劉志峰：促進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革見實效
各位嘉賓和朋友們：大家上午好!
第九屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇今天在成都開幕，我首先代表主辦方，對各位的到來，表示熱烈的歡迎！對四川省政府、省住建廳、省房協(xié)、省工商聯(lián)等單位的大力支持，表示衷心的感謝！對國家發(fā)改委、中國發(fā)展研究基金會、中國建設(shè)科技集團(tuán)為論壇提供的智力支持和四川埃德凱森科技有限公司的良好服務(wù)和支持，表示衷心的感謝！
本屆論壇的主題是深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。選擇這個主題，是要把房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革引向深入、取得實效。2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，去年底又提出要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
何謂供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革？2016年1月，習(xí)近平總書記在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部研討班上，對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)行了全面闡述?？倳浾J(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)，結(jié)構(gòu)性問題最突出，矛盾的主要方面來自供給側(cè)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性怎么改？一要用“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念引領(lǐng)；二要在具體工作中落實好“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)。
為了響應(yīng)中央號召，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在去年6月召開的七屆三次理事會上提出，要在全行業(yè)深入貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，同時完成好房地產(chǎn)的“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)。一年多來，房地產(chǎn)企業(yè)從提高供給質(zhì)量、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、滿足有效需求、加快資源整合和兼并重組、?足各類短板、去庫存等方面入手，在供需兩端同時發(fā)力，既有像萬科、恒大、綠地、保利、首開等大企業(yè)在提高供給質(zhì)量方面的實踐，也有像藍(lán)城、途家等創(chuàng)新型企業(yè)在滿足需求方面的創(chuàng)新。通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)的供給質(zhì)量有了提高，房地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新有了拓展，房地產(chǎn)的服務(wù)內(nèi)涵有了提升，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的跨界合作有了成果，房地產(chǎn)在城市更新、特色小鎮(zhèn)、老年住區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等方面，都有了新的進(jìn)展。
但也要看到，在深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面，我們的主動性不夠，實質(zhì)性進(jìn)展也較少。問題主要體現(xiàn)在：一是在住房總供給方面，區(qū)域和城市分化嚴(yán)重，東部一二線城市房地產(chǎn)“熱”和中西部三四線城市房地產(chǎn)“冷”的矛盾，未能得到解決，給調(diào)控和穩(wěn)房價帶來困難。二是在產(chǎn)品供給方面，與優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源配套的適銷適用住宅還不夠，難以滿足高品質(zhì)、多層次、差異化需求，消費(fèi)者不放心、不滿意的情況仍然存在。三是在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體過剩嚴(yán)重，形成了大量無效供給和資源浪費(fèi)，甚至在特色小鎮(zhèn)等一些新業(yè)態(tài)發(fā)展中，也存在簡單模仿、形式單一、同質(zhì)化嚴(yán)重等問題。四是在供給手段方面，雖然加強(qiáng)了銷售管理和市場秩序的整頓規(guī)范，但投機(jī)炒作和其生存的土壤還在。五是土地供給方面，仍然存在錯配矛盾。住房需求量大的城市供地短缺；住房需求量少甚至庫存的城市卻盲目供地。六是房地產(chǎn)供給側(cè)改革與金融供給側(cè)改革不配套，杠桿率高，利用房地產(chǎn)套利風(fēng)險増加。
