上海買房要公證搖號 調(diào)控加碼熱點城市樓市交易降溫
在限購限貸政策作用下,一些熱點城市新房和二手房交易都出現(xiàn)意料之中的冷清。“在今后一兩年內(nèi),像北京和上海這樣的一線城市,二手房月均交易量為1-2萬套將常態(tài)化?！蹦持康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)提供商對記者預(yù)測。二手房交易量下降沖擊最明顯的是房地產(chǎn)中介機構(gòu),包括鏈家在內(nèi)的大型房產(chǎn)中介已開始應(yīng)對。不過,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從整體政策來看,5月份政策的密集程度會下降,但重點會放在“抓落實”上?？紤]到市場、政策等諸多因素,房企在土地拍賣市場的動作會更加謹(jǐn)慎。
上海買房要公證搖號
5月4日,上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管 規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》,明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售;嚴(yán)格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,新政出臺的背景是目前新房和二手房價格倒掛,以及由此引發(fā)的亂象。由于調(diào)控因素,目前上海房地產(chǎn)市場上新盤入市價格比周邊次新房低,當(dāng)前樓市利益出現(xiàn)重新分配:由原先開發(fā)商獨占變?yōu)樽尷糠纸o買家。在“買到就是賺到”的心態(tài)下,盡管上海樓市整體成交疲軟,但個別新盤仍出現(xiàn)“光盤”現(xiàn)象。為了買到房,買房者不惜托關(guān)系,付“茶水費”、“排號費”等。變相增加了剛需購房人的負(fù)擔(dān),也讓新房銷售有了更多尋租空間。
一位不愿透露姓名的房產(chǎn)分析師指出,其實開發(fā)商對于有關(guān)系的“條子”購房者也頭疼:這些人仗著有關(guān)系,要求開發(fā)商低價賣房或者挑選好的樓層、房型,擠壓了部分開發(fā)商的利潤?，F(xiàn)在隨著新政的推出,開發(fā)商也有理由拒絕“條子”購房者。
盧文曦認(rèn)為,上述舉措對普通買房者而言是件好事,至少在公證處的監(jiān)督下,有公平買房的機會。其次,市場得到進(jìn)一步規(guī)范?，F(xiàn)在開盤造氣氛是常用營銷手段,無形之中給真正買家?guī)硇睦韷毫Α，F(xiàn)在購房姓名從開始到簽約就不能更換,不給炒房者機會,市場的水分逐步被擠干。
一位總部位于福建的開發(fā)商介紹,福建開發(fā)商很早就通過搖號賣房,主要是因為供不應(yīng)求,但是通過公證機構(gòu)主持的搖號方式還沒有采用過,上海推出的做法更加規(guī)范。不過,盧文曦認(rèn)為,也不要過于夸大“搖號”的市場效果。上海樓市今年前4個月,除了1月供求平衡外,其余均顯示供小于求,3月更是為0.5:1。畢竟供求關(guān)系決定價格,在供求關(guān)系沒得到逆轉(zhuǎn)的情況下,價格暫時不會有大幅下滑可能。
交易持續(xù)低迷
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,5月1日至5月7日,上海市新建商品住宅成交面積16.5萬平方米,環(huán)比減少12.8%。上海新房供應(yīng)在5月1日至5月7日也出現(xiàn)回調(diào),為8.1萬平方米。市場已經(jīng)連續(xù)兩周出現(xiàn)低于10萬平方米的入市量,而且有個別項目推盤量不足100套,說明對市場仍有惜售心態(tài)?；诠?yīng)始終無法放量,成交也沒有太多表現(xiàn)機會,“金三銀四”落空更是影響到市場信心。調(diào)控加碼城市逐漸增多,在借鑒一些城市政策經(jīng)驗后,現(xiàn)在出臺的政策力度越來越強,并且不僅僅著重出政策,更強調(diào)執(zhí)行以及可操作性。
數(shù)據(jù)顯示,4月份有44個市縣出臺了47次調(diào)控政策。如果再加上山東、杭州、南寧等省市的專項執(zhí)法,多地發(fā)出的調(diào)控收緊相關(guān)信號已經(jīng)超過50次。4月份不僅調(diào)控頻率有增無減,執(zhí)行力度也越來越大。截至4月末,已有18座城市執(zhí)行限售政策,范圍也不僅限于一線城市周邊。濟南、西安、成都、廈門、揚州、長樂等二三線城市也都加入調(diào)控行列。
隨著限購、限貸、限售等政策的持續(xù)密集出臺,調(diào)控效應(yīng)在4月份開始顯現(xiàn),市場流動性因此出現(xiàn)下降。4月份二手房市場交易延續(xù)一季度的頹勢,而二手房的持續(xù)低迷也逐漸影響到一手房市場。
