中國房價體系城市群特征更加明晰 房價分化顯著
當(dāng)前，中國房價體系呈現(xiàn)出尖塔形分布，房價體系的城市群特征更加明晰，城市群內(nèi)部的差異逐漸變小，城市群之間的差異逐漸擴大。要改變房價分化現(xiàn)象，處理好房價體系與城市體系的關(guān)系，做好房地產(chǎn)調(diào)控至關(guān)重要。高房價的代價是產(chǎn)業(yè)停滯乃至衰落，打破困局的出路在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革——
房價多少才合適？如何看待房價與城市發(fā)展的關(guān)系？不同城市間房價分化呈現(xiàn)出哪些新特點？6月22日，由中國社會科學(xué)院與經(jīng)濟日報共同發(fā)布的《中國城市競爭力第15次報告》的主題報告《房價體系：中國轉(zhuǎn)型升級的杠桿與陷阱》顯示，中國房價體系呈現(xiàn)出尖塔形分布，具有多層次性、集群化與單中心性的特征，而且房價體系的城市群特征更加明晰。
房價分化顯著
“2014年，房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到需求峰值，之后房地產(chǎn)投資基本持平，然后下降。為什么2016年房價又開始上漲？”國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、中國發(fā)展基金會副理事長劉世錦分析認(rèn)為，這一輪上漲區(qū)別于過去的一個很大特點，是珠三角、長三角、京津冀等城市群的加快成長，吸引更多年輕人在這些區(qū)域聚集。這是城市化發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物，也是發(fā)達(dá)國家都曾經(jīng)歷過的歷史階段。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉裕民對此表示贊同，“實際上，這是中國的城市化由原來單中心增長轉(zhuǎn)向以城市群載體為核心的重要體現(xiàn)”。數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，我國三大城市群的中心城市房價增幅此起彼伏，相互推動。2015年年初，深圳房價開始提速，到6月份達(dá)到頂點，月度環(huán)比增幅7.1%，之后經(jīng)歷階段性回落并于2015年10月份達(dá)到低點，之后有所上升繼續(xù)領(lǐng)跑。在此期間，上海房價開始逐步升溫，北京房價也于2016年年初開始快速上漲。三大房價中心城市房價的環(huán)比增幅于2016年3月份同步達(dá)到階段性高值，之后于2016年9月份后整體保持同步回調(diào)。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，從當(dāng)前城市房價來看，京津冀、長三角、珠三角城市群無論從房價還是房價增量看，均處于全國前列。
值得關(guān)注的現(xiàn)象是，從全國層面看，城市群內(nèi)部的差異逐漸變小，城市群之間的差異逐漸擴大。研究顯示，三個一線城市群的房價均值，總體領(lǐng)先于二線城市群房價均值，這說明三大城市群內(nèi)城市房價水平普遍較高，且保持連續(xù)攀升態(tài)勢。此外，一線城市群內(nèi)房價差距開始降低，二三線城市群內(nèi)房價差距有所增大。
杠桿還是陷阱
報告提出，中國正處在轉(zhuǎn)型升級的“極化期”，少數(shù)中心城市正聚集周邊的資源要素加速推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級，并導(dǎo)致與周邊和全國整體區(qū)域的分化。整體來看，中國城市轉(zhuǎn)型升級長期步履蹣跚。在這個過程中，房價體系是一把非常鋒利的“雙刃劍”。
“房價體系是城市轉(zhuǎn)型升級的杠桿，也可能是轉(zhuǎn)型升級的陷阱。”倪鵬飛指出，當(dāng)前一些城市房價偏離了合理水平，導(dǎo)致房價體系不合理。適度的高房價有助于通過提高城市高技能勞動力的比重等途徑助推城市發(fā)展，成為轉(zhuǎn)型升級的杠桿，但過高房價則不利于城市發(fā)展，甚至?xí)蔀檗D(zhuǎn)型升級的陷阱。這表現(xiàn)為兩種情況：當(dāng)房價低于一定范圍，房價增幅低于一定增幅，不利于吸引資本和擠出低端產(chǎn)業(yè)；房價高于一定范圍，房價增幅高于一定增幅，由此導(dǎo)致的過高生活成本、收入差距擴大等因素，不利于引導(dǎo)資金創(chuàng)新投入和留住高端人才要素。
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家賈康認(rèn)為，隨著市場非理性因素的增多，要警惕房地產(chǎn)泡沫可能形成系統(tǒng)性風(fēng)險，比如日本在上世紀(jì)90年代整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大回調(diào)?！暗窃谖覈?dāng)前這個階段，只要政策上不犯特別大的錯誤，形成系統(tǒng)性風(fēng)險的可能還很小”。