這些問題，都與供需結(jié)構(gòu)老化、供需資源錯配、供需管理水平不高和不平衡有關(guān)，表明光在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革還不夠，還需要在全行業(yè)同時推動“三去一降一補(bǔ)”取得實效。就房地產(chǎn)而言，去產(chǎn)能，主要是加大兼并重組的力度，整合優(yōu)勢資源，淘汰落后技術(shù)和舊的發(fā)展方式，發(fā)展先進(jìn)適用技術(shù)，提高產(chǎn)品有效供應(yīng)。去庫存，不能簡單靠刺激需求，要從源頭提供有效供應(yīng)。去杠桿，大企業(yè)要少用杠桿工具，中小企業(yè)要降低融資成本，分清金融杠桿與金融創(chuàng)新的功能。降成本，既要降土地、材料、人工成本，也要提高企業(yè)效率，節(jié)約企業(yè)管理成本。補(bǔ)短板，既要補(bǔ)設(shè)計產(chǎn)品短板，也要補(bǔ)服務(wù)短板；既要補(bǔ)技術(shù)短板，也要補(bǔ)配套短板。
下一步，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主攻方向是提高供給質(zhì)量，根本途徑是深化改革，最終目的是滿足需求，同時在改革中要堅持，越是在市場低迷或政策調(diào)整時，越要加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其中主要是把握好兩個方面：一是結(jié)構(gòu)性改革。所謂結(jié)構(gòu)性改革，就是要堅持問題為導(dǎo)向，抓住供需的主要矛盾，解決企業(yè)發(fā)展的疑難問題；二是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要早見、快見成效，任何一項改革，不見成效難以說明成功。怎么早見、快見成效？主要是做好以下幾個方面：
第一，要強(qiáng)化住房居住功能屬性，把供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與建立長效機(jī)制結(jié)合起來，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高房屋供給質(zhì)量和配套服務(wù)，滿足舒適型、高品質(zhì)住房需求，多為老百姓建長壽命、好性能、綠色低碳、性價比高的“好房子”。
第二，要促進(jìn)供需兩側(cè)相輔相成，既要提高供給質(zhì)量，實現(xiàn)供需平衡，也要管住需求側(cè)，特別要加強(qiáng)需求側(cè)的科學(xué)引導(dǎo)，發(fā)揮租售并舉的作用，通過盤活存量，釋放租賃房源，鼓勵長租公寓、青年公寓的發(fā)展，推動《《住房租賃和銷售管理條例》修改完善、早日出臺，讓房屋租賃成為房地產(chǎn)的新供給、新需求。
第三，要注重供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實際效果，一方面，加快房地產(chǎn)新舊動力轉(zhuǎn)換，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)升級換代；另一方面，通過先進(jìn)的生產(chǎn)方式帶動房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)煥發(fā)生機(jī)、新型的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。
第四，要圍繞城鎮(zhèn)化和城市群、都市圈建設(shè)，打破依托和圍繞行政區(qū)劃發(fā)展房地產(chǎn)的老觀念，引導(dǎo)城市副中心、衛(wèi)星城房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。1-4月，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群的13個重點城市開發(fā)投資7417億元，占40個重點城市總投資的48.9%，占全國房地產(chǎn)總投資的26.7%。新房銷售額9069億元，占全國銷售額的27.3%，要通過大城市輻射帶動中小城市，一手為新市民提供住房，一手盤活房地產(chǎn)庫存。
第五，要整合優(yōu)勢資源，提高行業(yè)集中度，為供給側(cè)改革的有效推進(jìn)提供組織、模式、人才等保障服務(wù)。不是房地產(chǎn)企業(yè)越多，供給就越好，房地產(chǎn)的供給質(zhì)量，取決于專，取決于精，取決于優(yōu)，要通過兼并重組加速經(jīng)營困難的中小房企的主動退出。
第六，要在強(qiáng)調(diào)供給的同時，培育正確的消費(fèi)觀念。房地產(chǎn)企業(yè)既要在供給端關(guān)注“住”的質(zhì)量，也要在需求端關(guān)注“人”的需求，推動產(chǎn)業(yè)、人口、公共資源形成協(xié)調(diào)的供給關(guān)系，既讓人有房住，也讓房有人住，避免空置造成浪費(fèi)。同時要重視對二手房的研究和利用，在老百姓中形成先小后大、先舊后新的消費(fèi)模式。未來在一些大城市，住房供給更多要看二手房的發(fā)展趨勢，同時要加快跨界合作。單靠房地產(chǎn)一家推動供給側(cè)改革不夠，要用好互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)，打造智能健康、融合共享的居住環(huán)境，拓展供給空間。
第七，要弘揚(yáng)企業(yè)家在供給側(cè)改革的首創(chuàng)精神。供給側(cè)改革要想取得實質(zhì)性進(jìn)展，必須讓企業(yè)家特別是優(yōu)秀企業(yè)家?guī)ь^干，做出標(biāo)桿示范的改革項目。明天的分論壇，有部分企業(yè)和企業(yè)家要講一些案例，希望能夠交流經(jīng)驗，促成更多供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成果落地。
我就講這些。下面，把時間留給其他嘉賓，大家一起分享他們的精彩演講。
謝謝大家！
