部分房企變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策
供銷大集日前公告稱，已將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式由成本法改為公允價(jià)值法，此項(xiàng)舉動(dòng)導(dǎo)致2017年上半年凈利潤(rùn)增加1.84億元。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在A股125家房地產(chǎn)公司中，目前僅有17.6%的上市公司使用公允價(jià)值法。中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授葉康濤對(duì)記者表示，公允價(jià)值法以資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)量，對(duì)于投資性房地產(chǎn)影響較大，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，企業(yè)利潤(rùn)相應(yīng)增加；房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下降，利潤(rùn)可能大幅度減少。
變更會(huì)計(jì)政策影響利潤(rùn)
供銷大集7月2日晚間公告稱，公司將對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方法由成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。變更原因?yàn)椋弘S著公司發(fā)展，公司所持投資性房地產(chǎn)價(jià)值不斷提升，公允價(jià)值計(jì)量模式比成本計(jì)量模式更能動(dòng)態(tài)反映投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。公告稱，本次會(huì)計(jì)政策變更將對(duì)2017年半年度凈利潤(rùn)與股東權(quán)益產(chǎn)生積極影響。
根據(jù)公告，調(diào)整后，供銷大集2017年1-4月歸屬于母公司股東所有的凈利潤(rùn)增加1.84億元，2017年4月30日的股東權(quán)益增加了19.42億元。
昆百大A在2008年就采用公允價(jià)值法計(jì)量。相關(guān)公告顯示，昆百大A會(huì)計(jì)政策變更對(duì)2008年中期報(bào)告歸屬于母公司所有者權(quán)益的影響比例預(yù)計(jì)約為350%以上。
嘉凱城則在2016年10月1日起將投資性房地產(chǎn)計(jì)量方法由成本法變?yōu)楣蕛r(jià)值法。嘉凱城公告稱，2016年9月30日，公司歸屬母公司凈利潤(rùn)增加了2.9億元。豫園商城2016年8月公告稱，公司在2016年6月30日起將投資性房地產(chǎn)計(jì)量方法由成本法變?yōu)楣蕛r(jià)值法，變更后將增加公司2016年歸屬于母公司所有者權(quán)益約11.1億元。
采用成本法居多
Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，上市公司合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)的金額為7508.7億元，與2016年年報(bào)的數(shù)據(jù)相比，總值增加了90.94億元。多家上市公司在公告中稱，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式可以選擇采用成本模式，也可以選擇采用公允價(jià)值模式，由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，作為會(huì)計(jì)政策變更處理。
葉康濤對(duì)此表示，成本法要計(jì)提折舊和減值但不確認(rèn)公允價(jià)值上升，所以一般賬面余額是下降的。如果用公允價(jià)值法計(jì)量，房地產(chǎn)資產(chǎn)漲價(jià)，則賬面余額上升。大部分企業(yè)仍采用成本法，報(bào)表附注里會(huì)說(shuō)明用的什么方法。用成本法的好處是業(yè)績(jī)可控制。如果采用公允法，價(jià)格波動(dòng)大，則業(yè)績(jī)波動(dòng)，成本法比較平穩(wěn)。如果預(yù)期價(jià)格上漲，公允法無(wú)需出售房產(chǎn)就可以確認(rèn)收益，而成本法下需要出售才可以確認(rèn)收益。公允價(jià)值法存在的風(fēng)險(xiǎn)是，如果價(jià)格下降，則可能出現(xiàn)虧損，而且準(zhǔn)則不允許從公允法改回成本法。
記者梳理公告發(fā)現(xiàn)，目前大部分上市房企仍采用成本法計(jì)量。2008年以來(lái)，僅有11家上市公司將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式由成本法變?yōu)楣蕛r(jià)值法。其中，4家為房地產(chǎn)上市公司。申萬(wàn)三級(jí)行業(yè)中的125家房地產(chǎn)上市公司中，22家上市公司采取公允價(jià)值法計(jì)量，占比僅為17.6%。
