商業(yè)地產(chǎn)新一輪洗牌 個(gè)人買(mǎi)家告別寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)
未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，不再是個(gè)人買(mǎi)家的秀場(chǎng)，他們將陷入“無(wú)房可買(mǎi)、無(wú)資格買(mǎi)、無(wú)能力買(mǎi)”的尷尬境地。
商業(yè)自持向全國(guó)蔓延，開(kāi)發(fā)商將無(wú)房可賣
從北京到深圳、成都，商業(yè)用地自持，已經(jīng)逐漸蔓延到全國(guó)各地。在規(guī)定的年限內(nèi)，所有人都將面臨著無(wú)商業(yè)地產(chǎn)可買(mǎi)的狀況，或者說(shuō)可供購(gòu)買(mǎi)的資源十分有限。
2016年11月16日，位于北京市海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的18號(hào)、19號(hào)地，采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，最終以100%自持成交。其中，19號(hào)地包含的零售商業(yè)部分，首次出現(xiàn)商業(yè)用地自持。第二日，同樣位于永豐產(chǎn)業(yè)基地的地塊，商業(yè)部分出現(xiàn)10%自持。
2017年5月5日，北京市成交兩宗商服用地，分別為房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)和順義高麗營(yíng)，前一宗要求對(duì)該經(jīng)營(yíng)性地上建筑面積100%持有20年，后一宗要求自持比例不低于50%，持有年限不低于20年。這是繼3.26商辦新政出臺(tái)后的首批商業(yè)用地出讓，同時(shí)，也是全國(guó)首次真正意義上開(kāi)啟自持的商業(yè)土地模式。
5月18日，北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)出讓兩宗商業(yè)用地，要求競(jìng)得人100%自持，自持年限與土地出讓年限一致，分別為40年和50年。其中，D-01地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。
6月22日，天津津東麗津商住地塊出讓，競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)到達(dá)設(shè)置的最高限價(jià)后，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積。
7月7日，位于天津?qū)氎娴膬勺谏套∮玫?，同樣采取設(shè)置最高限價(jià)，熔斷后競(jìng)商業(yè)自持的方式。
7月11日，深圳前海桂灣商業(yè)地塊，規(guī)定競(jìng)買(mǎi)人10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，10年后按協(xié)議書(shū)約定，限整體轉(zhuǎn)讓。
今日，成都將出讓的6宗土地中，商住混合用地采取“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+競(jìng)商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得”的方式，當(dāng)應(yīng)價(jià)達(dá)到設(shè)定的宗地最高限價(jià)時(shí)，熔斷后每次舉牌將增加5%自持商業(yè)。此次成都的商住土拍，借鑒了天津模式。
商業(yè)用地的自持，從萌芽到全國(guó)各地實(shí)施，只用了半年的時(shí)間。從自持年限到自持比例，要求越來(lái)越嚴(yán)格，政府逐步加大對(duì)商業(yè)用地的把控。
寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)向企業(yè)買(mǎi)家，零售時(shí)代宣告終結(jié)
北京3.26新政規(guī)定，在建（含在售）的商辦類項(xiàng)目不得向個(gè)人出售，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500㎡。此前已銷售的再次上市交易可以出售給個(gè)人，但購(gòu)買(mǎi)者必須具備購(gòu)房資格。同時(shí)，要求商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的購(gòu)房貸款。
目前，在北京購(gòu)買(mǎi)商辦類物業(yè)，首先考慮的是資格問(wèn)題，其次才是經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如果你已經(jīng)具備了資格，你會(huì)全款購(gòu)買(mǎi)一套商辦物業(yè)嗎？再進(jìn)一步，你的經(jīng)濟(jì)實(shí)力能承擔(dān)買(mǎi)一套最低500㎡，且不能貸款的商辦物業(yè)嗎？
誠(chéng)然，商辦物業(yè)已經(jīng)不歡迎個(gè)人買(mǎi)家，而是讓它回歸商業(yè)屬性，鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)。在經(jīng)歷新政的洗牌后，預(yù)計(jì)在今年下半年，北京將有大量的商辦項(xiàng)目入市。
根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)的存量分別為：散售7.2萬(wàn)㎡、半層/整層14-15萬(wàn)㎡、整售12萬(wàn)㎡。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，散售貨量的去化周期約為1年到1年半，之后寫(xiě)字樓市場(chǎng)將全面由TO C銷售轉(zhuǎn)向TO B銷售，零售時(shí)代徹底宣告結(jié)束。
空間家在順義某寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，工作人員表示，“個(gè)人買(mǎi)家一般都會(huì)購(gòu)買(mǎi)三套、四套房，收房后相互之間打通，租給企業(yè)辦公，只買(mǎi)一套的買(mǎi)家很少?！?
從市場(chǎng)供應(yīng)和購(gòu)買(mǎi)需求兩方面來(lái)看，小戶型的寫(xiě)字樓將逐漸被市場(chǎng)淘汰。據(jù)空間家寫(xiě)字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中心顯示，戶型在100㎡以下的房源，約只占11%。
一方面，市場(chǎng)上散售的寫(xiě)字樓存量逐步減少，整售寫(xiě)字樓占比加大；另一方面，受3.26商辦新政的影響，個(gè)人買(mǎi)家對(duì)商辦類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)意愿降低。因此，未來(lái)有能力、有意愿購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的對(duì)象，就只剩下企業(yè)了。
小戶型的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，則逐漸被聯(lián)合辦公取代。它將各個(gè)企業(yè)“化零為整”，又將辦公空間“化整為零”。在創(chuàng)業(yè)之初，一般團(tuán)隊(duì)只有幾個(gè)人，與其到處找寫(xiě)字樓，應(yīng)對(duì)各種瑣事，還不如早日投入到聯(lián)合辦公開(kāi)放的環(huán)境中奮斗，與志同道合的人在一起，更有氣氛和干勁。
目前，有能力的企業(yè)，已經(jīng)越來(lái)越多的開(kāi)始購(gòu)置寫(xiě)字樓用于自用。在北京，望京成為全球企業(yè)總部所在地，全球知名企業(yè)大多在此購(gòu)置整棟或整層寫(xiě)字樓；在深圳，預(yù)計(jì)2017年新增寫(xiě)字樓供應(yīng)將達(dá)到171萬(wàn)，較去年將近翻一倍。在新供應(yīng)出貨的寫(xiě)字樓中，以自用為主的投資需求活躍，企業(yè)總部大樓占比近5成。
可以預(yù)見(jiàn)，由于市場(chǎng)供求的變化，將導(dǎo)致個(gè)人買(mǎi)家逐步退出寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)。
