選“以租養(yǎng)貸”要因人而異 選擇合適的買房方式
“以租養(yǎng)貸”是不少人買房的好辦法，讓別人來幫自己“供屋”，聽起來很“著數(shù)”，首次置業(yè)的小李就采取這種辦法供了一套祈福新村的小兩房單位。但不是所有買家都適合采用“以租養(yǎng)貸”的方式，有兩套房買家就發(fā)現(xiàn)不如賣一買一。業(yè)內(nèi)人士教路，市民采取“以租養(yǎng)貸”前要算好一筆賬，如收益預(yù)期不佳，可結(jié)合理財產(chǎn)品對家庭資產(chǎn)進行更合理的配置。
情況1
首次置業(yè)買房“以租養(yǎng)貸” 更劃算
小李今年26歲，在廣州已工作2年多。今年年初，在父母的勸說下，他入手了番禺祈福新村一套88平方米的兩房單位，首付和稅費加起來一共支付了30萬元，月供4000元左右。不過，小李并沒有搬到自己的房子住，而是住在海珠區(qū)赤崗一帶，月收入5500元中有1000元用于租房。他認(rèn)為，自己一個人在廣州打拼，沒必要在居住上花太多的錢，而且祈福比較遠(yuǎn)，上班不方便，“以租養(yǎng)貸”更符合自己目前的經(jīng)濟狀況：“如果我自己住，簡單裝修和家私的添置成本算下來也要幾萬元，我現(xiàn)在沒有那么多積蓄，如果出租的話就可以省下這筆錢了。”
據(jù)了解，目前祈福新村舊區(qū)2房單位租金在1600~2000元/月之間，如果按照每月1600元計算，小李僅需每月支付房貸2400元。他一年的房貸支出約4.8萬元，租金收入約2萬元/年，扣除租金后每年僅需2.8萬元供樓款，壓力會大大減輕。
建議：關(guān)注二線熱門板塊。某房產(chǎn)公司理財分析師陳徑芝表示，對于剛需買家來說，首次置業(yè)后以租養(yǎng)貸是一種不錯的選擇，尤其是房子總價在100萬~200萬元的情況，月供多在4000~7500元/月之間，而根據(jù)地段的不同，租金也多在1500~4000元/月之間。按照100萬元商貸30年、月供3715元/月計算，租金每月1500元/月，以租養(yǎng)貸的比例為40%，而同等情況下，投資收益較高的理財產(chǎn)品如銀行的理財產(chǎn)品，最高收益多在7.15%以下，30萬元年收益為2.1萬元，但以租養(yǎng)貸年租金最低收益約為1.8萬元/年，尚且不計算房產(chǎn)增值部分，因此對于首次置業(yè)者的業(yè)主而言，以租養(yǎng)貸是更符合自身需求的投資方式。
業(yè)內(nèi)人士建議，打算以租養(yǎng)貸的年輕買家可以重點關(guān)注“二線熱門板塊”如天河區(qū)東圃、番禺區(qū)市橋、海珠區(qū)南洲及機場路板塊的二手房源。這些地段二手房價格相較于周邊板塊更低，但交通便利、配套完善、租客云集，更適合首次置業(yè)的買家以租養(yǎng)貸。
情況2
改善型買家“以租養(yǎng)貸” 年收益虧損
有的改善型買家購買第二套物業(yè)后，會用閑置的第一套物業(yè)的租金來養(yǎng)第二套物業(yè)，張女士也打算這么做。今年年初，張女士入手了海珠羅馬家園一期的一套三房單位，成交價格為475萬元，因為網(wǎng)簽在限購前，而首套已經(jīng)結(jié)清貸款，當(dāng)時以首付三成、商貸七成辦理了按揭手續(xù)，首付142萬元，月供21760元/月左右。目前張女士夫妻二人月收入約為5萬，并無太多月供壓力。購買二套的因原是張女士計劃生二胎，而其住的麗江花園一套小三居無法滿足未來二孩出生的需求。
建議：選擇中心區(qū)域物業(yè)。據(jù)了解，目前麗江花園三房單位的月租金約為2800~3200元，對于李女士而言，這個租金收入只是“杯水車薪”，而按照目前市場價格，其小三房的出售價格在185萬元以上，若出售該套物業(yè)轉(zhuǎn)而投資理財產(chǎn)品，按年收益5%計算，一年收益約為9.25萬元，相比3.36萬元的年租金高出275%。
某房產(chǎn)公司高級分析師李超建議，改善型買家可以在月供壓力較小的情況下，選擇出售首套物業(yè)投入理財產(chǎn)品，年收益率較高，尤其是限購后，全市二手房市場整體趨平穩(wěn)，投資理財是增值資產(chǎn)的較好選擇。他還建議，如果剛需買家計劃以租養(yǎng)貸，一定要在地段上做出合適規(guī)劃，選擇中心區(qū)交通便利的區(qū)域，因其配套和基礎(chǔ)建設(shè)更加完善、需求大、空置率也會更低。
