廣州二手樓梯樓價(jià)格低洼受青睞 成交占比過(guò)半
隨著廣州中心區(qū)房?jī)r(jià)的高企，電梯樓房?jī)r(jià)提升相對(duì)較快，而樓梯樓價(jià)格仍然相對(duì)低洼，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)中心區(qū)的樓梯房，以及樓齡相對(duì)較大的房子。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，樓市調(diào)控新政實(shí)施后，這一現(xiàn)象更為明顯，樓齡在15年及以上的房源成交占比提升明顯，尤其是15-20年樓齡的房源，因按揭貸款不受影響，成交占比提升更為明顯，占比由3月的33%提升至5月的39%。樓梯樓成交整體已占比過(guò)半，全面超越了電梯樓。
中心區(qū)盤(pán)源緊張
陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2017年5月廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽8244宗，環(huán)比4月下降11.94%，同比2016年5月下降1.34%；中原成交均價(jià)為30432元/平方米，套均總價(jià)為259萬(wàn)元。
廣州調(diào)控政策頻出，使得3月份成為廣州二手住宅成交分水嶺，自3月沖高后，4月成交減半，5月進(jìn)一步下滑。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，紅五月不紅，成交持續(xù)下滑的主要原因是政調(diào)控相繼出臺(tái)后，部分購(gòu)房者開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒，推遲購(gòu)房計(jì)劃，購(gòu)房需求有所減少，尤其是投資客戶(hù)以及改善置換客戶(hù)。目前仍處于政策消化期，不少客戶(hù)的觀望情緒仍在，致使5月成交量進(jìn)一步下滑；受新政調(diào)控影響，不少購(gòu)房者的購(gòu)房名額受限，以及因首付款大幅提高遠(yuǎn)超預(yù)算，因此暫停購(gòu)房計(jì)劃，從而促使成交需求減少；2016年至2017年3月市場(chǎng)成交持續(xù)活躍，消化不少盤(pán)源，現(xiàn)市場(chǎng)上有效盤(pán)源較為緊缺，尤其是中心區(qū)盤(pán)源，加上“賣(mài)一買(mǎi)一”的業(yè)主因換房首付款大幅提高而暫停購(gòu)房計(jì)劃，將原計(jì)劃出售的房源暫停出售或大幅提高放盤(pán)價(jià)，因此市場(chǎng)上有效盤(pán)源更為緊缺，市場(chǎng)成交受限。
剛需首置群體支撐二手樓市場(chǎng)
隨著電梯樓房?jī)r(jià)的高企，而樓梯樓房?jī)r(jià)相對(duì)低洼，2017年5月中原電梯樓成交均價(jià)為37216元/平方米，而樓梯樓成交均價(jià)為23774元/平方米，因此樓梯樓越受客戶(hù)青睞，成交占比逐漸提升，由2017年1月的31%提升至5月的51%，現(xiàn)樓梯樓的成交占比已超過(guò)電梯樓。
3月新政是廣州二手成交住宅的分水嶺，同樣也是成交客戶(hù)的分水嶺，廣州中原研究發(fā)展部發(fā)現(xiàn)， 35歲以下的客戶(hù)，1-3月成交占比呈下降趨勢(shì)；3月后，則呈上升趨勢(shì)。而35-50歲的客戶(hù)則相反，1-3月成交占比成提升趨勢(shì)，3月后，則出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的主要目的是抑制投資投機(jī)行為，同時(shí)也影響到部分改善置換客戶(hù)，而對(duì)首次置業(yè)的剛需客戶(hù)的影響作用相對(duì)較小。此外，35歲以下的客戶(hù)主要為剛需客戶(hù)以及部分剛改客戶(hù)，受調(diào)控影響較??；而35-50歲的客戶(hù)主要為改善客戶(hù)，受調(diào)控政策影響相對(duì)較大。因此，3月新政出臺(tái)后，35歲以下的客戶(hù)成交占比整體呈上升趨勢(shì)，而35-50歲的客戶(hù)成交占比則呈下滑趨勢(shì)。
中心區(qū)低價(jià)散盤(pán)最受青睞
從各區(qū)表現(xiàn)來(lái)看，二手成交比較理想的幾乎都是價(jià)格低洼的散盤(pán)，而出手購(gòu)房的大多是剛需一族。如：越秀區(qū)北京路板塊成交活躍以散盤(pán)盤(pán)源為主打，這些物業(yè)面積較小，總價(jià)相對(duì)較低，因此受到不少客購(gòu)房者的青睞。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，5月，北京路板塊的散盤(pán)中原成交均價(jià)為21000-32000元/平方米，套均總價(jià)僅在60-260萬(wàn)元，成交散盤(pán)多為一房、兩房，小部分三房，成交的客戶(hù)主要為80后群體。
老城區(qū)海珠位于廣紙板塊旁的江燕板塊同樣成交活躍，2017年5月，電梯樓成交均價(jià)為35000-42000元/平方米，樓梯樓成交均價(jià)為18000-26000元/平方米。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，隨著廣紙板塊的完善、區(qū)位價(jià)值的提升，江燕板塊的成交亦相對(duì)活躍，加上板塊主要以80后、90后的剛需客為主，占比高達(dá)八成，因此受新政影響較其他區(qū)域小，客戶(hù)遇到合適房源，仍會(huì)出手購(gòu)買(mǎi)。另外，從業(yè)主層面來(lái)看，受新政影響，現(xiàn)業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象明顯減少，但是部分“賣(mài)一買(mǎi)一”置換業(yè)主則因購(gòu)房名額受限或首付大幅提高而暫停換房計(jì)劃，因此將原計(jì)劃出售的房源收回或高于市場(chǎng)價(jià)放出，致使現(xiàn)市場(chǎng)上有效盤(pán)源仍較為緊缺。
白云區(qū)亦是5月二手樓成交的典型。隨著機(jī)場(chǎng)路板塊的房?jī)r(jià)走高，而樓梯樓的價(jià)格較電梯樓低，2017年5月機(jī)場(chǎng)路板塊樓梯樓成交均價(jià)為17267元/平方米，而電梯樓成交均價(jià)為25725元/平方米；以及電梯樓房源的消化，目前樓梯樓盤(pán)源可選擇相對(duì)較多，因此，樓梯樓成交占比逐漸走高，由1月的18%提高至5月的45%，近三個(gè)月占比基本維持在45%左右。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研中原地產(chǎn)崗貝分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理王殿君介紹，由于電梯樓可選擇盤(pán)源較少，加上樓梯樓總價(jià)較電梯樓低，因此近期客戶(hù)接受樓梯樓意愿明顯提高，如：樓梯樓8樓的房源，去年平均去化周期（由放盤(pán)到成交）一般為半年，而今年去化周期基本為3個(gè)月左右，成交周期明顯縮短。另外，由于機(jī)場(chǎng)路板塊的剛需客戶(hù)較多，因此近來(lái)兩房成交占比逐漸提升，由1月的54%提升至5月的67%；而三房及以上成交占比明顯下降。