報告也對一些城市提了醒，比如，溫州、福州、汕頭、太原、舟山、?？诘瘸鞘?。這些城市的房價泡沫對城市轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生了較大阻礙作用，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在相當(dāng)程度的風(fēng)險。與此同時，以深圳、北京、上海為代表的一線城市，雖然房價過高，但因其經(jīng)濟增速和收入增速預(yù)期與創(chuàng)新能力等原因，一定程度上支撐了房價預(yù)期。
賈康指出，房地產(chǎn)市場的分化呈現(xiàn)出“冰火兩重天”，對此要分開討論。怎樣能夠既避免肆無忌憚的炒作，又保持市場有彈性的活力？怎樣在提供保障房的同時提供多樣化的供給？這里面也包含對城市轉(zhuǎn)型升級的考慮。
葉裕民對房價與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系有自己的理解。她認(rèn)為，高房價有利于擠出低端產(chǎn)業(yè)，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，似乎是一個共識，但還真不一定。中國城市低端基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)大部分是制造業(yè)，而且制造業(yè)主要受產(chǎn)業(yè)用地價格的影響，而不是受房地產(chǎn)價格的影響。因此很難擠出。房價對于城市的轉(zhuǎn)型升級起著非常重要的作用，但是也有它的作用邊界。
尋找治本之策
無論是杠桿還是陷阱，處理好房價體系與城市體系的關(guān)系，對做好房地產(chǎn)調(diào)控至關(guān)重要?！秷蟾妗丰槍χ袊鞘畜w系與房價體系的關(guān)系，建議采取與之相適應(yīng)的對策措施，完善與培育中國城市體系，調(diào)控房價體系。總的目標(biāo)為趨向均衡：城市房價與當(dāng)前房價收入比相對應(yīng)，城市房價差距與房價收入差對應(yīng)和未來預(yù)期收益相匹配，實現(xiàn)房價增長與收入增長的同步。
但是，房價體系更多的是一種房地產(chǎn)市場供求之下的價格關(guān)系。治本之策還要從房地產(chǎn)市場供求入手。劉世錦認(rèn)為，高房價的代價是產(chǎn)業(yè)停滯乃至衰落，打破困局的出路在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，讓供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)市場預(yù)期管理中起到主導(dǎo)性作用才是治本之策。
對此，他提出了五點建議：一是增加住宅用地占城市建設(shè)用地比重至40%以上，將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地；二是城市結(jié)構(gòu)要發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。由各種資源集中于核心市區(qū)的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐、快速交通連接、優(yōu)質(zhì)服務(wù)均衡、綠色低碳的新城城市網(wǎng)絡(luò)；三是加快實施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市，同價同權(quán)，農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等；四是積極發(fā)展長期公共租賃住房；五是加快推出房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，在明確大框架的前提下，給地方政府較大的自主空間。
為了更好地促進(jìn)中國城市轉(zhuǎn)型升級，倪鵬飛建議，抑制投機和投資，讓住房回歸居住屬性。嚴(yán)格抑制針對普通商品住房的投資投機，限制熱點城市居民購買多套普通商品住宅，嚴(yán)格監(jiān)控跨區(qū)域房地產(chǎn)投機，控制住房投資投機的金融杠桿；適當(dāng)收緊房貸利率優(yōu)惠政策，提高住房使用成本，抑制投機性需求。除了抑制投資投機，他認(rèn)為加大房地產(chǎn)市場供給勢在必行。要根據(jù)各地的實際情況，敦促地方政府因地制宜地制定和實施短期與長期相結(jié)合的土地供應(yīng)計劃，加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度。此外，還應(yīng)積極盤活工業(yè)用地和其他用地中的存量用地，從存量土地的角度增加住宅用地的供應(yīng)。增量和存量雙管齊下，才有可能穩(wěn)定住宅用地市場預(yù)期，減弱住宅用地價格上漲和“地王”形成的動力。
