環(huán)京樓市加價銷售風頭不減 備案1萬多實際售價超2萬
距離河北省密集出臺政策監(jiān)管樓市已經(jīng)過去幾個月，成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示出了政策威力。不過在這背后，通過捆綁精裝或車位銷售等變相加價的現(xiàn)象依舊存在，甚至蔓延至距離北京相對較遠的區(qū)域。近日機構統(tǒng)計的網(wǎng)簽價格顯示，燕郊、香河僅為每平米1萬多元，而記者調查發(fā)現(xiàn)，這兩個區(qū)域的新房價格均已過2萬元。有的區(qū)域網(wǎng)簽價格與實際價格之間甚至存在一倍的差價，這背后隱藏著怎樣的操作手段？
1.5萬和3萬之間的魔幻現(xiàn)實
“5月燕郊商品住宅銷售均價為15619元/平方米，環(huán)比下跌6.1%……5月香河整體銷售均價為10934元/平方米，價格走勢趨穩(wěn)……從價格段來看，8000（含）元/平方米以上價位產(chǎn)品為市場成交主力，但較去年同期占比明顯回落，6000（含）-7000元/平方米價格段產(chǎn)品成交占比顯著提高?！弊罱?，來自北京中原機構市場報告中的這一串數(shù)字引起業(yè)內關注。
在業(yè)內和購房人的印象中，燕郊住宅銷售均價為1.5萬元/平方米的市場整體水平，早已經(jīng)是三年前的事情?，F(xiàn)如今，調控發(fā)力之后，在燕郊所剩無幾的新盤項目中，即使單價有所回落，新房單價也在2萬多元，二手房報價也超過了2.5萬元/平方米的報價水平。
而在將目光放到距離北京相對更遠的香河和大廠等區(qū)域，其新房報價也早已超越機構報告中顯示的價格。
自去年年底以來，河北廊坊、保定、張家口等多區(qū)域及下轄區(qū)域相繼出臺樓市限購政策，部分區(qū)域甚至多次出臺升級限購。在政策限制下，環(huán)北京樓市的成交量確實出現(xiàn)了降溫狀況，但其價格態(tài)勢是否也同樣如此？
“實際上，報告中的成交均價來源于各區(qū)域的網(wǎng)簽價格?！睂τ趫蟾鏀?shù)據(jù)與實際觀感之間的偏差，北京中原方面相關負責人介紹。
有業(yè)內人士也向新京報記者坦言，盡管環(huán)北京多區(qū)域多次加強對于預售許可的監(jiān)管，但在環(huán)北京樓市，變相加價是公開的秘密。
去年11月18日，新京報記者就曾報道過在燕郊購買新房，需加價20多萬元。
當時，新京報記者以購房人身份在御東郡咨詢時，銷售人員稱，現(xiàn)在的房源都有加價。合同上是按照房管局的備案價簽的，備案價比較低，約23000元/平方米，而其時項目在28000元/平方米左右，購房者得把中間的差價補上。
值得注意的是，這并非個例。燕郊另一在售項目的銷售人員透露，“除了加價，還有一種情況是，捆綁車位賣，一個車位100萬元。”
而在調控不斷升級的眼下，環(huán)京區(qū)域樓市的“潛規(guī)則”仍在持續(xù)。
調控下，變相加價依舊存在
“項目現(xiàn)在的售價從2萬元到2.1萬元不等，我們這有備案網(wǎng)簽價格不能超15000多元的（限制），但請放心，超過這個價格的合同，我們開發(fā)商會有辦法幫您通過網(wǎng)簽?！痹谙愫拥南Z藍灣項目，樓盤銷售人員對新京報記者坦言，香河對于預售價格有明確的備案價格限制，但項目的實際銷售價格要高于網(wǎng)簽價格。
而在廊坊下轄的大廠，同樣也存在著高于備案價格銷售的現(xiàn)象存在。
從大廠縣城中心驅車大約25分鐘，到達位于102國道福喜路口南側的圣拉斐爾小鎮(zhèn)東區(qū)，銷售人員介紹，目前該小區(qū)只剩疊拼房可銷售，房子價格23000元/平方米左右，捆綁精裝修和車位。
