深圳樓市供給側(cè)革命：商品房供應(yīng)是去年兩倍
歷時(shí)九個(gè)月，深圳樓市仍處在去年10月出臺(tái)的“10.4新政”的調(diào)整階段。行政管制下，成交量?jī)r(jià)不再抬頭，大膽的炒房客遁走。
恰逢年中。深圳中原發(fā)布的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年深圳全市成交105萬平方米，對(duì)比2016年下半年下滑40%，價(jià)格由去年11月的54986元/平方米下降至今年6月的54492元/平方米，跌幅小于1%。價(jià)格反應(yīng)存在滯后，是量?jī)r(jià)下跌幅度差異較大的原因之一。
深圳市政府調(diào)控樓市的思路不止于限購限貸等強(qiáng)制性措施。房?jī)r(jià)大漲的本質(zhì)是供應(yīng)失衡，深圳有意從供給側(cè)角度，通過增加土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、培育租賃市場(chǎng)、籌建保障房來解決住房之困。7月11日，深圳發(fā)布《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，與7月7日發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》相呼應(yīng)，均印證了供給側(cè)改革的思路。
商品房供應(yīng)增加一倍
7月11日，深圳市規(guī)土委發(fā)布的《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》指出，2017年度計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃，其中下達(dá)給各區(qū)1200公頃，預(yù)留指標(biāo)150公頃。通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，此數(shù)據(jù)總量與2016年相同。
不同的是政府對(duì)不同類型用地指標(biāo)的分配。根據(jù)2017年度計(jì)劃，將供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地203公頃，商服用地98公頃，通過新供應(yīng)用地、城市更新及返還用地保證指標(biāo)的落實(shí)。
2017年度計(jì)劃供應(yīng)民生設(shè)施用地681公頃，其中新供應(yīng)600公頃，通過城市更新改造實(shí)現(xiàn)供應(yīng)81公頃。
最值得關(guān)注的是居住用地的供應(yīng)。過去，深圳由于土地稀缺，沒有居住用地出讓便能輕易成就地王，引發(fā)江南海北的一眾房企爭(zhēng)奪。今年，深圳有意增加居住用地的供應(yīng)，來平抑地價(jià)、增加住房供應(yīng)。
數(shù)據(jù)顯示，2017年度，深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地218公頃，其中新供應(yīng)32公頃，城市更新供應(yīng)100公頃，返還用地供應(yīng)86公頃。
居住用地包括保障性安居工程用地和商品住房用地。218公頃居住用地中，保障性安居工程用地計(jì)劃供應(yīng)50公頃，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)168公頃(包括新供應(yīng)7公頃，通過城市更新供應(yīng)75公頃，通過返還用地供應(yīng)86公頃)。
而根據(jù)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》去年深圳計(jì)劃供應(yīng)的居住用地僅125公頃。對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，2017年居住用地的指標(biāo)同比增加了74.4%。
與之相匹配的是，7月7日，深圳發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》。這份計(jì)劃指出，2016年，全市計(jì)劃安排建設(shè)商品住房4.3萬套，建筑面積387萬平方米;而2016年全市新增安排項(xiàng)目約4.42萬套，計(jì)劃完成率102.8%，建筑面積約398.1萬平方米，計(jì)劃完成率102.9%。
但2017年，深圳計(jì)劃新建商品住房8萬套、建筑面積720萬平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)是2016年的兩倍。
