“一個(gè)月銷售了幾年的庫存” 三四線城市現(xiàn)“庫存搬家”式繁榮
放眼全國,近期,地方政府輪番出臺(tái)樓市限購限貸甚至限售的收緊政策,從北上廣深等一線城市,到南京、杭州、青島、廈門等熱點(diǎn)二線城市,再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深、甚至環(huán)合肥、環(huán)廈門等熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市。似乎全國樓市都是一片大好,去庫存的“吶喊聲”已微不可聞甚至被淹沒。
全國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)到底完成得怎么樣了?這個(gè)問題需要提出,也需要回答。
“當(dāng)前的去庫存任務(wù)依然很重。從數(shù)據(jù)上來看,庫存量依然很大,還有6.8億多平方米的待售面積。對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市,尤其對(duì)庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說,去庫存任務(wù)依然艱巨?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任委員顧云昌表示。
“在去庫存的購房需求中,有部分是剛性需求無可厚非,但是投資性需求也在增加?，F(xiàn)在可怕的不是開發(fā)商手中的房子,而是投資者手中的房子?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長胡志剛在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,而且,庫存少了,地方政府還會(huì)加大土地供應(yīng),市場保有量還會(huì)增加,所以去庫存仍不能樂觀。
部分三四線樓市繁榮 真實(shí)去庫存還是表象?
繼一二線熱點(diǎn)城市之后,不少三四線城市也加入限購限貸甚至限售大軍,概因銷售太火,房價(jià)上漲太快,而其中都充斥著大量投資投機(jī)性需求的進(jìn)入。
這其中包括承德、廊坊、保定、唐山等京津冀城市。據(jù)記者了解,唐山一直是屬于高庫存的城市。2015年時(shí)一些專家甚至放言,唐山房屋庫存去化周期可能需要5~10年,彼時(shí)的房價(jià)還是5000元～6000元/平方米。
2016年京津冀一體化協(xié)同發(fā)展大方針提出以來,曾經(jīng)定位為京津冀地區(qū)重要發(fā)展軸的京津唐一線被重新重視。2017年3月份起,圍繞雄安新區(qū)與北京市近郊,河北多地如高碑店、涿州、霸州紛紛被納入限購。
在環(huán)京100公里圈幾乎全面限購后,唐山雖然屬于限購區(qū)域,但實(shí)際限購力度并不大,于是投資客需求幾乎是被擠壓到唐山?！耙粋€(gè)月銷售了幾年的庫存?！庇刑粕椒康禺a(chǎn)人士笑稱。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,唐山房價(jià)漲幅是70個(gè)城市最大的。唐山市中心城區(qū),新建商品房均價(jià)已破萬元。這也是隨后唐山出臺(tái)限購政策的原因所在。
類似的城市如長三角的嘉興、無錫,珠三角的佛山、清遠(yuǎn),南京都市圈的蕪湖、滁州等,都有類似的市場表現(xiàn)。
而據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解,佛山的二手房價(jià)格,則有房東坐地起價(jià),不到15分鐘加價(jià)50萬元。這是因?yàn)?佛山的“3·25新政”規(guī)定,僅在禪城全區(qū)和南海、順德部分區(qū)域限購新房,而二手房不受限制。所以,佛山二手房吸引了來自廣州、清遠(yuǎn)、深圳乃至廣東以外的投資客。而購房入戶政策和佛山優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源,共同推動(dòng)了房價(jià)上漲。
佛山樓市限購迅速升級(jí)。5月31日,佛山市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。自2017年6月1日零時(shí)起,佛山把二手房納入限購,進(jìn)一步加強(qiáng)了住房限購政策,也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。
就連之前不被看好的東北地區(qū)城市沈陽,近月來也是房價(jià)頻頻上漲。數(shù)據(jù)顯示,繼3月份沈陽新房價(jià)格創(chuàng)46個(gè)月最大單月漲幅之后,4月沈陽商品住宅均價(jià)直逼8000元/平方米,達(dá)到7932元/平方米。這背后,則是中央對(duì)振興東北的政策支持,包括沈陽自貿(mào)區(qū)的設(shè)立效應(yīng)。東北人口回流有效需求在增加的同時(shí),炒房者也看到了未來房價(jià)上漲空間而乘虛而入。
有分析認(rèn)為,這并非真正的去庫存,而是庫存從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到投資者手中。
