專業(yè)人士：政府干預(yù)是促使樓市回歸正常主要力量
市場(chǎng)機(jī)制失靈，不可能自我修復(fù)，政府干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)已破壞了“市場(chǎng)機(jī)制”的所有基本原則和假設(shè)，面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲現(xiàn)狀，決策部門就該堅(jiān)定政策干預(yù)的信心和合法性，理直氣壯、堅(jiān)定不移采取合適的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期干預(yù)性價(jià)格調(diào)控，同時(shí)適時(shí)持續(xù)推進(jìn)與完善樓市的長(zhǎng)期治理制度性建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標(biāo)，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
多重矛盾的相互交織和纏繞，形成了我國(guó)今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。筆者在“改變房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作屬性征程漫長(zhǎng)”（見5月10日本欄）已反復(fù)論證，我們面對(duì)一個(gè)不容否認(rèn)的事實(shí)是，當(dāng)前一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非以居住需求為主，而是以投機(jī)為主。接下來(lái)有兩方面的問(wèn)題需要深刻認(rèn)識(shí)：一方面，在以投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制”是完全失靈的，而房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮和價(jià)格泡沫必定帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)外部效應(yīng)；另一方面，加強(qiáng)政府的干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常居住屬性的最有效力量。因此，堅(jiān)定不移實(shí)施精準(zhǔn)短期調(diào)控，排除干擾，出臺(tái)包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的改革措施，加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標(biāo)，避免觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，確保經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的平穩(wěn)持續(xù)的發(fā)展，是政府當(dāng)前的重要職責(zé)所在。
筆者認(rèn)為，現(xiàn)在特別需要從三個(gè)方面加深對(duì)“炒房”市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制失靈的認(rèn)識(shí)。
首先，在“炒房”市場(chǎng)上，“市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制”中最重要的改變供求變化的效用最大滿足度的約束被破壞。市場(chǎng)價(jià)格由供求變化決定是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本常識(shí)。但是，只有供求在最大效用獲得滿足后發(fā)生邊際上的改變，達(dá)成新的供求均衡，才能帶來(lái)價(jià)格的變化。房地產(chǎn)一旦由居住需求演變成“投機(jī)”品，其最大效用就是“賺錢”了。賺錢是欲望，而欲望是沒(méi)有上限的，“炒房”市場(chǎng)完全喪失了“最大滿足度”的約束，只要價(jià)格不斷上漲，投機(jī)需求就不斷高漲，并帶動(dòng)投機(jī)性房地產(chǎn)投資不斷上漲。投機(jī)性“欲望效用”單邊推動(dòng)供求交替上漲，市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的基本條件被破壞殆盡，不可能產(chǎn)生由效用最大化約束推動(dòng)的供求變化帶來(lái)的網(wǎng)狀“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”的均衡價(jià)格形成過(guò)程和效果。2015年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)翻了一倍有余，而表征樓市景氣度最重要指標(biāo)的房?jī)r(jià)目前仍舊在上漲，至少在橫盤。3月，70個(gè)大中城市二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%，相比2月漲幅（0.4%）擴(kuò)大了一倍，且已連續(xù)24個(gè)月上漲。4月以來(lái)，在調(diào)控措施最嚴(yán)厲的北京，盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降跡象，但據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，成交均價(jià)環(huán)比僅微幅下跌2.1%。深圳、廣州等地，以學(xué)區(qū)房為代表的二手住房，價(jià)格仍在上漲。
有必要強(qiáng)調(diào)的是，強(qiáng)調(diào)供求失衡支持價(jià)格上漲的主張及增加供給調(diào)節(jié)價(jià)格的觀點(diǎn)，如果不是對(duì)“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”缺乏常識(shí)性認(rèn)知，就是利益導(dǎo)向的刻意偷換概念，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。因此，這已成了否定房地產(chǎn)調(diào)控合理性和合法性的謬論。
