大房企的政策擦邊球
日前不久，萬(wàn)科A(000002.SZ)、碧桂園(02007.HK)、綠地等一線房企在不同城市因?yàn)榍樾胃鳟惖倪`規(guī)行為而收到罰單。雖然相對(duì)于這些公司的體量而言，輕微的處罰看似無(wú)傷大雅，但大公司們接連受罰這一事實(shí)，依然折射出經(jīng)常游走在政策紅線邊緣的房地產(chǎn)企業(yè)們，正面臨著前所未有的運(yùn)營(yíng)壓力。
壓力或許局部來(lái)源于銷售數(shù)據(jù)的微弱變化。據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)，今年5月銷售業(yè)績(jī)排行前10名房企中，有7家房企均出現(xiàn)環(huán)比下滑，前20名的房企中，有13家房企環(huán)比下滑。
5月原本是每年樓市的交易旺季，但旺季不旺的結(jié)果似乎預(yù)示著市場(chǎng)某種趨勢(shì)性的變化，銷售端更壞的情形尚未到來(lái)，而融資環(huán)境已然惡化，資金回籠極有可能成為房企在下半年共同面對(duì)的難題。因此，為加快回籠資金，為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商冒險(xiǎn)踩踏政策紅線。然而，市場(chǎng)仍處于嚴(yán)密防控的監(jiān)管下，違規(guī)房企和房地產(chǎn)中介的名單仍在增加中。
樓市整治進(jìn)入深水區(qū)
與調(diào)控政策配套出爐的，房地產(chǎn)及中介行業(yè)的整治行動(dòng)仍在持續(xù)。
發(fā)改委官網(wǎng)顯示，2017年5月，全國(guó)12358價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)中房地產(chǎn)行業(yè)相比上月舉報(bào)受理量增長(zhǎng)較多，總受理量為2602件，相比上月增長(zhǎng)34.2%，單月增幅位居各行業(yè)之首。
從受理情況來(lái)看，2017年5月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的價(jià)格違法行為主要有違規(guī)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)、未按備案價(jià)格收費(fèi)、違規(guī)收取中介費(fèi)(會(huì)員費(fèi)、信息咨詢費(fèi)等)、開(kāi)發(fā)商巧立名目亂收費(fèi)、未在醒目位置明碼標(biāo)價(jià)等。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格熱點(diǎn)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性特征，一線、二線及三四線以下城市反映的熱點(diǎn)問(wèn)題有較大不同。
一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)投訴舉報(bào)問(wèn)題以二手房為主，二線及三線以下城市新房交易問(wèn)題占據(jù)主導(dǎo)位置。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，一線城市的投訴舉報(bào)問(wèn)題主要集中在違規(guī)收取中介費(fèi)，而二線城市、三線及以下城市反映最多的分別是違規(guī)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)、開(kāi)發(fā)商亂收費(fèi)、開(kāi)發(fā)商及經(jīng)紀(jì)公司散布不實(shí)信息惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)，通過(guò)提高裝修價(jià)格抬高房?jī)r(jià)、強(qiáng)制捆綁車位、強(qiáng)制捆綁儲(chǔ)藏室等變相提高房?jī)r(jià)等。
目前已是此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)集中整治的第八個(gè)月。
2016年10月，住建部公布45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，原因是這些房企和機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假?gòu)V告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤(pán)惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，以達(dá)到其抬高房?jī)r(jià)、牟取私利的目的。這份名單包括世茂、保利、華潤(rùn)置地、我愛(ài)我家、美聯(lián)等。
此后，在2016年內(nèi)，住建部繼續(xù)數(shù)次集中通報(bào)違規(guī)房企和中介機(jī)構(gòu)的名單，房地產(chǎn)行業(yè)的信用體系不斷加快建設(shè)。政府希望，通過(guò)曝光違法失信企業(yè)名單和案例，在社會(huì)形成強(qiáng)大的輿論氛圍。
隨著調(diào)控的深入，主管部門(mén)對(duì)樓市整治的力度有增無(wú)減。
至2017年3月26日，住建部再次召開(kāi)整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中介行為的電視電話會(huì)議，通報(bào)了在各地查處的30家違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)。住建部除了要求各地重點(diǎn)整治房企和中介壟斷房源等三類違法違規(guī)行為外，還要配合金融主管部門(mén)查處“首付貸”和其他資金違規(guī)進(jìn)入樓市的行為。
開(kāi)發(fā)商心存“僥幸”踩踏紅線
具體到地方，對(duì)市場(chǎng)的整治也在加嚴(yán)。第一財(cái)經(jīng)從多個(gè)渠道，深圳多家涉足工改、商辦用地建設(shè)的開(kāi)發(fā)商均被告知在對(duì)外宣傳時(shí)須真實(shí)介紹項(xiàng)目性質(zhì)，譬如商辦產(chǎn)品不可對(duì)外宣傳為商務(wù)公寓。但是，仍舊不能杜絕個(gè)別企業(yè)在巨大的銷售壓力之下鋌而走險(xiǎn)。
