商轉(zhuǎn)辦在京持續(xù)走紅 寫字樓空置率問(wèn)題仍須警惕
自從政策嚴(yán)格限制商改住之后，更多開發(fā)企業(yè)開始尋求其他可行的發(fā)展業(yè)態(tài)。據(jù)市場(chǎng)人士透露，伴隨“城市更新，存量改造”新發(fā)展浪潮，以及辦公物業(yè)相比于商鋪?zhàn)饨鹗找娣€(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢(shì)，如今“商轉(zhuǎn)辦”已成為比較熱點(diǎn)的商住項(xiàng)目轉(zhuǎn)型方向。
特別是2016年，“小超人”李澤楷轉(zhuǎn)手、市場(chǎng)期盼已久的盈科中心“商改辦”項(xiàng)目竣工上市，且已實(shí)現(xiàn)90%的出租率，消息一出，極大地刺激了市場(chǎng)對(duì)于零售改辦公建設(shè)的熱情。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，盈科中心“商改辦”后已實(shí)現(xiàn)的租金比它們此前作為零售中心、酒店或服務(wù)式公寓地產(chǎn)的租金上漲了30%-50%，這使得業(yè)主和投資者紛紛跟進(jìn)，“商轉(zhuǎn)辦”熱潮正席卷北京。
但值得關(guān)注的是，雖然核心商務(wù)區(qū)可租辦公空間依然緊俏，但寫字樓市場(chǎng)整體需求卻在不斷萎縮，這其中外資需求的萎縮最為明顯，未來(lái)寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。這是“商改辦”不得不面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
“商改辦”持續(xù)走俏，但仍是特例
所謂“商轉(zhuǎn)辦”，是指將績(jī)效較低的零售中心、酒店和服務(wù)式公寓等地產(chǎn)改造為新的辦公空間。眾多業(yè)主和投資者繼續(xù)在該市場(chǎng)尋求新的可用于“商轉(zhuǎn)辦”的潛在樓宇以搶占先機(jī)。
一年之前，位于著名的三里屯地區(qū)的盈科中心“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目取得顯著成功。自此以后，由于業(yè)主和投資者紛紛跟進(jìn)，尋求更高的潛在收益率，北京又先后出現(xiàn)了兩個(gè)“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目。在過(guò)去的一年里左右，這些“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)的租金比它們此前作為零售中心、酒店或服務(wù)式公寓地產(chǎn)的租金上漲了30%-50%。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，北京的“商轉(zhuǎn)辦”是個(gè)更現(xiàn)實(shí)的選擇。目前北京的甲級(jí)辦公樓空置率一直保持在5%左右，是世界上甲級(jí)辦公樓空置率最低的城市之一，而其租金則是亞洲地區(qū)第二高的城市。此外，受政府開發(fā)限制政策的影響，開發(fā)商無(wú)法在市中心規(guī)劃新的辦公樓。由于北京辦公樓市場(chǎng)中普遍存在被壓抑的需求并同時(shí)擁有大量的潛在升級(jí)需求，業(yè)主和投資者對(duì)“商轉(zhuǎn)辦”的興趣自然濃厚。
“不過(guò)，如果我們仔細(xì)審視整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r就會(huì)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)所有‘商轉(zhuǎn)辦’的項(xiàng)目在整個(gè)辦公樓市場(chǎng)中的比重還不足2%。換句話說(shuō)，‘商轉(zhuǎn)辦’仍是一些特例?！敝倭柯?lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，迄今為止，絕大多數(shù)的“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)整個(gè)辦公樓市場(chǎng)的影響也相對(duì)有限。
“同時(shí)，只有處于優(yōu)越地段而且建筑物本身就具有現(xiàn)代辦公樓特征，如樓層較高、電梯數(shù)量充足、走廊明亮等的項(xiàng)目，才適宜改造和投資?！痹撊耸垦a(bǔ)充表示。
不是所有建筑都適合“商轉(zhuǎn)辦”，警惕空置
“因此，盡管部分‘商轉(zhuǎn)辦’項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上取得了顯著成功，我們?nèi)员仨氈?jǐn)記，并非所有建筑都適宜于‘商轉(zhuǎn)辦’改造。只有建筑物擁有與‘商轉(zhuǎn)辦’項(xiàng)目保持一致的特征，長(zhǎng)期來(lái)講才值得進(jìn)行投資?！?仲量聯(lián)行相關(guān)人士進(jìn)一步指出，首先，一棟建筑必須適宜于改造為辦公樓。例如，樓面形狀奇怪的零售空間就很難被分隔為規(guī)格一致的辦公空間。如果原來(lái)的零售空間缺乏數(shù)量充足的電梯，也無(wú)法為改造后的辦公樓每天大量白領(lǐng)的上下樓提供支持。同樣，舊式的酒店和服務(wù)式公寓樓的結(jié)構(gòu)特征過(guò)時(shí)，如天花板低矮等，在改造為辦公樓方面也可能受到限制。此外，那些遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到辦公空間標(biāo)準(zhǔn)的商用物業(yè)也可能不適宜改造為辦公樓。
其次，優(yōu)越的地段是盈科中心“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目獲得相對(duì)較高租金的重要原因；同時(shí)，擁有現(xiàn)代化辦公樓的特征，如樓層較高、提供網(wǎng)絡(luò)地板以及走廊明亮等，使該項(xiàng)目明顯優(yōu)于那些地段相對(duì)不好、位于辦公樓集群邊緣地帶的其它新近完成的“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目。這些項(xiàng)目面臨利用率低等多種阻礙因素，很難達(dá)到可與盈科中心相比的租金。今后，隨著這些項(xiàng)目很快陳舊過(guò)時(shí)，它們?cè)谑袌?chǎng)中的實(shí)用性也將受到挑戰(zhàn)。
今后，北京新增辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，其中許多新增項(xiàng)目的質(zhì)量將會(huì)更高。隨著租戶從低端辦公樓撤離，轉(zhuǎn)向質(zhì)量更好、價(jià)格更有競(jìng)爭(zhēng)力的辦公空間，那些改造不佳的辦公樓將首先遭到市場(chǎng)的拋棄，因此，與新建辦公樓項(xiàng)目相比，“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)上的存量并不多。業(yè)主和投資者必須做出明智的決定，才能減少在改造不可持續(xù)物業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。
值得一提的是，雖然商務(wù)區(qū)可租辦公空間依然緊俏，但增加供應(yīng)的同時(shí)，寫字樓需求卻在不斷萎縮，這其中外資需求的萎縮最為明顯，這一連串的變化導(dǎo)致寫字樓空置壓力加大。在整體供應(yīng)加大需求放緩的前提下，未來(lái)寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。
戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，未來(lái)一年，受新增供應(yīng)壓力和營(yíng)改增稅費(fèi)的雙重影響，北京寫字樓市場(chǎng)空置率將繼續(xù)上升。這是“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目不得不正視的新挑戰(zhàn)。
