禁售70年！樓市風向驚變 炒房客或套牢在山頂
說時遲那時快！
月成交量同比下滑65%、中介費普遍下調(diào)、地產(chǎn)中介出現(xiàn)關(guān)店潮……一個個信號漸漸浮出水面，都指向了一個判斷：樓市的黃金時代，已漸行漸遠！
今天這個消息，更釋放了一個投機情緒退潮的信號：最近，北京東西城多個“學區(qū)房”價格松動了，曾經(jīng)一天一個價、火得發(fā)燙的“學區(qū)房”，成交量急劇下滑，不少房源價格成百萬元地跳水。
以前是幾天上漲上百萬，現(xiàn)在是幾天下跌上百萬，這一上一下的滋味，豈是一個“險”字了得，那簡直是蹦極。
由烏合之眾投機情緒推升的畸高的房價，其實不過是沙上筑塔，一旦投機情緒降溫，裸泳者就將現(xiàn)出原形。
出來混，早晚是要還的。
正在停牌的萬科，搞出了大新聞！
6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地拍賣中，萬科給出了最令競爭對手膽寒的報價：持有這塊地上所有的物業(yè)，70年不出售！
據(jù)悉，這是佛山史上起拍樓面價最高的地塊，達每平方米9483元。土地拍賣的規(guī)則比較少見：
在達到最高限制地價每平米15300元后，轉(zhuǎn)為競“自持面積”，起始報價為自持住宅年限10年，競報階梯為2%；當自持面積達到100%后，再轉(zhuǎn)而競自持年限，競報階梯為5年，最高為70年。
經(jīng)過約一個小時的競價，這塊土地最終由萬科以最高限價25.3億元奪得，折合樓面價約每平米1.53萬元，自持面積100%，自持70年。
也就是說，這塊土地上建成的房子，萬科一平方米都不能賣，只能自己持有?；蛘哒f，房子的禁售期高達70年！
禁售期的玩法，是今年3月廈門首創(chuàng)的。剛開始是2年，后來有不少城市模仿，延長到了3年。再后來，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但這些玩法，跟此次佛山都沒有辦法相比。佛山這塊地的禁售期，被開發(fā)商較勁到了70年不賣。
比狠，我只服佛山，只服萬科。
我一直就很納悶，現(xiàn)在A股的大股東不都想逃跑嗎？證監(jiān)會弄出了無數(shù)文件，一年好幾輪來限制大股東減持。為什么不學學樓市呢？在IPO上搞拍賣制度，競標制度。
比如，今年6月就200億元的IPO名額，最多給15家企業(yè)，現(xiàn)在競拍，看哪家大股東承諾不減持時間長，誰長給誰。而且這些股權(quán)不能抵押融資，不會有強制平倉的危險。
最妙的是，不用改變減持制度，讓大股東自己承諾不減持。
好了，閑話少說，回到樓市。萬科和佛山的狠勁，說明了什么？
第一，說明了開發(fā)商的模式在變。
由于中國樓市進入最后的白銀10年，快速開發(fā)周轉(zhuǎn)未必還是最好的模式。國家也在鼓勵租賃，試圖激活租賃市場，改變中國人的居住理念，萬科這類大房企就看到了機會。
事實上，過去一段時間里，類似佛山的拍賣模式在各地均有嘗試，而萬科也不是第一次拿到自持地塊。今年4月，萬科就在廣州拿過兩塊類似的土地，但自持面積只有一半，沒有這次極端。
第二，房企洗牌會加劇，中小房企沒有活路了。
大房企愿意長期持有房屋，政府又鼓勵，而且為了限價越來越多采用這種方式賣地，這樣會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。萬科規(guī)模大，資金充裕；形象好，在資本市場上能拿到便宜的錢。在同樣條件下，中小房企就很難承受占壓資金的壓力，會被擠出市場。也就是說，這種新玩法，會加劇開發(fā)商的收購兼并。
第三，可能造成未來供應量短缺，推高房價。
表面上看，這種拍賣方式可以在短期抑制房價、地價。但事實上構(gòu)成了開發(fā)商跟消費者搶房子的局面，將減少未來市場供應量，弄不好會刺激房價進一步上漲，除非每個城市都增加土地供應量。
70年自持還能不能賺錢？
萬科此次拿地70年百分百自持，這在廣東省還是首例。據(jù)了解，此前，雖然北京規(guī)定房企自持商品住房年限70年，租賃合同訂立不超過10年，但目前佛山暫無相關(guān)規(guī)定，萬科這一舉動引發(fā)了業(yè)界的爭論。據(jù)悉，這塊地的具體用途還未明確，但是用于建設“城市配套服務”的大方向已定，根據(jù)萬科的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，養(yǎng)老、健康、休閑旅游、商業(yè)配套、長租公寓等等，都是這塊70年百分百自持地塊有可能出現(xiàn)的項目。
70年百分百自持，房企到底還有沒有錢賺？市場普遍認為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現(xiàn)較好的解決方式。在業(yè)內(nèi)人士看來，自持宅地，特別是100%自持宅地來說，實現(xiàn)收益是一個難題。如若只是簡單作為租賃，回籠資金的時間成本很高。對此，克而瑞廣州首席分析師肖文曉認為，樓市進入下半場，曾經(jīng)牛氣的高周轉(zhuǎn)“快魚”模式，在高地價和嚴調(diào)控的新環(huán)境下，已經(jīng)成為過去；隨著房企利潤率持續(xù)走低，主動擁抱微利時代，總比未來被動轉(zhuǎn)型要來得積極，年度銷售幾千億的萬科只是先在幾塊地上優(yōu)先作了嘗試，并不會“傷筋動骨”。
此前，萬科高級副總裁譚華杰在接受媒體采訪時還曾談到，假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%，這顯然不可行。
但萬科如今密集地拍下這5宗自持地塊，是否因其已有破解“自持枷鎖”的方案了呢？觀點地產(chǎn)新媒體就此詢問萬科董秘朱旭，對方回應稱：“此涉及經(jīng)營細節(jié)，不便回復。”
其實，早在2016年12月，萬科就曾經(jīng)在北京海淀區(qū)拿過兩塊地，100%自持，期限是70年。這已經(jīng)是萬科第五次拍得70年自持期的土地了！暴財經(jīng)（ID：icaijing123）的分析認為，本質(zhì)上這是政府為了發(fā)展租賃房，開發(fā)商為了今后地產(chǎn)行業(yè)下行攜手找出路的重大試水之舉，和限售無關(guān)。
如果萬科可以摸索出一條路，幫助開發(fā)商，在調(diào)控收緊，且房地產(chǎn)行業(yè)不斷下行的背景下，找到明確、清晰、可持續(xù)的盈利模式或者經(jīng)營模式，那么，不僅短期來說有助于緩解土地拍賣市場上開發(fā)商的瘋狂，給樓市進一步降溫；長期來說，對國家大力提倡租賃房建設也會有十分積極的意義。
