房貸利率上調(diào)業(yè)主主動“降價”吸引全款買家
近期不少銀行把首套、二套房貸利率提高，一時間房產(chǎn)信貸領(lǐng)域收緊風(fēng)聲更盛，而廣州二手房買賣市場也顯得乏善足陳，成交總數(shù)明顯下降。在“缺錢”的狀況下，不少急需回籠資金的業(yè)主“降價”賣樓，有的降價超過十萬元。業(yè)內(nèi)人士表示，若將來信貸政策持續(xù)收緊，業(yè)主將更青睞一次性付款購房的買家，而這類買家向業(yè)主爭取到的讓價空間或?qū)⑦M(jìn)一步擴大。
房貸利率提高 首套房購房成本增加
6月份廣州樓市成交在5月降溫的基礎(chǔ)上進(jìn)一步萎縮，據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，六月第4周（6.19～6.25）全市二手房成交1780宗，比5月末單周減少248宗。成交量低位徘徊與銀行房貸持續(xù)收緊不無關(guān)系。從今年三月份開始，各大銀行紛紛調(diào)高或取消了利率折扣，五月份大部分銀行還在執(zhí)行9.5折~基準(zhǔn)的商貸利率；進(jìn)入六月份已有銀行在原先基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上浮利率。
據(jù)記者走訪了解，本月浦發(fā)、民生、光大、中信銀行紛紛將首套房貸利率上浮5%～20%；二套房利率依然保持上浮10%，而提供利率折扣的銀行從五月份的7家減至4家?！氨据喞收{(diào)整算是史上房貸利率收得最緊的一次，接下來不排除有更多銀行加入利率上浮的隊伍?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者，二套房買家因早前就普遍執(zhí)行1.1倍上浮的利率所以影響不大，本輪利率調(diào)整主要抬高了首套房買家的貸款成本，利率上浮10%相當(dāng)于還款的利息總額相應(yīng)增加了一成。
據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示，廣州的購房群體中純商貸買家約占38%，組合貸買家占19%，首套房使用按揭貸款的買家比例超過六成；貸款利率上調(diào)不僅影響的群體范圍廣，影響的幅度也不小，將會大幅提高首套房買家的購房成本。按20年商業(yè)貸款100萬元計算，房天下廣州二手房高級分析師李超告訴記者，以原先9.5折利率則總利息款為538512元，若按利率上浮10%計算，則利息款總計636054元，還款金額共多出97542元，而月供則由原來的6410元增加至6817元，每月還款增加了407元。
目前信貸政策全面收緊，買家宜抓緊辦理房貸審批流程，爭取拿到部分銀行9.5折利率優(yōu)惠，房天下廣州二手房電商天河區(qū)總監(jiān)駱周育指出，商貸利率收緊在前幾個月就早現(xiàn)端倪，三月份的時候有銀行將首套利率從8.5折調(diào)高至9折，有買家預(yù)感到銀根收緊而加快簽約，后來爭取到8.7折利率。駱周育建議，在高利率時代使用按揭貸款，宜盡量增加首付比例，減少商業(yè)貸款金額，從而減輕還款壓力。
銀行審批時間長 業(yè)主偏愛全款買家
商貸利率收緊使不少剛需買家陷入觀望，廣州白云區(qū)的李小姐原本打算在上半年置辦婚房，但利率調(diào)高后發(fā)現(xiàn)購房成本大增，“幾個月前還有8.5折利率，現(xiàn)在按基準(zhǔn)利率上浮10%，前后相當(dāng)于調(diào)高了25%?！崩钚〗惴Q，現(xiàn)在按揭買房顯然不劃算。據(jù)悉，像李小姐一樣因房貸收緊而選擇暫時觀望的買家不在少數(shù)。
除了利率調(diào)高，現(xiàn)在不少銀行放款相當(dāng)緩慢，也致使不少“準(zhǔn)業(yè)主”延緩入市。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以前從簽約、放款，到過戶1個月就能搞定，現(xiàn)在正常情況都要等3個月左右，還不能保證都能放款。銀行貸款的資格審批時間也大幅延長，以往審批時間是3個工作日，現(xiàn)在有買家20天還沒有獲批。
