聞》記者了解,目前碧桂園東莞茶山項目采用的SSGF工法將在碧桂園各區(qū)域公司試點,未來將全面推廣。該套體系的創(chuàng)始人碧桂園莞深區(qū)域副總裁孫軍在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,從試點的茶山項目來看,SSGF工法采用全穿插施工,能將整體建造周期縮短6~8個月,同時能節(jié)省1/3的施工人力以及1/3的建筑成本,保證建筑品質達到精良水平。
房企樣本·萬科
萬科前4個月無緣“銷冠” 西安項目“觸雷”顯營銷管控隱憂
每經記者 黃博文 每經編輯 楊 軍
業(yè)績高壓下違規(guī)銷售,西安萬科撞上政策調控紅線。
4月24日,西安市房管局發(fā)布的通報顯示,因萬科城市之光、萬科東方傳奇項目涉嫌違法銷售,即日起,暫停萬科在西安所有開發(fā)項目的網簽銷售,被停止網簽的樓盤共有12個。
不過,這一處罰相當“短命”。4天后,西安市房管局解除對萬科集團所屬公司在西安開發(fā)的除萬科城市之光、萬科東方傳奇以外的其他項目的網簽銷售和預售許可限制。同日,西安萬科在其微信公眾號發(fā)布規(guī)范銷售行為的承諾,將對違規(guī)行為進行整改。
遭遇當?shù)亍岸堂碧幜P
3000億房產巨頭的規(guī)模競爭依然激烈。
在經歷股權事件影響后,萬科明顯加快了走量節(jié)奏,業(yè)績指標落到每個大區(qū)及城市公司的壓力自然不小,西安萬科撞在當?shù)卣畏康禺a市場的“槍口”上。
4月24日,西安市房管局的一則通報顯示,因萬科城市之光、萬科東方傳奇項目涉嫌違法銷售,即日起,暫停萬科在西安所有開發(fā)項目的網簽銷售。
就上述情況來看,萬科被停止網簽的樓盤共有12個,除了萬科東方傳奇、萬科城市之光之外,萬科金域華府、萬科高新華府、萬科幸福里、萬科翡翠天譽、萬科金域國際、萬科金域東郡、萬科大明宮、萬科金域曲江、萬科城市之光蜜柚、萬科翡翠國際同樣受到牽連。
此次市場整治的背景是西安房價明顯過熱。
4月18日下午,西安市房管局對外發(fā)布《西安市人民政府關于進一步加強管理保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,加強對房企、中介等銷售行為的監(jiān)管。
西安當?shù)匾晃坏禺a人士告訴記者,近期西安執(zhí)法部門一直在摸底本市房地產項目違法銷售情況,為了配合前段時間下發(fā)的樓市調控政策,揪出一些典型違規(guī)銷售的案例成為硬性任務,此次涉及的違規(guī)樓盤多達120多個,萬科成為典型。
不過,對西安萬科的處罰相當短暫。4月28日,西安市房管局宣布,解除對萬科集團所屬公司在西安開發(fā)的除萬科城市之光、萬科東方傳奇以外的其他項目的網簽銷售和預售許可限制。同日,西安萬科在其微信公眾號發(fā)布《西安萬科關于規(guī)范銷售行為的承諾》,承認“萬科城市之光、萬科東方傳奇項目涉嫌違法銷售”,已在政府相關部門的指導下成立專項小組,對存在問題的項目按照政府規(guī)定已完成整改。
5月4日,《每日經濟新聞》記者致電萬科東方傳奇和萬科城市之光售樓部咨詢,城市之光銷售人員表示房子已經售罄,后期開盤時間未定;東方傳奇項目部人員表示,因為沒拿到預售證,售樓部停止營業(yè),具體開賣時間未定。
西安萬科銷售位列第四
這不是西安萬科第一次因為違規(guī)問題進入公眾視野。
2008年,萬科正式進入西安市場,至2014年,萬科超越中海成為西安“銷冠”,并保持至今。
最近3年,西安萬科的銷售業(yè)績分別約為55億元、60億元和128億元。西安萬科依靠大量的行業(yè)并購和小股操盤迅速提升規(guī)模,成為萬科在中西部區(qū)域的業(yè)績重鎮(zhèn)。
2016年是萬科進入西安的第九年,為了保證充足的項目和土地儲備,西安萬科并購拿地的占比持續(xù)擴大。從去年初的龍城銘園國際社區(qū)二期到年末的國賓中央區(qū),萬科在2016年將9宗土地納入囊中,且合作開發(fā)已成西安萬科的標簽。
除此之外,西安萬科內部鼓勵全員找地。
西安萬科2016年2月在其官方微信中稱,萬科方面在內部“賞金尋地”,7月,又將“賞金尋地”的范圍擴大到全社會。
在規(guī)模持續(xù)擴大的路上,西安萬科旗下項目頻頻因違規(guī)問題、質量問題見諸報端。
2015年5月,西安萬科首個高端住宅萬科大明宮被曝出五證不全違規(guī)銷售。西安市房管局執(zhí)法監(jiān)察隊表示,萬科大明宮7號、8號樓三期項目手續(xù)尚不完備,未取得《商品房預售許可證》,通過不同形式公開對外進行違法銷售。