保障房方面，2016年深圳計(jì)劃新增安排建設(shè)保障性安居工程項(xiàng)目4萬套、建筑面積約209萬平方米，實(shí)際落實(shí)人才住房和保障性住房40093套;而2017年度，深圳計(jì)劃新增安排建設(shè)保障性安居工程項(xiàng)目5萬套、建筑面積約277萬平方米。
也就是說，且不論發(fā)生在存量房市場(chǎng)的交易，光是新建商品住房和保障房，深圳在2017年度的新增供應(yīng)便已達(dá)到13萬套。
行政成績(jī)單：量跌價(jià)穩(wěn)
于深圳而言，去年“10.4新政”后，便沒有嚴(yán)格的政策出臺(tái)，只是跟隨其他一線城市對(duì)商辦物業(yè)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方面的限制。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳目前調(diào)控的力度和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響相對(duì)理想。
然而，這是中短期內(nèi)調(diào)控政策的作用力，主要是為避免過度投機(jī)及由此導(dǎo)致的收入不平等的社會(huì)問題，但這種作用力并不能長(zhǎng)久。長(zhǎng)期的壓抑需求造成市場(chǎng)扭曲求不來一個(gè)健康的市場(chǎng)，更非調(diào)控的最終目的。深圳市政府希望在市場(chǎng)之外，通過政府的干預(yù)，建立一套長(zhǎng)效機(jī)制來引導(dǎo)房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展。
“供給側(cè)”是其中繞不開逃不開的關(guān)鍵詞。長(zhǎng)期以來，政府調(diào)控均著重需求側(cè)，限購限貸限售等政策均如是，但市場(chǎng)失衡的問題在于供給側(cè)。深圳等一線城市房?jī)r(jià)暴漲的根本原因是人多地少、供應(yīng)不足，“開源”是關(guān)鍵的一步。
按照深圳市政府的思路，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革主要通過執(zhí)行限購限貸等調(diào)控措施來抑制投機(jī)，與此同時(shí)，加大居住用地供應(yīng)力度緩解供求矛盾、拓展人才住房和保障房來源，構(gòu)筑多層次的居住體系。
發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住房也被認(rèn)為是解決供給側(cè)改革的重要措施之一。
在一個(gè)長(zhǎng)租公寓的相關(guān)發(fā)布會(huì)上，深圳住房和建設(shè)局房改處處長(zhǎng)王德響指出，目前深圳公共住房存在缺口，單是“十三五規(guī)劃”中缺口就高達(dá)20萬套，必須靠政府和市場(chǎng)合作來解決住房缺口的問題。
王德響透露，“深圳市政府正考慮和某長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)建立一個(gè)長(zhǎng)期的合作關(guān)系，通過PPP或者通過市場(chǎng)的機(jī)制來選擇幾家機(jī)構(gòu)進(jìn)行，像攜程酒店一樣讓租客上網(wǎng)點(diǎn)開去選擇，由政府給予住房補(bǔ)貼。”
但租賃市場(chǎng)需要培育，從供給端入手解決樓市問題也需中長(zhǎng)期后才能發(fā)揮效果，短期內(nèi)觀察深圳樓市的變化還需看調(diào)控政策帶來的效果。
事實(shí)上，在“10.4新政”的作用下，2017年上半年，深圳樓市持續(xù)呈現(xiàn)低溫狀態(tài)。根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，新房成交量大幅下滑，而全市二手住宅共成交約2.9萬套，同比減少51%。不過，由于價(jià)格反應(yīng)存在滯后性，無論新房還是二手住宅，目前的價(jià)格波動(dòng)均不大。
對(duì)于深圳樓市未來的走勢(shì)，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事張曉端表示，“10.4新政”一步到位的調(diào)控令市場(chǎng)降溫并價(jià)格回穩(wěn)，如果政策環(huán)境不發(fā)生改變，市場(chǎng)將持續(xù)當(dāng)前的平穩(wěn)狀態(tài)。
回到供應(yīng)的源頭上，今年上半年深圳土地市場(chǎng)供應(yīng)成交表現(xiàn)冷淡，全市共成交27宗土地，占地面積49.16萬平。 其中，上半年無一例住宅用地掛出，工業(yè)用地和商辦用地作為主要成交用地，一共成交39.7萬平，占總成交比例超過8成?？紤]到全年計(jì)劃供應(yīng)指標(biāo)，下半年將迎來土地出讓的重頭戲。
