第一太平戴維斯：華北地區(qū)城市寫(xiě)字樓空置率再攀高點(diǎn)
房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布了《華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)第二季度發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）?！秷?bào)告》對(duì)2017年第二季度的華北地區(qū)主要城市房地產(chǎn)發(fā)展作了回顧并做出發(fā)展預(yù)測(cè)。
《報(bào)告》首先對(duì)北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展情況作了回顧。2017年第二季度，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)共有三個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，分別是駿豪中央公園廣場(chǎng)、中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心三期B座和中融信托大廈。同時(shí)，中建財(cái)富國(guó)際中心租賃樓層亦于本季度正式交付，令北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量增至1,020萬(wàn)平方米（含自用面積）；受新增供應(yīng)影響，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體空置率進(jìn)一步環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)；業(yè)主以更加靈活的租金策略應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全市甲級(jí)辦公樓平均租金出現(xiàn)連續(xù)四個(gè)季度的下滑，為人民幣338.1元每平方米每月，環(huán)比和同比分別下降0.2%和0.7%。
對(duì)于北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問(wèn)咨詢部董事熊志坤表示，2017年下半年，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)還將迎來(lái)5個(gè)項(xiàng)目的入市，合計(jì)帶來(lái)近33.7萬(wàn)平方米（含自用面積）的辦公體量，屆時(shí)將推高全市空置率水平至8%；位于通州、麗澤等新興區(qū)域首批新項(xiàng)目即將于年底前竣工交付使用，將給具有辦公租賃需求的企業(yè)帶來(lái)更多選擇；伴隨“城市更新，存量改造”新發(fā)展浪潮，以及辦公物業(yè)相比于商鋪?zhàn)饨鹗找娣€(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢(shì)，未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者和開(kāi)發(fā)商將更多關(guān)注有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)改造為辦公用途；未來(lái)，“商改辦”、“酒改辦”項(xiàng)目將加大北京辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)。
《報(bào)告》對(duì)北京市房地產(chǎn)零售市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了梳理。截止2017年5月，北京市的房地產(chǎn)零售市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得4283.6億元，同比上升5.1%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，同比增幅達(dá)13.1%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)16.8%。
2017年第二季度北京商業(yè)零售市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新增商業(yè)項(xiàng)目，即國(guó)貿(mào)三期B座，帶來(lái)約6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。本季度，購(gòu)物中心房源存量增至888萬(wàn)平方米，而百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)存量為210萬(wàn)平方米。
隨著品牌活躍度有所回升，使得全市購(gòu)物中心入住率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至93.5%，本季度購(gòu)物中心首層平均租金錄得環(huán)比小幅上升0.3%，為每平方米每月人民幣931.6元。
對(duì)于北京房地產(chǎn)零售市場(chǎng)的發(fā)展，熊志坤認(rèn)為，2017年下半年，北京商業(yè)零售市場(chǎng)還將迎來(lái)3個(gè)中高端購(gòu)物中心的集中供應(yīng)，為市場(chǎng)帶來(lái)約24萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，全市商業(yè)版圖繼續(xù)向非核心區(qū)域擴(kuò)張；由于北京對(duì)大眾及中高端國(guó)際品牌的吸引力依然強(qiáng)勁，下半年將迎來(lái)多家“華北首店”品牌開(kāi)業(yè)，全市購(gòu)物中心首層租金仍有進(jìn)一步上升空間；伴隨消費(fèi)升級(jí)需求和“新零售”模式的逐步推進(jìn)，各大零售企業(yè)將加速線上及線下的融合，將大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用到消費(fèi)場(chǎng)景中，為消費(fèi)者創(chuàng)造更舒適便捷的購(gòu)物體驗(yàn)。
《報(bào)告》對(duì)天津、大連、沈陽(yáng)等華北地區(qū)代表性二線城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)了做了回顧和展望。
2017年第二季度，天津市僅有陸家嘴金融大廈一個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，為天津中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)9.4萬(wàn)平米的新增供應(yīng)，至此全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到118.4萬(wàn)平方米。新入市項(xiàng)目的高品質(zhì)辦公空間及相對(duì)較低的租金水平吸引搬遷需求，推動(dòng)二季度中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至39.1%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。金融、專業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)類是近期成交主力。第二季度，天津中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)平均成交租金相對(duì)平穩(wěn)，環(huán)比微漲0.2%至人民幣每平方米每月134.9元，同比下降4.6%。
2017年第二季度，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量保持在115萬(wàn)平方米（含自用面積）。本季度全市整體空置率與上季度持平仍為10.1%，租金也基本無(wú)變化，為人民幣每平方米每月108.8元。
2017年第二季度，沈陽(yáng)市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量為164.8平方米。鑒于整體需求疲弱，城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至43.6%。
熊志坤認(rèn)為，華北地區(qū)二線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將面臨大規(guī)模的新增供給，同時(shí)隨著需求收縮，預(yù)計(jì)將推高整體空置率。業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場(chǎng)，市場(chǎng)平均租金面臨較大的下行壓力。