2016年4月,萬科城市之光違規(guī)銷售。其6號樓在未取得預售證的情況下就開展了內部誠意登記。西安市房管局隨后進行查處并表示,“誠意登記行為不符合相關法律規(guī)定”。
上述地產人士對記者表示,西安萬科的區(qū)域不同項目也存在競爭,項目承擔的壓力比較大。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為,諸如萬科這樣的房企之所以冒這樣一個風險去售樓,無非是希望在短期內快速回籠資金,進而加快工程項目的節(jié)奏。
克而瑞西安樓市銷售數(shù)據(jù)顯示,一季度,碧桂園以18.06億元銷售額位列第一;中鐵建以15.29億元位列第二;融創(chuàng)以8億元位列第三;萬科以7.83億元位列第四。
快速擴張、高速周轉仍然是當下房企做大規(guī)模的主要路徑,但在業(yè)績不斷增長下如何確保企業(yè)管控平衡,成為大型房企面臨的難點。
對于萬科而言,如何在業(yè)績與管制下進行調整與平衡,在大區(qū)強權改革下解決區(qū)域公司的發(fā)展風險,依然是其必須面臨的課題。
房企樣本·融創(chuàng)中國
前4個月銷售金額達596.1億 融創(chuàng)直追龍湖備戰(zhàn)第二賽季
每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 楊軍
進入5月,各房企紛紛備戰(zhàn)二季度,從多數(shù)房企公布的2017年銷售目標中簡單計算可以看出,其銷售額平均增長均值為20%,其中,融創(chuàng)中國以銷售目標2100億元,增幅達到39%,成為已公布房企中增幅最大的企業(yè),從1~4月來看,融創(chuàng)中國銷售金額達到596.1億元。
而與融創(chuàng)中國業(yè)務、布局相似的龍湖地產,在2017年的銷售目標上則略顯保守,定為1100億元,兩者之間正好相差一千億。從1~4月的表現(xiàn)來看,龍湖地產的銷售金額為602.3億元,突破千億似乎已無懸念。
2016年,房企千億軍團已增至12家。多種研究報告也表明,中國房地產業(yè)正快速步入“寡頭時代”。克而瑞研究中心表示,4月房地產市場成交繼續(xù)分化,一二線成交仍處于相對低位,這對重點布局一二線的企業(yè)業(yè)績產生了壓力,對于融創(chuàng)來說,實現(xiàn)2100億元的銷售目標,下半年將是一個不小的挑戰(zhàn)。
融創(chuàng)推盤重心在下半年
融創(chuàng)2016年年報披露,公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入353.4億元,同比增長54%,毛利48.5億元,同比增長70%,毛利率13.7%,同比上漲1.3個百分點。
一季度報顯示,融創(chuàng)一季度實現(xiàn)合約銷售金額人民幣455億元,同比增長81%,合約銷售面積約250.6萬平方米,僅3月單月實現(xiàn)合同銷售金額人民幣222.7億元,同比增長92%。
對于1~4月份的表現(xiàn)情況,融創(chuàng)相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,2017年重點推盤時間集中在下半年,全年融創(chuàng)可售資源達到4185億元。
當前,融創(chuàng)已完成一線、環(huán)一線及核心城市的全國化布局,截至2016年底,已布局44個城市,新增土地儲備5394萬平方米,總土地儲備7291萬平方米,權益土地儲備約4973萬平方米。
值得一提的是,去年新增土地儲備中有2/3為收并購所得。對此,融創(chuàng)方面表示,目前熱點城市土地價格過高,尤其在公開市場獲得價格合理土地的機會較少,隨著調控的持續(xù)和流動性的收緊,預計2017年土地市場將逐步回歸理性,未來在拿地方面將更加謹慎,并將更加重視并購市場的機會。
相比之下,從龍湖地產的策略來看,會把2017年可售貨值盡量布局在上半年。截至2017年3月,龍湖地產累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣430.2億元,同比增長218%,合同銷售面積282.5萬平方米,3月單月實現(xiàn)合同銷售金額人民幣185億元,合同銷售面積112.5萬平方米。