具體來看,4月份一線城市僅深圳成交量環(huán)比增加,但主要還是由于3月份基數(shù)較低所致,4月份深圳成交量同比依舊下滑24%;二線城市成交明顯環(huán)比下降,就初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,如廈門、長沙、天津等市成交量環(huán)比下降均超過4成,大多數(shù)二線城市成交量環(huán)比下跌,僅合肥、沈陽二市成交量環(huán)比上升超過10%。
二手房市場繼續(xù)降溫,4月份北京、上海、杭州等地掛牌量價都出現(xiàn)不同程度調(diào)整,以上海為例,4月二手房均價較2月份下滑約1500元/平方米。三四線城市方面,常州、東莞等部分城市成交量依舊保持高位,不過地方政府也都顯現(xiàn)出了高壓調(diào)控的決心。以常州為例,月初政府出臺了“兩年限購”新政,4月份常州成交量達(dá)到68萬平方米,環(huán)比上漲6%,環(huán)比漲幅已經(jīng)被控制在了較小范圍內(nèi)。
數(shù)據(jù)顯示,土地市場方面,4月份土地成交205宗,環(huán)比下降22%。成交建筑面積2056萬平方米,環(huán)比下降17%,平均溢價率39%,較3月份下滑10個百分點。不過,從具體地塊來看,土拍熱度似乎還在延續(xù)。易居(中國)企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,現(xiàn)在的土拍熱度主要還是政策“托底”所致,因為大多數(shù)熱點城市都設(shè)定了地價“上限”,因此調(diào)控影響在短期內(nèi)還沒有顯現(xiàn)。
中介業(yè)務(wù)收縮
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從整體看,2017年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)明確。從房價變動的角度看,市場會在二三季度出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。
某房產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商認(rèn)為,目前樓市成交低迷的狀態(tài)在今后一兩年或?qū)⒊伞俺B(tài)”。這對房產(chǎn)中介而言,可能是致命打擊。在上海內(nèi)環(huán),中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)中介門店內(nèi)門可羅雀,以往店內(nèi)至少有五、六個客戶經(jīng)理,現(xiàn)在空蕩蕩的只有一兩個工作人員。
“大多數(shù)人都沒有購房資格,有購房資格的又大多買不起?！蹦撤慨a(chǎn)分析師指出,有些擴張過快的房產(chǎn)中介,尤其是在樓市火爆時期進(jìn)入市場的,門店和客戶經(jīng)理都是按照樓市交易高峰時配置的,現(xiàn)在沒那么多交易需求,自然要關(guān)閉一些門店。“不過,有傳聞?wù)f鏈家在北京關(guān)了300家門店,我倒是覺得還沒到那個程度?！痹撊耸糠治觥?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)中介公司目前出現(xiàn)了小部分關(guān)閉門店的現(xiàn)象,主要原因是政府整治街鋪,整頓過去的“開墻打洞”做法。另外,違規(guī)代理商住項目、學(xué)區(qū)房的門店也有部分關(guān)停。整體看,這也體現(xiàn)了本輪調(diào)控政策的力度。但因為市場進(jìn)入調(diào)整期才1個月,大規(guī)模的行業(yè)關(guān)店現(xiàn)象還未出現(xiàn)?！霸趪?yán)格執(zhí)行政策6-9個月后,不排除出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能性?！睆埓髠フJ(rèn)為。
對于未來市場發(fā)展趨勢,易居(中國)企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,首先,從整體政策來看,5月份政策的密集程度會下降,但重點會放在“抓落實”上,少數(shù)成交數(shù)據(jù)仍然較好的城市,如重慶、東莞等有可能繼續(xù)出臺調(diào)控政策。其次,對于政策敏感性更強的二手房市場,短期走勢還會繼續(xù)保持低迷,掛牌與成交會進(jìn)一步下調(diào);一手房受政策影響會逐步顯現(xiàn),供求規(guī)模回升的可能性不大;隨著調(diào)控進(jìn)一步升級,將會有更多的三四線城市面臨銷售壓力;接下來,土拍市場會進(jìn)一步出現(xiàn)分歧,考慮到市場、貨幣政策等諸多方面因素,房企在土拍市場的動作會更加謹(jǐn)慎。