由于放款期延長，現(xiàn)在業(yè)主方面更偏愛一次性付款的買家，據(jù)廣州鏈家的成交數(shù)據(jù)反饋，2017年5月客戶采取一次性付款的購房比例為21.0%，比4月提高3.9個百分點。與此同時，客戶成功壓價幅度為3.0%，是自2016年6月以來的最大幅度，顯示現(xiàn)時二手房市場有向“買方”傾斜的跡象。
“若按揭買家和一次性付款買家同時有購房意向，10個業(yè)主當(dāng)中有7個都會更傾向賣給一次性付款的買家?！焙细恢脴I(yè)越秀德政中分行主管鄭創(chuàng)成告訴記者，這主要是因為業(yè)主考慮到收房款會快一些。
鄭創(chuàng)成補充說道，愿意出售物業(yè)給一次性付款買家的業(yè)主，并非全部都愿意給予一定幅度的降價。主要看業(yè)主是否急于收齊房款。若業(yè)主是希望能更快收到房款，則會愿意降價2萬~3萬元出售物業(yè)，以促成與一次性付款買家的交易。
合富置業(yè)海珠寶崗分行主管謝俊琳也表示，很多業(yè)主都是以賣一買一的形式賣房的，因此他們要盡快收齊房款才能實行下一步換房計劃。由于按揭購房涉及申請貸款、銀行審批、銀行放款等眾多步驟，因此，若買家可以一次性付款購房，則更能貼合業(yè)主急于收齊房款的需求。謝俊琳分析，如果業(yè)主是急于出售物業(yè)，對于一次性付款買家，降價幅度會比按揭購房多。此前曾有一個成交的個案，由于業(yè)主急售物業(yè)，最終降價了10萬元。
“像白云京溪板塊的二手房一直都比較搶手，一些優(yōu)質(zhì)房源不僅放盤價堅挺，業(yè)主對買方條件也要求 苛刻 ，如春蘭花園的一套南向大戶型，業(yè)主就要求只接受一次性付款的買家?！狈刻煜仑?fù)責(zé)人劉平解釋，部分急售的業(yè)主需要資金周轉(zhuǎn)，因而更青睞全款買家，也有很多業(yè)主考慮到從簽約到收款要等兩三個月，市場價的變化又可能造成一筆損失，因此不愿考慮按揭貸款的買家。
市場膠著 業(yè)主轉(zhuǎn)售為租
隨著買賣交易活躍度下降，大部分持有閑置房產(chǎn)的客戶選擇將其放到租賃市場出租，但小業(yè)主（特別是投資客）對租金帶來的回報并不看重。
廣州鏈家研究院抽取2017年1～5月經(jīng)該公司促成的住宅租售成交前20位的樓盤進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，這20個買賣成交活躍樓盤的出租回報率，在今年前五個月均全線下跌，比2016年同期減少的幅度在0.2至0.9個百分點之間。換言之，2017年通過買房出租所帶來的租金收益有所縮減。
廣州鏈家研究院院長周峰分析，出租回報率的下降，既反映出租金的上升幅度落后于樓價上升幅度，同時也隱含了一個市場現(xiàn)象，即租客群體的變化。2017年前五個月，廣州鏈家促成租賃業(yè)務(wù)的租客平均年齡為31.3歲，比2016年同期下降0.2歲。而在買賣成交量前20位的樓盤當(dāng)中，租客平均年齡比2016年同期下降的樓盤就有12個。租客的年輕化，勢必帶來租客可承受租金水平的相應(yīng)變化，在“收入決定支出”的前提下，這批租客即使認(rèn)可大型樓盤的居住環(huán)境，但在樓盤里面仍舊會先挑選“相對中檔”租金的物業(yè)作為承租對象，故成交的租金數(shù)值對比2016年同期難有明顯升幅。
另外，廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年6月1日～14日，經(jīng)該公司促成的二手住宅買賣宗數(shù)比5月同期減少4%，全市二手住宅成交均價為26886元/平方米，比5月同期上升1.5%?？蛻舫晒簝r幅度為3.4%，有進(jìn)一步擴大的跡象。但這一過程不會令二手房價立即出現(xiàn)調(diào)頭向下，估計樓價的高位盤整態(tài)勢仍舊要持續(xù)兩個月，在成交量尚未有起色的前提下，才會有“向下的沖動。