龍湖地產表示,今年的發(fā)力歸功于2011年開始的戰(zhàn)略布局,預判今年市場存在一定的不確定性,所以供貨選擇往上半年前置。
房企規(guī)模之爭已白熱化
根據(jù)克而瑞公布的榜單,一季度前10強的門檻提至330.6億元,同比大幅上漲69.5%。上市房企的銷售數(shù)據(jù)增長驚人,碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)同比增長幅度均達250%,萬科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍,中國恒大、融創(chuàng)中國、金地集團、世茂地產等多家房企增速均超過50%。
除此之外,房企梯隊間的差距也逐漸擴大。規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢越加凸顯,根據(jù)克而瑞公布的1~2月榜單中就明顯看出行業(yè)集中度有升高的趨勢,三大龍頭到百強企業(yè)之間的規(guī)?；绕锤蛹ち摇?
中指院方面預測稱,到2020年,千億以上規(guī)模企業(yè)數(shù)量將達21家,3000億以上將達6家,2家將超5000億,500億至1000億的房企數(shù)量將達38家。未來行業(yè)集中度將快速提升。
以前30強房企為代表,融創(chuàng)中國2016年新增土地儲備5394萬平方米,總土地儲備7291萬平方米,權益土地儲備約4973萬平方米;龍湖地產在2016年積極擴張土地儲備,共獲取39塊土地,總建筑面積為946萬平米?？硕饠?shù)據(jù)顯示,1~4月,中海、綠地等房企的土地儲備投資金額較去年同期分別增長710%、38%。
為了擴大規(guī)模,滿足行業(yè)重新定位需求,各大房企積極采取多元化補貨模式,合作拍地、項目入股、收并購案例明顯增加。融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德在一季度發(fā)布會上表示,未來三五年內,融創(chuàng)房地產主業(yè)要占98%以上份額,對于規(guī)模企業(yè)來說將面臨一個非常好的機會。
根據(jù)目前土地市場競爭激烈的現(xiàn)狀,土地價格高企,單純以土拍市場拿地已經無法滿足融創(chuàng)的規(guī)模化擴張需要。就目前融創(chuàng)集團再度舉牌金科股份持股增至25%來說,中原地產研究分析師張大偉表示,該收購最直接的目的是為了做大管理規(guī)模。此前,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也曾多次在公開場合表示,希望以并購的方式獲取項目。
西部力量
調控外溢地產江湖生變:中西部11家房企躋身百強
每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 羅偉
樓市調控的力度仍在加大,一方面,越來越多的二三線城市加入調控的隊伍;另一方面,政策顯效,諸如深圳、北京曾經“高熱”的一線城市正在退燒。
近日,在克而瑞研究中心發(fā)布的《2017年1~4月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜中,《每日經濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn),來自中西部的房企占據(jù)了11個席位,其中榮盛發(fā)展、金科集團分別以217.2億元、205.4億元銷售額成為11家中西部房企銷售突破200億元的龍頭房企。
同樣是上述研究機構,在其對外披露的2016年房企銷售TOP100中,來自中西部的房企只占據(jù)了9個席位,新躋身榜單的兩家房企是中迪禾邦及康橋地產。
西南財經大學教授劉璐表示,一方面2016年以來樓市處于上行通道,房價上升助推了重點布局熱點城市的房企銷售額的增長,另一方面,樓市調控讓重點城市的需求外溢到了中西部城市。
受益于都市圈及調控效應
銳理數(shù)據(jù)董事會主席羅紅衛(wèi)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,這些中西部房企的先天優(yōu)勢就在于他們的土地儲備主要集中在市場潛力爆發(fā)的市場,而這些市場正好覆蓋了京津冀、重慶、成都、合肥、武漢等熱點區(qū)域和城市。
羅紅衛(wèi)說,“去年底到今年初,限購全面開花前市場火熱,使得百強房企中很多在前四個月就完成了大半年的業(yè)績目標?！?
