房企融資受限 房地產(chǎn)信托井噴
4月以來，銀監(jiān)會密集發(fā)布的10項“警示令”后，沉寂多時的房地產(chǎn)信托出現(xiàn)井噴。
上市銀行年報顯示，2016年，25家銀行中，有14家銀行開發(fā)貸規(guī)模和占比出現(xiàn)“雙降”，其中部分銀行更是在2016年下半年便踩下了急剎車。開發(fā)貸大幅收縮后，銀行已然不是房企最大的“金主”了，信托和資管計劃成了大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“錢荒”的“救命稻草”。
據(jù)了解，4月新增房貸環(huán)比下降1.4%、同比維持在3月斷崖下跌后的個位數(shù)；房貸占貸款比重從2016年超100%下降至40%，但比監(jiān)管意向的30%仍有下降空間。房貸緊縮仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的融資環(huán)境。
另一方面，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負(fù)債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達(dá)25.93%，更有超兩成的房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線。
而房企“差錢”的同時，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收縮力度明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末金融機構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為28.4萬億，同比增長26.1%。而房地產(chǎn)貸款中，地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比下滑21.5%，自2016年四季度后連續(xù)兩個月負(fù)增長，這也直接的反映了“930”新政以后對地產(chǎn)開發(fā)融資收緊帶來的影響。
地產(chǎn)公司融資難度持續(xù)上升，但信貸轉(zhuǎn)信托規(guī)模卻持續(xù)擴大。
用益工作室首席分析師李旸曾指出，進入3月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占比曾觸及50%，甚至有個別時機一周內(nèi)發(fā)行信托產(chǎn)品占比80%以上。而今年2月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量為26款，數(shù)量占比僅為26.53%。
與此同時，房地產(chǎn)信托收益亦是高歌猛進。數(shù)據(jù)顯示，2月平均預(yù)期收益率為9.23%，3月新發(fā)的地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率為8.63%，但4月份前兩周該數(shù)據(jù)突然飆升至10%。這正是因房地產(chǎn)信托項目數(shù)量占比較高拉高了整體收益水平。
值得一提的是，截至2016年年底，上市銀行對公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計4.32萬億元，較2015年年底的4.39萬億元略有下降。而在額度緊張的背景下，銀行開發(fā)貸更傾向于面向房企“龍頭”。
其中，萬科2016年年報顯示，分融資對象來看，銀行借款占比為58.6%，應(yīng)付債券占比為24.5%，其他借款占比為16.9%。
金地集團截至2016年年底，公司有息負(fù)債合計366億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.52%，其中，銀行借款占比為47.2% ，債券占比為50.66%，其他借款占比為2.14%。
不難看出，商業(yè)銀行給于龍頭房企的開發(fā)貸價格還是十分優(yōu)惠。
但對于很多中小型房企來說，銀行已經(jīng)不再是其最大的“金主”，多數(shù)中小型房企正通過發(fā)行信托計劃和資管計劃進行融資。
以中型房企中的領(lǐng)軍企業(yè)華夏幸福為例，4月17日，華夏幸福發(fā)布公告稱，擬與大業(yè)信托簽署《增資協(xié)議》，大業(yè)信托以其已設(shè)立的“大業(yè)信托 華夏幸福涿州股權(quán)投資集合資金信托計劃”募集信托資金，向涿州致遠(yuǎn)增資不超過25億元。同時，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布關(guān)于簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》的公告。
華夏幸福表示，間接全資子公司九通基業(yè)投資有限公司擬與華寶信托有限責(zé)任公司簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》。本次交易涉及華寶信托設(shè)立“華寶信托-九通基業(yè)永續(xù)債投資單一資金信托”，并通過信托項下的信托資金向九通基業(yè)進行永續(xù)債權(quán)投資，用于嘉善高鐵新城新型城鎮(zhèn)化PPP項目的開發(fā)建設(shè)，投資金額為15億元人民幣，投資期限為無固定期限。
5月初，華夏幸福發(fā)布公告，稱擬與中鐵信托簽署《增資協(xié)議》。中鐵信托擬向華夏幸福孫公司任丘孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資，增資金額為10億元，增資之后，中鐵信托將持有任丘孔雀城45.45%的股份。
盡管銀監(jiān)會近期密集下發(fā)的近10份文件中，要求整治信貸資金參與房地產(chǎn)炒作情況，對于違規(guī)進入拿地環(huán)節(jié)、違規(guī)發(fā)放開發(fā)貸、貸后管理不嚴(yán)、繞道借道變相融資、違規(guī)發(fā)放首付貸等行為進行了限制的同時，更是明確表示各級監(jiān)管機構(gòu)要重點關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司等監(jiān)管重拳。
但銀行信貸管制嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)尋求信托合作幾乎是成本較低前提下的次優(yōu)選擇，而隨著市場資金越趨緊張，地產(chǎn)信托項目的數(shù)量和收益還將繼續(xù)提升。
