社科院原所長六問樓市：房價下降前景就那么美好？
由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻出版社主辦的2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會將于5月9日上午9:30在中冶大廈9層會議室(北京朝陽區(qū)曙光西里28號)召開。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、研究員牛鳳瑞對中國樓市提出六個問題,同時他表示,這些理論問題不解決,中國的房地產(chǎn)長效機制的建立就無從談起。
文字實錄:
牛鳳瑞:
各位同志,各位朋友,今天每年一度的皮書發(fā)布會,對我來說有兩個特點:第一個特點,我有一篇文章投稿了,他們用了;第二個特點就是今天讓我第一個發(fā)言。為了節(jié)省大家的時間,稿子印了大家看就行了。我今天把我有關(guān)中國房地產(chǎn)研究的一些思想方法給大家作簡單的匯報
新一輪樓市調(diào)控在繼續(xù),今年的樓市走勢如何大家都很關(guān)注。樓市走勢有其存在的歷史延續(xù)性,展望今年的樓市首先要看看以往樓市發(fā)生了什么。我們首先看看去年的樓市回顧。去年的樓市總體態(tài)勢我用三句話來概括:一、市場交易量價再創(chuàng)歷史新高;二、年內(nèi)市場波動再創(chuàng)最大波幅;三、政策調(diào)控創(chuàng)最短周期,不到一年,政策又回到了原點。
去年的樓市又是以往五年、十年,甚至十幾年我們市場矛盾積累演化的結(jié)果。以往十幾年中國的樓市總體態(tài)勢也可以有三句話來概括:一、樓市泡沫漲而不破。二、樓市拐點來而復(fù)返。三、房價調(diào)控不降反升。這三句話可以概括我們十幾年的中國樓市的總體態(tài)勢。樓市的信息有月度、季度、年度的同比、環(huán)比變化,又有結(jié)構(gòu)性的區(qū)域性變化。這些變化對于市場主體具有決策參考價值,但是如果進行宏觀政策的調(diào)整,主要應(yīng)該依據(jù)樓市的長期變化和走勢。這是兩個思維邏輯的起點。所以我一直主張,我們的藍皮書不僅要為樓市交易主體和短期的政策調(diào)整提供貢獻智慧,更要為政策的長遠調(diào)整,特別是建立長效機制提供相應(yīng)的方案選擇。這是我講的第一個觀點。
第二,今年的樓市展望。今年樓市是去年樓市的延續(xù),由于我們的思維和體制的慣性,今年的樓市依然是政策市,樓市走勢的方向盤依然掌控在政府之手,政策依然對樓市發(fā)揮關(guān)鍵性的影響。而政策實施的成本與效果的比較,對建立房地產(chǎn)長效機制發(fā)揮著何種作用依然是人制互建。分類調(diào)控、因城施策雖然已經(jīng)成為共識,但是以調(diào)控房價為中心,以遏制炒房為重點的政策目標依然繼續(xù)。過度依賴行政手段的調(diào)控方式依然大行其道,急于達到調(diào)控目的的政策密集出臺,力度不斷加大,也依然是一種主流的認識。但是房價理性回歸,回歸到何處?何為理性?控制房價過快上漲,何為過快?量的界限在哪里?如何把握相應(yīng)相關(guān)的力度和節(jié)奏?依然眾說紛紜,莫衷一是。
“房子是用來住的,不是用來炒的”,重申房子的基本功能和屬性,這是常識。但是房子具有居住和保值增值的雙重功能也是事實,也是常識,炒房的前提是房價上漲的預(yù)期,炒房的動力在于有錢可賺,未炒房子的最后接盤者還是用來住的。由于對樓市客觀規(guī)律和房地產(chǎn)的性質(zhì)、特點、定位、基本功能等缺乏理論上的共識,中央反復(fù)強調(diào)的建立房地產(chǎn)長效機制,穩(wěn)定市場供求預(yù)期依然是一個美好的愿望,年度取得實質(zhì)性進展的可能性不大。由于樓市基本面還沒有發(fā)生根本性的變化,估計今年下半年樓市總體上將強烈觀望,量制價穩(wěn)的態(tài)勢。但是不同區(qū)域表現(xiàn)會有很大的不同,我們的一線城市和熱點地區(qū)由于強力調(diào)控樓市將量跌價穩(wěn),以二線城市為代表的區(qū)域性中心城市,樓市的量價穩(wěn)中有升,將是大概率的事件,庫存較大的三、四線城市去庫存壓力依然山大,但是價格大幅度下降的概率極小。這是我對今年市場的一個判斷。
對于地價來說,中國的樓市地價將維持高位,無論怎么調(diào)控恐怕不會有大的改變。市場分化、企業(yè)重組并購的勢頭不減,行業(yè)的集中度持續(xù)上升。我國樓市的這種年度態(tài)勢和多年走勢表明一個基本真理或者一個基本事實,行政的力量往往扭不過市場的力量,調(diào)控政策的方向與市場規(guī)律相吻合才能發(fā)揮事半功倍的效果,否則很難達到預(yù)期的目標。
最后一個觀點,樓市需要理清幾個深層次的思考,樓市健康穩(wěn)定的發(fā)展是全國上下的共同愿望,建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制也是中央一再強調(diào)的目標,欲達此目的,前提是理清相關(guān)的理論問題,達到思想認識的共識。我提六個問題:
第一,中國房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟還是實體經(jīng)濟,我們很多大人物高層決策者仍然認為是虛擬經(jīng)濟。中國的樓市與股市等同嗎?房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)否按照西方的理論進行調(diào)控?這是我們需要解決的。為什么各行各業(yè)市場交易火爆都會受到不同程度的歡迎和吹捧,至少不會被輿論圍剿。唯獨樓市成為例外,這很令人深思。
第二,從防止資產(chǎn)泡沫關(guān)注民生的角度,房價過快上漲應(yīng)該受到政策的限制。但中國房價上漲的原因何在?能否控制?房價上漲與房價下降何者對于中國國民經(jīng)濟的影響意味著更不可控的風(fēng)險,這個思想影響明確。難道房價下降的前景就那么美好?那么令人向往?值得我們政策的不遺余力?
第三,中國的房子夠住了嗎?夠住的標準在哪?炒房是中國樓盤需求的主體嗎?控制炒房的鑰匙是限嗎?賤買貴賣在各行業(yè)均被允許,房地產(chǎn)例外的依據(jù)何在?
第四,樓市與金融安全密切相關(guān),但是中國金融安全的風(fēng)險主要來自于樓市嗎?或者說中國金融安全的風(fēng)險防范主陣地是在樓市還是在金融機構(gòu)本身?
第五,農(nóng)村土地入市或者是農(nóng)村經(jīng)營型建設(shè)用地入市能夠解決中國樓市的困局嗎?中國農(nóng)村經(jīng)濟型建設(shè)用地或者農(nóng)村土地入市將產(chǎn)生何種關(guān)聯(lián)性影響?
第六,房地產(chǎn)政策與住房政策有何種關(guān)系?兩者等同嗎?作為產(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該或者能否擔(dān)負起作為社會政策、住房政策的全部責(zé)任嗎?
這種理論問題不解決,中國的房地產(chǎn)長效機制的建立就無從談起。謝謝
