逾期交房近一年 業(yè)主訴開發(fā)商獲賠12萬
隨著人們越來越注重生活品質(zhì)，許多人選擇到郊區(qū)購房，但因此產(chǎn)生的購房糾紛也日趨增加。昨天，密云法院對轄區(qū)內(nèi)因開發(fā)商延遲交房和逾期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛進行了調(diào)研。據(jù)法院統(tǒng)計，僅今年該院就受理了此類案件617件，訴前化解1300余件，是去年此類案件總數(shù)的10倍，案件數(shù)量增長迅猛。
案例：逾期交房308天 賠付12萬違約金
程先生訴稱，2015年2月16日，他與被告地產(chǎn)公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，購買了該公司在密云開發(fā)建設(shè)的一處樓盤住宅。按照合同約定，地產(chǎn)公司應(yīng)于2015年12月31日交房，但實際交房日期卻為2016年11月4日，逾期交房長達308天。
程先生認(rèn)為，按約定被告逾期交房超過90日的，原告有權(quán)退房并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，也有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，并按照合同要求被告按日萬分之二支付違約金。可被告至今未向其支付違約金，故程先生訴至法院，要求被告給付逾期交房違約金15.34萬元。
庭上，被告對程先生所主張的合同簽訂情況、合同有關(guān)房屋交付的時間、房屋的實際交付時間、逾期交房總天數(shù)以及程先生交納全部房款等事實均表示認(rèn)可。但提出之所以逾期交房，是因為施工民擾，工程受阻所導(dǎo)致。
被告表示，雙方簽訂合同中已有約定，如果遇到例如施工民擾等特殊原因，出賣人可據(jù)實予以延期。被告稱施工民擾的天數(shù)為140天，因此交房日期應(yīng)當(dāng)延期140天，因此實際違約天數(shù)應(yīng)為168天。
密云法院認(rèn)為，雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補充協(xié)議合法有效，被告逾期交付房屋，按照合同約定應(yīng)當(dāng)向程先生支付違約金。但在違約金支付數(shù)額上雙方存在爭議。
法院認(rèn)為，協(xié)議關(guān)于施工民擾可以據(jù)實延期的約定系雙方真實意思表示，也不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，作為雙方意定的條款體現(xiàn)了合同法的意思自治原則，與法律規(guī)定一樣對合同當(dāng)事人具有約束力。
因此，對于被告主張的在計算逾期交房違約金時扣除相應(yīng)施工民擾天數(shù)的抗辯意見，法院予以采納。但是，施工民擾的天數(shù)由法院根據(jù)全案的證據(jù)材料及相應(yīng)情況酌情認(rèn)定為50天。最終，法院判決被告給付程先生逾期交房違約金12.85萬元。
分析：開發(fā)商不規(guī)范中介虛假宣傳 致案件猛增
法院解釋稱，此類案件增長迅猛的主要原因有以下幾點。首先開發(fā)商行為不規(guī)范，有的開發(fā)商因手續(xù)不全導(dǎo)致無法按期辦理房產(chǎn)證，例如沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金，沒有完成竣工備案，沒有按整體規(guī)劃小區(qū)配套設(shè)施無法通過綜合驗收等；有的開發(fā)商則受經(jīng)濟利益驅(qū)使，向購房人惡意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證的重大事實；還有的開發(fā)商認(rèn)為預(yù)售合同中未約定延期履行責(zé)任，不同意賠償，或是因延期太久導(dǎo)致違約賠償金額巨大，經(jīng)濟上無力承擔(dān)。
還有部分中介機構(gòu)的虛假宣傳成為“助燃劑”，個別中介為推廣樓盤或擴大銷售業(yè)績，采取各種廣告宣傳方式，其中存在一些夸大或不實的信息，對購房人具有誘導(dǎo)或誤導(dǎo)作用，或向購房人虛假承諾，惡意欺詐購房人。
■法院提醒
合同簽訂前查詢開發(fā)商許可證
法院提醒，雖然近年來密云地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目較多，房地產(chǎn)買賣交易量較大，但是因供求關(guān)系不平衡，很多購房人熱情有余理性不足。有的購房人沒有驗證開發(fā)商的商品房預(yù)售許可證明即與其簽訂預(yù)購合同，為糾紛產(chǎn)生埋下隱患。有的業(yè)主因落戶、入學(xué)以及投資轉(zhuǎn)賣迫切需要房產(chǎn)證，而開發(fā)商又遲遲未能辦理，不得不訴諸法院。
