葉檀：別讓失實的房價數(shù)據(jù)對市場形成誤導
最近看到一連串有關房價下跌的文章。但這跟筆者實地看到的情況有所區(qū)別，有的甚至還截然相反。比如近期在蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地，都出現(xiàn)了搶購的態(tài)勢。
涉及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計當中，如果不闡述清楚樣本篩選方式、樣本數(shù)量、計算方式，那么這些數(shù)據(jù)都存在可疑的成分，嚴重的有可能會錯誤地引導預期。如果有一些數(shù)據(jù)與常識明顯相反，那么這類房地產(chǎn)數(shù)據(jù)很可能就涉嫌造假。
在現(xiàn)階段，很多地方出現(xiàn)搶地潮，搶房潮也已經(jīng)蔓延到三四線城市。
以鎮(zhèn)江為例，6月1日，經(jīng)過6個小時的拉鋸戰(zhàn)，鎮(zhèn)江4宗地塊出讓收入達到62.35億元。群雄逐鹿最熱的潤州區(qū)兩地塊（R1702和R1703），經(jīng)過130余輪的競拍，央企中海以25.2億元的成交總價一舉拿下R1703地塊，樓面價9450元/㎡，溢價率110%，刷新鎮(zhèn)江拍地以來的最高樓面價紀錄。
合肥、蘇州、揚州、武漢、北京、廣東等地也出現(xiàn)搶地潮。今年前5個月，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103億元，同比2016年前5月上漲33%。碧桂園、保利、恒大、中海、首開這些企業(yè)難道明知房價將要下跌還要去搶地？這種可能性微乎其微。
2015年和2016年，全國土地供應連續(xù)兩年負增長。目前一線城市樓市庫存平均只有6個月左右，遠低于12個月的安全庫存標準。
再以此前北京通州、亦莊“房價下跌20%”的傳言為例。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月北京二手房成交均價環(huán)比下滑2.4%，通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅最大。
此言一出，市場嘩然。偉業(yè)我愛我家對此作了解釋，集團副總裁胡景暉接受《證券時報》記者采訪時表示，由于目前市場本身交易量少，而有的業(yè)主急于成交，導致個別二手房降價明顯。
假設本來大家都在觀望，成交量接近于零，突然某個小區(qū)有兩個業(yè)主急于套現(xiàn)，掛牌價下跌20%也愿意出手，表面上整個區(qū)域的二手房市場整體下跌了20%，其實不過是幾套房的事。
北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近四成，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值。恰好此時，有個兩限房樓盤經(jīng)過5年鎖盤期可以上市了，有些房主就像餓虎一樣，急于套現(xiàn)上市。
《證券時報》的采訪顯示，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實有較最高點下跌20%的戶型。有房產(chǎn)中介人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿5年。部分戶主急于出手的原因一般有兩類：一是前期已經(jīng)訂下改善型目標房，但沒想到3月份突然出臺更嚴的限購政策，導致房價下跌，不過只要降幅不超過改善房的違約金，業(yè)主還是可以接受的；二是位置、戶型不好的業(yè)主急于變現(xiàn)。
要讓房價上漲也很容易，通州一家知名房產(chǎn)中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價格大部分會比3月高點時調(diào)低約10%，最后的成交價仍可再商量，不過下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象。
一線城市租金下跌，主要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相關，不同的區(qū)域房租截然不同。
據(jù)蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心監(jiān)測，今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%，均創(chuàng)下歷史新低。上海房屋租賃指數(shù)辦公室指出，今年一季度上海新增就業(yè)崗位數(shù)量同比減少5%，其中外省市人口初次來滬就業(yè)者減少，使得新增租賃需求不旺。去年上海常住人口只增加了4萬人。
這兩天跟幾個金融界的朋友在一起，說起某些地方房價出現(xiàn)的貓膩，那是層出不窮。比如，控制網(wǎng)簽價格，再比如統(tǒng)計普通商品房時，把精裝房和別墅排除在外，把保障房統(tǒng)計在內(nèi)，當?shù)氐姆績r立竿見影掉頭向下。
這樣一來，真實的房價反而成了個“大機密”。我曾經(jīng)想跟個大房產(chǎn)服務機構(gòu)合作，最后沒成功，原因是對方擔心“自己未來做不成生意”。
《大偉看樓市》說，二手房事實上大多數(shù)都存在陰陽合同的問題，新建住宅也存在部分地方政府為了完成調(diào)控目標，可能會通過延緩限制高價房簽約的情況。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)如果都是限簽的，那么就不能代表市場的真實價格。
房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)質(zhì)量目前存在嚴重問題。要想得到真實數(shù)據(jù)也很好辦，把自己的房子掛牌幾個星期，看有多少人問詢；或者去買套房子，看有多少人在過戶之前漲價漲個不停，把你當成唐僧。
