上市房企分化加劇 房地產(chǎn)投資中樞向長期價(jià)值轉(zhuǎn)移
2016年，寬松的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)上市公司緊抓市場(chǎng)機(jī)遇快速發(fā)展，經(jīng)營業(yè)績、盈利能力、資金狀況、財(cái)富創(chuàng)造能力等基本面均有靚麗表現(xiàn)，投資價(jià)值彰顯；而隨著萬科股權(quán)事件的影響發(fā)酵，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值投資中樞由短期向長期轉(zhuǎn)移。
據(jù)5月18日發(fā)布的“2017中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”稱，2016年四季度到2017年以來，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，需求端、資金端承壓導(dǎo)致行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，未來依托業(yè)績?cè)鲩L、收并購、轉(zhuǎn)型、政策紅利的房地產(chǎn)上市公司將更具投資價(jià)值。
報(bào)告稱，行業(yè)優(yōu)勝劣汰和格局重構(gòu)進(jìn)程已經(jīng)加快，房地產(chǎn)上市公司的分化態(tài)勢(shì)加?。阂环矫媸谴笮头康禺a(chǎn)上市公司在產(chǎn)品、項(xiàng)目、資金、管理等要素的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)下強(qiáng)者恒強(qiáng)，由2017年一季度大型房地產(chǎn)公司的市占率大幅跳漲可見一斑；另一方面是中小企業(yè)的斷臂求生或黯然離場(chǎng)。在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然。
從毛利率來看，2016年滬深上市房地產(chǎn)公司毛利率延續(xù)下降趨勢(shì)，由31.78%降至31.08%；而凈利率從7.44%上升到11.10%。滬深上市房地產(chǎn)公司凈利率的提升源自部分中小型房地產(chǎn)公司拋售股權(quán)資產(chǎn)獲得投資收益。
財(cái)務(wù)方面，房地產(chǎn)上市公司2016年負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、現(xiàn)金流充足、短期償債能力提升，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)限購限貸政策不斷加碼，熱點(diǎn)城市成交已經(jīng)開始放緩、價(jià)格承壓，加上融資環(huán)境的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)上市公司未來或?qū)⒚媾R銷售端、資金端的雙重?cái)D壓，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)加大。
報(bào)告指出，2017年，業(yè)績牛、并購牛、轉(zhuǎn)型牛和政策牛將是房地產(chǎn)行業(yè)投資的主線。第一，市場(chǎng)調(diào)整期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化發(fā)展的特征更加凸顯，區(qū)域布局廣泛、資源整合能力強(qiáng)的大型房企銷售、財(cái)務(wù)基本面將持續(xù)領(lǐng)先，看好大型房企、特別是龍頭房企的后市表現(xiàn)。第二，中國房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大潮已進(jìn)入加速階段，成為房企發(fā)展的新常態(tài)，也成為房地產(chǎn)板塊投資的主線之一，包括具有央企兼并重組預(yù)期的個(gè)股和部分大型房地產(chǎn)上市公司積極收購基本面良好、估值較低的上市公司。第三，依托政策紅利釋放的概念股及長期發(fā)展?jié)摿删蔀橥顿Y者重點(diǎn)關(guān)注的方向，如受益于國家城市群、新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域一體化等發(fā)展戰(zhàn)略，并在相關(guān)區(qū)域擁有豐富土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)上市公司更具長期投資價(jià)值。第四，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司在把握增量市場(chǎng)的同時(shí)積極探索存量市場(chǎng)，拓展多元發(fā)展業(yè)務(wù)模式，培育利潤增長極，值得資本市場(chǎng)關(guān)注。
對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來說，積極進(jìn)取、主動(dòng)提升價(jià)值是持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。一方面，在保障現(xiàn)金流平衡、周轉(zhuǎn)順暢的前提下盡可能多的儲(chǔ)備項(xiàng)目與資金資源，為長期穩(wěn)定發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)；另一方面，主動(dòng)求變，挖掘行業(yè)轉(zhuǎn)型、收并購、區(qū)域利好政策等的價(jià)值空間，確保公司內(nèi)在價(jià)值的長期、穩(wěn)定增值；同時(shí)，建立健全股東回報(bào)機(jī)制，提升資本市場(chǎng)效率和上市公司價(jià)值，贏取股東長期支持。而對(duì)于資本市場(chǎng)的投資者來說，地產(chǎn)板塊在行業(yè)十多年的快速增長后總體上已演變?yōu)檎嬲膬r(jià)值投資股，應(yīng)理性看待地產(chǎn)主題性投資機(jī)會(huì)，減少盲目跟風(fēng)性投資，避免落入“價(jià)值陷阱”。
另外，據(jù)連續(xù)第二年發(fā)布的“2017中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評(píng)價(jià)研究報(bào)告”顯示，2017年，越來越多的企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營中，在機(jī)遇與挑戰(zhàn)下砥礪前行，雖然我國產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展尚處于初期，還存在較大發(fā)展空間，近一年來市場(chǎng)正發(fā)生著積極的變化，在新時(shí)期、新背景下，產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)，行業(yè)發(fā)展正形成新的格局。