“項目網(wǎng)簽備案價格是15000多元/平方米?！痹撲N售人員直言，但是為了通過網(wǎng)簽，購房者需要簽一個單價15000元的購房合同，而對于余下的每平方米8000元的價款，需要購房者在裝修合同中補齊，“裝修合同單獨簽，裝修需付全款”。
實際上不僅是新房，記者在大廠走訪時了解到，當?shù)刂薪椴僮鞯亩址恳彩峭ㄟ^這樣的“雙份合同”實現(xiàn)成交。
盛世·尚水城位于大廠北辰東街與永安路交叉口。記者以購房人身份前往咨詢時，項目售樓處工作人員稱，目前項目有現(xiàn)房，但尚未開盤。
不過之后該工作人員又告訴記者，他手里有套房子，面積在98平方米左右，房本滿兩年?？梢砸悦科椒矫?6800元成交，目前大廠網(wǎng)簽價格大概是每平方米15000元，超過網(wǎng)簽價格的部分都需要補齊現(xiàn)金房款，超過的部分不能貸款。記者按98平方米的面積計算，初步需要補齊17余萬元的現(xiàn)金房款。
之后，記者又來到大廠榮昌路與北新街交會處的嘉怡麗都小區(qū)，銷售人員稱，目前小區(qū)還在建設，未確定開盤日期，暫不確定開盤價格。
“嘉怡麗都小區(qū)先期開盤的房源都已銷空，目前市價在每平方米2萬元左右。如果你想買這邊房子，我們可以運作，超過備案網(wǎng)簽價格的房子，我們會想辦法通過網(wǎng)簽?！编徑恢薪楣ぷ魅藛T告訴記者。
滄州備案單價5000元，賣到1萬多
而在去年以來環(huán)北京樓市的升溫潮中，類似上述變相加價的現(xiàn)象也蔓延至了距離北京較遠的滄州市。
滄州滄興一品銷售人員介紹，該小區(qū)價格每平米21000多元，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。
在香河的溪語藍灣項目，樓盤銷售人員對記者坦言，香河對預售價格有明確的備案限制，項目實際銷售價格要高于網(wǎng)簽價格。
據(jù)滄州保利花園售樓處工作人員介紹，項目5月開盤價格是8400元/平米左右，綁定裝修和車位后算下來成交價格要每平米1萬多元。
6月26日上午，記者來到距離北京200余公里外的滄州市。在運河區(qū)迎賓大道和永濟路交口的保利花園售樓處，工作人員向記者介紹，該項目前期開盤房子已經(jīng)售空，近期還會開盤?！?月份開盤的房子價格是8400元/平米左右，綁定裝修3000元/平米，綁定一個車位13萬左右，裝修和車位需全款，最后算下來的實際成交價格要一萬多?！?
此外，該工作人員還向記者表示，目前項目在排卡過程中，由于5月份很多客戶沒有搖到號，下次開盤想要買到合適的房子需要“趕緊找找關系提前運作”，否則很難搖到號。
而這之后，記者在該售樓員的介紹下，與一位“內部人員”取得聯(lián)系。該“內部人士”則告訴記者，交給他13萬元，并提供身份證號碼和姓名排號，就可以買到一個“靠譜的內部號”。
而在截稿時，記者又接到該項目銷售人員電話稱，項目將于近兩日開盤，房價基本上保持在8400元/平方米，但車位價格預計會漲一兩萬元，而“內部號”也已經(jīng)由13萬元漲至16萬元。
無獨有偶。在泰享嘉府項目售樓處，工作人員同樣表示該項目大概在兩個月左右開盤，毛坯房的價格要在1萬以上?！埃ê灪贤瑫r），我們簽訂兩個合同，一個是按照網(wǎng)簽備案價格顯示的合同，為了通過網(wǎng)簽。另一個就是實際成交的合同，為了找平市場差價，開發(fā)商也得賺錢。”
記者又來到位于滄州市千童大道與百川路交叉口的“滄興一品”小區(qū)，銷售人員介紹，“該小區(qū)價格每平米兩萬一千多，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。網(wǎng)簽備案價格顯示一萬多一些?！?