其次，非理性“炒房”需求使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)被破壞。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理性決策假設(shè)的意思是，所有經(jīng)濟(jì)參入主體的決策受風(fēng)險(xiǎn)偏好和價(jià)格彈性的約束，決策的前提是風(fēng)險(xiǎn)可承受和價(jià)格彈性可控。但“炒房”行為的決策完全非理性?！俺捶俊比后w不在乎價(jià)格有多高，所以房?jī)r(jià)越漲投機(jī)需求越高。這就毫不奇怪為什么會(huì)出現(xiàn)“房?jī)r(jià)越漲購(gòu)房市場(chǎng)越火爆”的場(chǎng)景了?！俺捶俊笔袌?chǎng)忽略風(fēng)險(xiǎn)、罔顧泡沫的非理性決策行為，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理性決策根本背道而馳，使房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)無(wú)合理的均衡價(jià)格可言。
再次，投機(jī)性房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的外部效應(yīng)。外部效應(yīng)，是指以犧牲別人利益而使自身獲取高額利益，或使部分人獲益而整體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)總效益受損的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和行為。投機(jī)性房地產(chǎn)市場(chǎng)制造價(jià)格泡沫對(duì)整體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)的外部效應(yīng)之一是產(chǎn)業(yè)空心化。去年新增貸款超過(guò)60%是與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，民間投資大幅下降，相當(dāng)一部分作為個(gè)人購(gòu)房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果房?jī)r(jià)反彈，貨幣財(cái)富輕而易舉翻番，銀行和民間資金怎么還有動(dòng)力去投資年收益只有8%-10%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)？房?jī)r(jià)漲則地價(jià)漲，企業(yè)員工房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、工資隨之上漲，整體制造業(yè)成本大幅上漲。更何況，一些人為買房而降低消費(fèi)支出，這又直接遏制了通過(guò)擴(kuò)大消費(fèi)占GDP比重的總需求擴(kuò)張策略。不斷膨脹的“炒房”行為，更誤導(dǎo)投資錯(cuò)配資源，嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。截至2016年底，我國(guó)資管行業(yè)規(guī)模約為100萬(wàn)億元，其中僅銀行理財(cái)規(guī)模就有30萬(wàn)億元。大量表外理財(cái)?shù)讓淤Y產(chǎn)投向了類信貸、債券、房地產(chǎn)等資產(chǎn)，致使社會(huì)信貸進(jìn)一步擴(kuò)張，成為金融機(jī)構(gòu)加杠桿的推手，加劇了金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
外部效應(yīng)之二是收入差距拉大。畢竟，國(guó)內(nèi)目前能調(diào)動(dòng)資源來(lái)炒房發(fā)財(cái)?shù)模皇禽^少的一部分人。有錢的人炒房，賺更多的貨幣財(cái)富，收入差距大幅擴(kuò)大。“炒房”使少部分人過(guò)多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，極不公平使用資源且變相拉大收入差距，可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的極大不穩(wěn)定。
外部效應(yīng)之三是金融風(fēng)險(xiǎn)加大。由房地產(chǎn)衍生的地方土地財(cái)政和銀行風(fēng)險(xiǎn)，都可能演變?yōu)楦鼑?yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。“以資產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征”的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是上世紀(jì)90年代以來(lái)全球暴發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的特征。比如，日本的危機(jī)、亞洲的危機(jī)，2008年爆發(fā)的美國(guó)危機(jī)，都是房地產(chǎn)作為投資品推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹，泡沫破滅所引發(fā)的?！俺捶俊钡哪怖袨?，不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的高收益，誘使銀行用各種高風(fēng)險(xiǎn)手段增加房地產(chǎn)相關(guān)信貸。比如，類似次級(jí)貸的首付貸，近期大幅增長(zhǎng)的以房地產(chǎn)裝修為名的消費(fèi)貸等等，使金融泡沫不斷膨脹。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行壞賬將大幅上升甚至觸發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本結(jié)論，市場(chǎng)機(jī)制失靈，不可能自我修復(fù)，政府干預(yù)是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)已破壞了“市場(chǎng)機(jī)制”的所有基本原則和假設(shè)，“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”機(jī)制已失靈，那決策部門就該堅(jiān)定政策干預(yù)的信心和合法性，理直氣壯堅(jiān)定不移采取合適的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期干預(yù)性價(jià)格調(diào)控，同時(shí)適時(shí)持續(xù)推進(jìn)與完善樓市的長(zhǎng)期治理制度性建設(shè)。另外，對(duì)一些似是而非的、借市場(chǎng)化發(fā)展之名反對(duì)政府干預(yù)的觀點(diǎn)應(yīng)及時(shí)給予駁斥，對(duì)各種反對(duì)出臺(tái)政府干預(yù)政策和出臺(tái)長(zhǎng)期治理制度建設(shè)的行為應(yīng)及時(shí)給予必要的打擊，防止利益群體利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展破壞經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。
（作者系國(guó)務(wù)院參事室特約研究員）