以深圳南山區(qū)某知名房企的商辦項(xiàng)目為例，在4月底開(kāi)盤(pán)前，該項(xiàng)目曾遵照相關(guān)規(guī)定特意對(duì)外發(fā)布一份溫馨提示，表明項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，不含居住功能，且未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改為居住功能使用。但第一財(cái)經(jīng)記者近日卻發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目駐場(chǎng)銷售已把宣傳口徑更改為“商務(wù)公寓、商住兩用”。即便如此，項(xiàng)目的銷售仍舊不順暢，截至發(fā)稿前，深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目的1313套待售期房中，已簽預(yù)售合同/備案的只有21套。
據(jù)悉，目前的房地產(chǎn)銷售端，打政策擦邊球的現(xiàn)象頗為普遍。廣州一位近期頻繁看房的人士抱怨，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷手段頗為繁復(fù)，雙合同、拒絕按揭者購(gòu)房等方式層出不窮。
但是“夜路走多了難免遇到鬼”，開(kāi)發(fā)商因?yàn)檫`規(guī)而撞上槍口的事情也不少。據(jù)江蘇省委新聞網(wǎng)6月15日消息，因相關(guān)項(xiàng)目公司在銷售宣傳過(guò)程中，存在不正當(dāng)營(yíng)銷宣傳、拒絕符合住房公積金貸款條件的購(gòu)房人參與搖號(hào)選房、訂立購(gòu)房合同、在未取得預(yù)售許可前，違規(guī)收取意向金、辦理理財(cái)、留扣客戶存款存單等違規(guī)行為，碧桂園被暫停在南通市區(qū)的所有商品房項(xiàng)目預(yù)售許可申請(qǐng)受理，政府責(zé)令其限期整改。
在南通被檢查出有違規(guī)行為的項(xiàng)目還包括開(kāi)發(fā)區(qū)雅居樂(lè)、中海碧林灣、中南熙悅、崇川星光域、新城香溢紫郡等項(xiàng)目。
在廣東，6月7日，省住建廳官網(wǎng)發(fā)布2017年各地查處的第二批違法違規(guī)房企和中介機(jī)構(gòu)名單，共51家，它們的行為涉及“未辦理中介機(jī)構(gòu)備案”、“違規(guī)發(fā)布房源信息”、“對(duì)買方隱瞞真實(shí)情況，提供虛假材料”、“未公示統(tǒng)一的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”等，損害購(gòu)房人合法權(quán)益，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。第一財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，這51家房企和中介多數(shù)位于東莞。
日前，遼寧大連也展開(kāi)對(duì)房企和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的專項(xiàng)整治活動(dòng)。此次整治活動(dòng)主要針對(duì)發(fā)布虛假房源信息和廣告宣傳，營(yíng)造市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象;捏造或者散布漲價(jià)、政策變化等謠言，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序等13項(xiàng)違反法律法規(guī)的商品房銷售行為。
而威海市住建局也表示，將于6月到7月底，開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)專項(xiàng)行動(dòng)，打擊捂盤(pán)惜售、變相囤積房源、惡意炒房等行為。
除了碧桂園在地方被點(diǎn)名，萬(wàn)科也因城市公司的違規(guī)而受到了懲罰。4月24日，西安市房管局的一則通報(bào)顯示，因萬(wàn)科城市之光、萬(wàn)科東方傳奇項(xiàng)目涉嫌違法銷售，即日起，暫停萬(wàn)科在西安所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(共12個(gè))的網(wǎng)簽銷售。同時(shí)，涉及項(xiàng)目的三家代理機(jī)構(gòu)西安世聯(lián)投資咨詢有限公司、陜西合富輝煌地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司、西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司在西安的代理銷售活動(dòng)也被暫停。
西安市房管局對(duì)西安萬(wàn)科的處罰并未維持很久，而西安后續(xù)推出了監(jiān)控管理辦法。5月底，西安宣布，以半年為一個(gè)記錄周期，對(duì)商品房銷售違法違規(guī)行為實(shí)行記分管理制度，計(jì)分超過(guò)5分將被暫停房屋網(wǎng)簽銷售。
去年銷售超過(guò)2000億元的綠地也被處罰。在北京密云區(qū)，綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商業(yè)辦公項(xiàng)目被查處，因未取得預(yù)售證卻擅自預(yù)售商品房，北京市住建委對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、綠地旗下的北京京緯置業(yè)有限公司處罰173萬(wàn)元，其還面臨暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格，以及暫停銀行授信的處罰。
更早前的5月3日，北京珠江投資因項(xiàng)目違規(guī)“商改住”及“以租代售”，受到住建委處罰。這是北京執(zhí)行4月18日商辦項(xiàng)目調(diào)控升級(jí)政策以來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的第一張罰單。
某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，調(diào)控高壓下，開(kāi)發(fā)商去化困難，為了加速去化盡快回籠資金個(gè)別開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了鋌而走險(xiǎn)的行為。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年行業(yè)的主旋律依然是并購(gòu)，“如果中小房企因?yàn)橘Y金問(wèn)題無(wú)法順利過(guò)冬，等待它們的將是被收購(gòu)。”
