房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 逆勢(shì)上漲動(dòng)力來(lái)自于哪
當(dāng)前,在持續(xù)不斷的調(diào)控措施影響下,全國(guó)房地產(chǎn)銷售額增速快速回落。然而,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻逆勢(shì)持續(xù)上漲,超出了大多數(shù)分析人士的預(yù)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逆勢(shì)上漲的動(dòng)因是什么?增長(zhǎng)的動(dòng)力與前景能否保持?這些都是值得深入研究和探討的問(wèn)題
房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)銷售的趨勢(shì)背離
首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)銷售增速快速回落的背離現(xiàn)象。自2016年10月份新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),全國(guó)商品房銷售額增速連續(xù)7個(gè)月回落,至今年4月份已回落至20.1%,增速為去年9月的一半。在此期間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻連續(xù)5個(gè)月不斷攀高,至今年4月份已上升至9.3%,成為穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的核心動(dòng)力。投資與銷售背離現(xiàn)象,在房地產(chǎn)周期波動(dòng)的歷史中也曾出現(xiàn)過(guò)。歷史上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落一般會(huì)滯后于銷售額增速回落大約6個(gè)月至12個(gè)月。當(dāng)前的房地產(chǎn)投資與銷售的背離趨勢(shì)仍符合這一歷史規(guī)律。
然而,當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回升,并不能從房屋新開(kāi)工面積和施工面積的增長(zhǎng)中找到數(shù)據(jù)支持。今年1月份至4月份,全國(guó)房屋施工面積和新開(kāi)工面積同比增速都沒(méi)有增長(zhǎng)。其中,占主導(dǎo)地位的住房施工面積增速僅為3.1%,與3月份持平,較2016年全年收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),房屋新開(kāi)工面積上漲11.1%,大幅低于上年同期增幅,較3月份回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。在這樣的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻逆勢(shì)增長(zhǎng),增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自于哪里?值得進(jìn)一步分析和探討。
房地產(chǎn)投資持續(xù)回升的動(dòng)力來(lái)自哪
一方面來(lái)自建材價(jià)格的大幅攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可細(xì)分為建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購(gòu)置、土地購(gòu)置費(fèi)和其他費(fèi)用。2016年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為10.26萬(wàn)億元,其中建筑工程投資6.68萬(wàn)億元,占比高達(dá)65%,土地購(gòu)置費(fèi)為1.88萬(wàn)億元,占比18.3%。值得一提的是,在許多一線、二線城市,土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重在50%以上。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體——建筑工程的投資增長(zhǎng)動(dòng)力看,2016年四季度以來(lái),建筑工程投資和房屋施工面積增速的裂口有走闊之勢(shì),建筑工程投資增速高于房屋施工面積增速的幅度越來(lái)越大,這說(shuō)明建筑工程投資的增長(zhǎng)動(dòng)力可能主要來(lái)自于建材價(jià)格的上漲。換言之,本輪建筑工程投資增長(zhǎng),主要的動(dòng)力可能來(lái)自于建材價(jià)格的大幅攀升,而并非房屋施工面積的增長(zhǎng)。
另一方面來(lái)自房企土地購(gòu)置費(fèi)的快速增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)投資的第二大構(gòu)成——土地購(gòu)置費(fèi)來(lái)看,2010年-2016年,土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重長(zhǎng)期在15%-20%。今年1月份至4月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,土地購(gòu)置費(fèi)的比重由上年同期15.6%上升至17.3%,土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)增速也上升到21.2%,大幅高于房地產(chǎn)投資的增速,其中4月份當(dāng)月土地購(gòu)置費(fèi)環(huán)比3月份增加額為393.8億元,占總投資增加額的比重高達(dá)53%。由此可見(jiàn),若扣除土地購(gòu)置費(fèi)投資,建安等其他投資增速是下滑的,如建筑工程投資增速為7.2%,較3月份回落了0.7個(gè)百分點(diǎn),換言之,房企土地購(gòu)置費(fèi)的快速增長(zhǎng),貢獻(xiàn)了總投資增量的主體部分。
土地購(gòu)置費(fèi)的不斷攀升,從近幾個(gè)月來(lái)土地市場(chǎng)的火爆和溢價(jià)的大幅攀升也能得到佐證。首先,看土地的掛牌均價(jià),今年5月份全國(guó)100大中城市土地掛牌均價(jià)同比上漲了111%,其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%,均處于歷史高位水平。其次,從實(shí)際成交土地溢價(jià)率看,5月份100大中城市平均土地溢價(jià)率為45.1%,其中一線、二線、三線城市土地溢價(jià)率分別高達(dá)13.73%、50.51%和58.57%。特別是三線城市,土地掛牌均價(jià)同比漲幅連續(xù)兩個(gè)月在100%以上,土地成交溢價(jià)率連續(xù)三個(gè)月接近60%的歷史罕見(jiàn)高水平。可見(jiàn),三線城市的土地市場(chǎng)仍在持續(xù)火熱當(dāng)中,并成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逆勢(shì)上漲的主因。
土地成交市場(chǎng)“價(jià)升量跌”值得關(guān)注
土地市場(chǎng)溢價(jià)率的大幅攀升,并不能完全說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景一致看好。
當(dāng)前的土地市場(chǎng)有一趨勢(shì)值得重點(diǎn)關(guān)注,隨著土地成交溢價(jià)率大幅攀升,全國(guó)土地供應(yīng)量和成交量迅速擴(kuò)張。5月份,全國(guó)100大中城市住宅類供應(yīng)土地325宗,連續(xù)4個(gè)月上升,地方政府供地?zé)崆楦邼q,但5月份實(shí)際成交土地?cái)?shù)量為205宗,連續(xù)三個(gè)月回落,5月份未成交住宅類土地?cái)?shù)量達(dá)到120宗。
可以預(yù)計(jì),經(jīng)過(guò)一年多的去庫(kù)存,房地產(chǎn)企業(yè)的確有增加土地儲(chǔ)備的需求和意愿,但對(duì)于高溢價(jià)土地極為敏感,一旦土地溢價(jià)率大幅攀升,土地實(shí)際成交數(shù)量就快速回落,房企在三線城市高價(jià)拿地的熱情也并不如預(yù)期的那么高,這說(shuō)明房企對(duì)三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
綜上所述,2016年四季度以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回升,沒(méi)有得到房屋施工面積增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)支持,其主要?jiǎng)恿赡軄?lái)自兩個(gè)方面:螺紋鋼等建材價(jià)格上漲驅(qū)動(dòng)的建筑工程投資增長(zhǎng)和土地購(gòu)置費(fèi)大幅攀升。可以預(yù)計(jì),螺紋鋼上漲已告一段落,而三線、四線城市土地掛牌均價(jià)、土地溢價(jià)率大幅攀升以及高庫(kù)存的現(xiàn)實(shí),將壓制房企對(duì)市場(chǎng)整體前景的樂(lè)觀判斷。