戴德梁行董事魏曉龍表示,由于這11家房企全國化的布局沒有完成,知名度沒有那么高,但在區(qū)域內都是非常有影響力的龍頭企業(yè)。從區(qū)域角度說,榮盛在河北、金科在重慶、藍光在成都,都是領頭羊。這些第二梯隊的房企是“地方諸侯”。
記者注意到,本次領跑中西部房企排名的“河北王”榮盛發(fā)展,此前就因雄安新區(qū)的設立而成為關注焦點。梳理其項目分布情況就會發(fā)現(xiàn),榮盛發(fā)展僅在河北地區(qū)的項目就達32個,剩余的52個項目則分布在17個城市中。
榮盛發(fā)展一位要求匿名的內部人士在接受記者采訪時說到,“公司業(yè)績的大幅提升,與京津冀樓市的火熱有著直接關系,榮盛發(fā)展作為本土企業(yè),環(huán)渤海、京津冀、京滬高鐵沿線也一直是公司的戰(zhàn)略方向。”
渝派房企的領頭羊金科,在其2016年25個新增地塊中,有8個位于總部重慶,其他分散在合肥、成都、鄭州、南寧、濟南等城市,本土市場重慶的銷售金額以147億元遙遙領先于其他城市。
中西部房企逐步壯大發(fā)展的過程其實有著其特殊的市場契機,魏曉龍認為,目前京津冀、長三角、珠三角等發(fā)達城市的房企完成對“小魚”的兼并后,才會觸及中西部地區(qū),而中西部地區(qū)的房企在成長初期沒有遇到這些大魚,所以能利用市場空檔完成自身體系建設。
何以突圍“面粉貴過面包”
“現(xiàn)在想做一個‘小而美’的房企幾乎是不可能的?！蔽簳札堈f,“如今可供房企選擇的余地不多,隨著行業(yè)集中度的越來越高,用行業(yè)里的一句話總結就是,要么做大做強,要么等著被收購?，F(xiàn)在這11家房企已經是區(qū)域龍頭,想被收購沒那么容易,但那些沒有擠進榜單的房企,其實很多已經被巨頭收購了?！?
“出于企業(yè)對規(guī)模的需求和發(fā)展,該拿地還是得拿地?！苯鹂频禺a中西部區(qū)域公司董事長羅利成在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是說。
當前,中西部房企在布局“全國化”時,目標城市多為樓市調控的重點城市,地價高企、房價受限。這是一個難以回避的大挑戰(zhàn)。羅紅衛(wèi)坦言,中西部房企走出去的時候,仍會面臨水土不服的困惑,。
從榮盛發(fā)展來看,2016年其通過股權收購、招拍掛等多種方式先后獲得土地80余宗,截至報告期末,其土地儲備建筑面積2570萬平方米。
記者從金科股份了解到,去年該房企土地總投資達208億元,獲取34宗土地,土地儲備1846萬平方米,通過收購、合作的項目有10個。
4月底,河南本土實力房企之一的正商地產今年前4個月其總銷售金額91.1億元,躋身房企銷售百強榜第49位。記者注意到,2016年正商地產銷售額261.2億元,銷售面積270.7萬平方米,且在鄭州市場排名榜首,已遠超同樣屬于河南房企的建業(yè)地產。
房企樣本·華僑城
混改窗口期推全域旅游 華僑城押注云南謀第二總部
每經記者 黃博文 蔡雅蕓 每經編輯 羅 偉
定位為以文化產業(yè)為主營業(yè)務的央企華僑城,正在刻意淡去地產商的形象,轉而在文旅板塊大手筆布局。
近日,華僑城集團宣布與云南世博旅游控股集團(以下簡稱世博集團)、云南文化產業(yè)投資控股集團有限責任公司(以下簡稱文投集團)戰(zhàn)略重組正式落定。
這是繼華僑城與云南省政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議之后的資本舉措,標志著華僑城“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網+金融”創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略布局云南正式拉開大幕,成為央企參與地方國資改革的重要樣本。
