評論：樓市探索租售并舉新機制
在大城市供地彈性低，即便增加供地，也難 以避免高地價和高房價，難以滿足新市民住房需求的情形下，樓市重心向租賃轉(zhuǎn)移，包括土地自持，已成供給側改革和長效機制探索的重點內(nèi)容。
住建部等八部門近日聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(簡稱《通知》)，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。深圳、廣州等12個城市被列入首批試點。除了提出培育規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，以發(fā)展機構租賃、增加租賃供應、穩(wěn)定租賃關系外，《通知》還強調(diào)搭建政府住房租賃交易服務平臺，解決租賃信息不對稱和假房源問題，并構建租賃監(jiān)管的信息基礎。
事實上，我國各大城市已相繼進入了存量房時代，租房已成與買房自住并駕齊驅(qū)的住房消費模式。近年來，居民首次購房年齡一再推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲，偏好租房的“單身貴族”崛起，外來人口居住呈穩(wěn)定提升趨勢。2014年，在2.53億城鎮(zhèn)外來人口中，有高達60%攜配偶、子女一起流動，在就業(yè)地城市平均居住時間超過三年。盡管房價上漲，房貸月供水漲船高，但租金漲幅卻低于月供漲幅，月供與租金“剪刀差”擴大。
據(jù)統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。一線城市實際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房占比高達80%。未來，我國還將新增2億人進入租房市場。到2030年，城鎮(zhèn)租賃總人口將達到2.7億，長期租賃人群占比將超過30%。進一步，若將長期租賃、先租后買、短期租賃等包括在內(nèi)，在任何單一時點上，城鎮(zhèn)實際租賃人口占比已接近50%。未來，新市民租賃需求將爆發(fā)式增長，屆時租賃占比或超過50%。
2011年至2016年，我國住宅類房屋竣工面積46.1億平方米，按單套建筑面積90平方米計，可供應5000萬戶家庭居住。同期，城鎮(zhèn)人口增加了1.23億，按每戶3.1人計算，新增城鎮(zhèn)家庭約4000萬戶。因此，近年來城鎮(zhèn)住房供應總體充足。早在2011年，我國城鎮(zhèn)家庭戶均住房擁有已達一套，人均住房面積已超過發(fā)達國家平均水平(33平方米)。由此，邊際居住空間需求下降，新增供應將越來越多投入租賃市場。此外，除新增人口購買力、改善型需求，近年來很多購房可歸為資產(chǎn)配置，后續(xù)也將增加租賃供應。
此外，長租公寓異軍突起。據(jù)房東東統(tǒng)計，全國規(guī)模排前20的品牌公寓，去年運營租賃房套(間)數(shù)70萬套左右，預計今年底將達150萬套(間)。在深圳，目前有200家各類長租公寓品牌。這些公寓品牌不僅迎合市場需求，推出大戶型合租、“打隔斷”及“N+1”(房間+客廳)，而且借助國家有條件鼓勵非住宅存量物業(yè)改造為租賃住房的“政策東風”，將觸角延伸到成本和價格“洼地”的城中村、閑置低效的廠房和商辦建筑。因此，通過提高單套住房承載租客數(shù)量，盤活閑置非住宅物業(yè)，長租公寓極大提高了租賃市場的供應規(guī)模。
近年來，軌道交通相繼進入開通運營期，特定區(qū)域房屋的“不可替代性”下降。對租賃剛性需求的中低收入人群來說，“外圍租房、中心區(qū)上班”的通勤模式越來越可行。因此，租賃市場有效供給范圍也從中心區(qū)擴展到外圍。隨著住房回歸居住屬性下抑制投資常態(tài)化，未來開發(fā)商新房供應也會有大量直接投入租賃市場。
但凡租賃市場成熟規(guī)范的國家，如德國、日本、美國等，不僅重視租賃市場規(guī)制、租賃雙方權利義務平衡，還要大規(guī)模增加適租型的房屋供應，特別是公租房、社會租賃房。比如，自本世紀初以來，德國就有嚴苛持續(xù)的租金管制規(guī)范，同時建設了1000多萬套社會租賃住房，覆蓋37%的全國人口。再比如日本，通過公營、工團、公社“三支箭”，在上世紀五十至八十年代快速發(fā)展城市化時期，將新增住房的30%向缺房人群配租。此次《通知》鼓勵各類企業(yè)(特別是國企)增加租賃住房，目的就在此。
可以預見，未來租賃體量將繼續(xù)放大，租賃將與房屋購置平行，成為住房供應的“雙引擎”。只是，這樣一個關乎如此多百姓利益的市場，多年來一直在“無管理、無數(shù)據(jù)和無法律”的狀態(tài)下野蠻生長。在房東與房客、房東房客與代理中介的權利義務上、租賃房源供應標準，甚至租房供求和租金等基本信息，一直沒有明確的規(guī)范和權威信息披露。5月發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例》與此次建立信息服務平臺，捋順管理體系，都是順應租賃需求崛起，在政府服務和監(jiān)管上“補欠賬”，意在建立“購租并舉”、“雙引擎驅(qū)動”的新住房制度。
在租賃市場供需兩端都快速崛起的大背景下，各地政府都在紛紛加大公租房源供應，如未來5年深圳和北京將分別建設40萬套、50萬套保障房，70%為公租房，廣州年內(nèi)就將推出1.2萬套公租房。隨著政府監(jiān)管加強和“補缺”、租賃市場秩序?qū)②呌谝?guī)范，我國樓市也將邁入租售并舉的新階段。