“滄州住建局規(guī)定，備案網(wǎng)簽價格是每平米五千多，在滄州買一套一百平米的房子，也就首付十多萬，可是保利花園5月份開盤卻規(guī)定，購房者需要帶60萬元驗資后才可參與搖號，首付也大概是60萬以上。滄州個別樓盤竟然要首付一百多萬。”一位滄州房產(chǎn)界人士告訴記者。
他表示，保守估計，滄州市區(qū)去年同期8000元/平米的房子，現(xiàn)在能賣到15000元/平米。如今，內部人員以8400元/平米從保利花園拿到房子，轉手就以二手房名義13000元/平米出手，剛需購買者很難以合理價格買到房子。
記者多次與河北省滄州住建局相關負責人取得聯(lián)系。該局一王姓工作人員回復，按規(guī)定滄州市區(qū)的房子每平米超過五千多就不能備案，決不允許倒賣購房號，保利花園已售的房子，目前全部沒有通過相關部門備案。
暗藏風險，維權難度大
實際上，通過捆綁精裝修、車位等方式變相漲價的案例并不僅限于上述區(qū)域。就在5月份，青島就曾明文規(guī)定嚴禁捆綁車位變相漲價。6月27日，河南在樓市新政中也提到，要求企業(yè)必須一次性公開每套準售房源價格，嚴格執(zhí)行明碼標價和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。
即使監(jiān)管政策不斷出臺，但是這種行為仍在屢禁不止，并且暗藏風險。
北京市京師律師事務所高級合伙人范辰律師認為，簽訂陰陽合同，一般確實可從表面通過房產(chǎn)交易網(wǎng)簽流程，還會規(guī)避一部分稅負，但對買賣雙方來說，都存在很大法律風險。對于買方來說，價格、付款方式約定無法確定為真實意思表示，則可能導致部分條款（特別是價格條款）不具有約束力，導致合同不能履行。此外，還會有無法取得高額貸款、再出售承擔高費用的風險。而對于賣方來說，買賣合同會有無效的法律風險，房款不能全額收回。
范辰律師還表示，簽訂陰陽合同嚴重違反我國稅法規(guī)定。行政機關查證屬實后，如果屬于一般偷稅行為，有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。
對于環(huán)京樓市的變相加價行為，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，河北市場存在各類打擦邊球的做法，即預售價格是一個價格，但售樓處會私下繼續(xù)收取費用，甚至公開收取。這樣做會帶來兩個現(xiàn)象。第一是網(wǎng)簽的價格和實際支付價格有很大的差異，影響數(shù)據(jù)判斷。第二是購房者維權的難度加大，因為此類私下交付的價格很多是沒收據(jù)和憑證的。對于房企來說，背后的心態(tài)也很普遍，即有很強的亂收費的動機。后續(xù)建議繼續(xù)督查房企的預銷售行為。
盲目看漲致價值透支，管控力度將加大
“變相漲價從供需關系來看，說明房源比較緊俏，否則房企違規(guī)收取費用也不會有購房者買單?！眹儡S進表示，由于其中部分購房者也是投機型的購房者，本身對于風險的意識不強，盲目看漲相關樓盤，這會引起此類樓盤價格提前透支。
而在變相漲價的同時，實際上難掩環(huán)京多地樓市成交降溫的現(xiàn)實。
在走訪中記者也看到，不少中介門店門可羅雀。
“大廠縣有些項目的開發(fā)商就是在捂盤不售，等待價格回暖時再開盤。限購政策加緊，一手房源很少，二手房成交慘淡，目前整個縣城的房價大概是每平米12000元-23000元，觀望者很多，還有一部分人想買，卻不符合限購政策，我們公司這個月基本沒成交，有些中介公司已經(jīng)關門放假了?！?
在與北京樓市聯(lián)動效應突出的燕郊，有市場人士表示，今年以來燕郊也少有新盤入市?！笆赘短岣吆蜕绫＠U納年限限定之后，一方面需求受到抑制，另一方面預售監(jiān)管越來越嚴格，有些項目即使有房也按兵不動?！?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，調控收緊后，核心一線城市的部分項目實際價值被低估，導致核心一二線城市樓市成交（網(wǎng)簽）數(shù)據(jù)表現(xiàn)和實際市場需求之間出現(xiàn)一定扭曲；但是同時，個別城市項目由于蓄客不足，開發(fā)商也不得不調低市場預期降價銷售，比如環(huán)北京的石家莊某項目計劃1.8萬/平方米開盤，但由于蓄客不足實際開盤價格只有1.5萬/平方米左右。
來自北京中原的數(shù)據(jù)顯示，5月，廊坊樓市成交出現(xiàn)同比持續(xù)下降。自3月廊坊限購升級后，廊坊市區(qū)（安次區(qū)和廣陽區(qū)）商品住宅成交量同比呈現(xiàn)近一年來首次下降，4-5月繼續(xù)回落，5月成交23萬平米，同比下降19%。
嚴躍進認為，從市場趨勢看，環(huán)北京樓市整體價值方面被看好，這和此類區(qū)域的投資價值較好有關，或者說和規(guī)劃不斷落實有關。而價格方面也會因為價值上升而上漲。但預計管控力度較大，所以價格方面依然還是可以實現(xiàn)相對平穩(wěn)態(tài)勢，即大漲可能性也不大，相關地方政府也在此類房價把控上不敢懈怠。
而在市場降溫的同時，房企對于環(huán)北京的熱情依舊沒有退溫。
預計未來，隨著環(huán)京樓市保障房供應將增加，有望平抑房價穩(wěn)定市場預期。