“表面上好像房子賣掉了,但是很多變成了‘鬼城’。真實(shí)庫存只會(huì)越來越多。房地產(chǎn)被當(dāng)作金融產(chǎn)品投資。一線樓市的發(fā)展,擠壓了二線、三線乃至四線城市的房地產(chǎn)生存和發(fā)展空間,一線城市購房者收益剝奪了二線、三線乃至四線勞動(dòng)者的勞動(dòng)價(jià)值。投資實(shí)業(yè)收益不如炒房,全民炒房畸形發(fā)展?！豹?dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
一批三四線城市 庫存基數(shù)依然很大
全國商品房待售面積絕對(duì)數(shù)值亦未明顯減少。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月末,全國商品房待售面積67469萬平方米。其中,住宅待售面積截至2017年4月為37782萬平方米,同比下降16.2%。而2016年同期為45089萬平方米。一年時(shí)間減少了7307萬平方米?？梢?去庫存,主要去的是住宅庫存。
而截至2017年4月,全國辦公樓待售面積為3756萬平方米,反而上升了9.3%;商業(yè)營業(yè)用房16010萬平方米,上升了5.9%?？梢?辦公和商業(yè)地產(chǎn)類房屋去庫存壓力還很大。
從絕對(duì)庫存數(shù)據(jù)上看,一些三四線城市現(xiàn)有庫存銷售周期仍較長。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,截至2017年4月末,丹東的去庫存周期為34個(gè)月,唐山為27個(gè)月,哈爾濱為25個(gè)月,蚌埠為21個(gè)月,昆山和西寧均為23個(gè)月。此外,淄博、呼和浩特、鞍山、撫順、牡丹江等地的去庫存周期則均超過3年。
“去年,都市圈的三四線城市房價(jià)地價(jià)出現(xiàn)了猛漲,主要源于都市圈核心城市的溢出效應(yīng)。這些城市與一二線城市一樣,都不存在庫存問題。今年非都市圈的一些三四線城市房價(jià)地價(jià)快速上漲,主要是源于大城市房價(jià)暴漲、購房無望,導(dǎo)致外來人口回流這些城市,同時(shí)一二線城市和都市圈三四線土地供應(yīng)不足,房企轉(zhuǎn)向這些有潛力的三四線城市,進(jìn)而形成熱點(diǎn)城市。這些城市庫存量不一定都大,其中有些城市因?yàn)殇N售持續(xù)增長,庫存有所減少。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
但是,“其他的三四線城市仍然在去庫存的路上,甚至有的城市庫存量可能還需要去化四五年時(shí)間?！睔W陽捷進(jìn)一步表示。
“東部三大經(jīng)濟(jì)圈城市去庫存壓力基本沒有,甚至還出現(xiàn)樓市過熱現(xiàn)象,這些過熱城市的調(diào)控政策已經(jīng)收緊。而東北地區(qū)城市、中西部非核心城市,現(xiàn)階段大部分還沒有完成去庫存任務(wù),仍需要去庫存?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
警惕庫存搬家風(fēng)險(xiǎn)
“相比開發(fā)商手中的庫存,投資者手中的庫存更可怕。這是泡沫,因?yàn)闆]和真實(shí)需求對(duì)應(yīng)?！焙緞傉J(rèn)為。
而且,“隨著國務(wù)院批復(fù)越來越多的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)、自貿(mào)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)等概念城市,政策紅利都會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)性需求聞風(fēng)進(jìn)入,真實(shí)庫存不會(huì)越來越少,反而越來越多。沒有真實(shí)住房需求的鬼城現(xiàn)象也將更為明顯?！倍嗄陙?杜猛一直堅(jiān)持他的“鬼城論”,并且認(rèn)為任志強(qiáng)的剛需論在全面炒房的現(xiàn)實(shí)面前已經(jīng)很難站住腳。
“一部分城市還是要去庫存,即便大一些的二三線城市,可能市場需求大一些,但當(dāng)?shù)卣€是依靠土地財(cái)政,加大土地供應(yīng)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)不太好的時(shí)候,財(cái)政怎么辦,肯定要賣地,商品房存量雖然減少了,但是新增土地給市場造成的壓力還在。而土地財(cái)政不是一年兩年就能解決的問題,經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的倚賴還是很大,政策也處在很矛盾的階段。不能過于打壓房地產(chǎn),否則經(jīng)濟(jì)會(huì)受到大的影響?！焙緞偙硎?。
“這是現(xiàn)實(shí),所以要建立房地產(chǎn)市場運(yùn)行長效機(jī)制。”胡志剛認(rèn)為。
杜猛則認(rèn)為,要徹底杜絕炒房人群,最為有效的方法就是限售和開征房地產(chǎn)稅?！氨热绫本?、深圳一線城市,如果限售20年,甚至30年,房價(jià)必然大跌。這并不是影響剛需,因?yàn)閯傂枋遣毁u的?！?