“全域旅游”落子云南
根據(jù)公告,華僑城以增資擴股的方式投資云南世博、云南文投,增資擴股完成后,華僑城通過其設在云南的全資子公司持有世博、文投各51%的股權比例,云南省國資委持有其余49%的股權。
云南旅游(002059,SZ)由云南世博控股,持股比例49.52%。因此,通過控股云南世博,華僑城也實現(xiàn)了對云南旅游的間接控股?？毓珊?華僑城共計持有云南旅游57.07%的股權,云南旅游的實際控制人由云南省國資委變更為國務院國資委。
另據(jù)披露,華僑城參與云南旅游的定增方案也已獲批,通過華僑城云南公司100%認購云南旅游的11.3億元定增。
華僑城方面表示,此次創(chuàng)新地采用了央企、地方國企平臺公司合作的新模式,對于云南旅游產業(yè)升級意義重大。同時這也是華僑城集團“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”及“旅游+互聯(lián)網+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式的重要實踐。對于華僑城而言,這一舉動也有著參與國資改革上的重要意義。
華僑城新創(chuàng)的“全域旅游”模式也將在云南落子。在5月3日股東大會上,華僑城董事總經理王曉雯透露,云南將落地華僑城的第一例全域旅游模式。在計劃中,華僑城將把云南作為第二總部,在“十三五”期間投資2000億元對云南旅游文化產業(yè)進行資源整合,打造千億資產規(guī)模的新云南世博和五百億資產規(guī)模的新云南文投。
云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研對《每日經濟新聞》記者表示,云南的旅游資源非常多元、充足,但也存在“小而散”的狀況,僅靠華僑城的一己之力是難以改變的。如今華僑城聯(lián)合了本土世博、文投、城投三大資源平臺,也能很大程度上整合當?shù)刭Y源,增加云南旅游產業(yè)升級的勝算。
逐步淡化地產商身份
華僑城將自身定位為“中國文化產業(yè)的領跑者、中國新型城鎮(zhèn)化的引領者、中國全域旅游的示范者”,對于另一重地產商的身份,不愿更多提及。
云南旅游年報顯示,2016年,云南旅游實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6766.8萬元,同比下降17.20%。國金證券認為,地產銷售不佳是云旅業(yè)績下滑的主要因素。2016年,云南旅游地產板塊利潤總額同比下滑97.62%。
4月26日,華僑城集團內刊發(fā)文指出,華僑城集團總經理段先念表示,上市公司房地產業(yè)務比重較大,其業(yè)績波動將會影響上市公司效益,同時影響公司在資本市場上的表現(xiàn),可以考慮采用地產戰(zhàn)略合作聯(lián)盟的模式,自己只做平臺,由專業(yè)的地產公司做房地產開發(fā)。
華僑城集團2016年業(yè)績顯示,實現(xiàn)營業(yè)收入354.81億元,同比增長10.07%;實現(xiàn)凈利潤68.88億元,同比增長48.44%,兩項指標均創(chuàng)下歷史新高。
不過在投入方面,華僑城顯示出戰(zhàn)略傾斜,2016年旅游綜合業(yè)務的支出成本占總營業(yè)成本的57.11%,比上年增加33.97%,可見華僑城在發(fā)力“地產+旅游”戰(zhàn)略時,投入比例也發(fā)生了改變。
根據(jù)華僑城2017年的工作計劃,將全力推進云南、海南全域旅游。加快對云南旅游資源的整合,推進三亞、?？诘热蚵糜雾椖康穆涞?實現(xiàn)對知名景區(qū)的托管運營。
