北京甲級寫字樓存量達621萬平方 空置率升至8.6%
2017年上半年，合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的五個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環(huán)比擴大4.0%至約621萬平方米。堅實的經(jīng)濟基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點新項目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達到18萬平方米。
盡管如此，新增供應推升全市的空置率至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個百分點。就租金而言，北京甲級寫字樓市場的平均租金半年環(huán)比上升0.6%至人民幣332.6元每月每平方米，主要受高于平均租金的新項目所致。然而若干子市場內(nèi)新項目與未來供應加劇業(yè)主間的競爭，因此若干現(xiàn)有項目的業(yè)主提高代理傭金、租金折扣或其他補貼以挽留租戶。投資市場內(nèi)，機構(gòu)投資者持續(xù)表現(xiàn)出對購買有增值潛力物業(yè)的興趣，交易均位于非核心區(qū)域。
展望未來，2017年下半年，寫字樓面積共計45萬平方米的六個新項目計劃完工入市。核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應。高力國際預測供應增長將快于需求，若所有新供應如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。為與未來供應競爭，若干業(yè)主將在租金談判中變得更為靈活以期挽留租戶或吸引更多來自潛在租戶的問詢。對租戶而言，新增供應將增加租戶辦公空間的選擇。我們認為優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢，因此平均租金將面臨溫和下行壓力。我們預測截至2017年底平均租金將半年環(huán)比下降1.1%。
商鋪物業(yè)市場調(diào)整及升級持續(xù)活躍
2017年上半年，北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場無新項目入市，市場總存量維持在約530萬平方米。市場需求主要受現(xiàn)有項目活躍調(diào)整及升級所推動，空置率維持在較低水平，為4.6%。在有限供應及活躍需求推動下，2017年上半年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)首層平均固定租金半年環(huán)比上漲0.7%至人民幣812元每月每平方米，核心及非核心區(qū)域租金皆穩(wěn)步上漲。投資市場共錄得兩宗整售交易，交易項目分別位于王府井及望京。
展望未來，建筑面積總計約50萬平方米的四個優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)有望于2017年下半年入市。鑒于餐飲、生活及時尚業(yè)態(tài)持續(xù)在北京市場尋求擴張機會，新增供應有望推動這些業(yè)態(tài)的需求。預計空置率將在2017年維持在5%左右的較低水平，但租金增長受新項目影響或?qū)h(huán)比小幅下降0.5%。在堅實市場基本面支撐下，北京商鋪物業(yè)市場仍將利好業(yè)主方，但分化仍在繼續(xù)。品牌組合陳舊且營銷活動欠缺新意的項目或?qū)⒃谖伦鈶舴矫婷媾R更大挑戰(zhàn)，而廣受歡迎的成熟項目將通過開設獨家或旗艦店鋪優(yōu)化品牌及租戶組合，并且開展各類市場營銷活動以增加人流量。
物流物業(yè)市場需求保持強勁，供應量有限
2017年上半年，一個優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，市場總存量半年環(huán)比擴大2.7%至約192萬平方米。來自電子商務零售商及第三方物流服務供應商的需求維持強勁，致使絕大部分項目及新增供應均處于滿租狀態(tài)。整體空置率繼續(xù)降低，半年環(huán)比下降4.8個百分點至1.4%，并推動平均租金半年環(huán)比上升0.8%至人民幣39.1元每月每平方米。投資市場內(nèi)，由于業(yè)主傾向自持，上半年未錄得整售交易，國內(nèi)外機構(gòu)投資者均對北京物流物業(yè)保持高度興趣。
建筑面積總計約12萬平方米的三個優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計劃于2017年下半年入市。電子商務零售商與第三方物流服務供應商將繼續(xù)為需求主要驅(qū)動力，預計新項目將迅速被市場吸納。有鑒于此，空置率或?qū)⑦M一步降低，我們預計2017年下半年整體空置率將半年環(huán)比下降0.8個百分點至0.6%。這將支撐平均租金的持續(xù)增長，我們預計2017年下半年平均租金將半年環(huán)比增長0.3%。北京未來倉儲用地供應將持續(xù)緊張，更多物流發(fā)展商將加速在廊坊、天津等地發(fā)展物流項目。
投資市場錄得七筆整售交易
2017年上半年，北京投資市場共錄得7筆整售交易，涵蓋寫字樓、商鋪、酒店及公寓物業(yè)，其中寫字樓仍是最受歡迎物業(yè)類型。由于核心區(qū)可交易資產(chǎn)有限，交易項目主要位于非核心區(qū)域，且內(nèi)資投資者較為活躍。
展望未來，預計國內(nèi)外機構(gòu)投資者將繼續(xù)對北京市場保持濃厚興趣，鑒于其堅實市場基本面和積極市場前景。盡管核心區(qū)域可供交易資產(chǎn)仍較為稀缺，現(xiàn)有老舊項目翻新改造將提供增值型投資機遇。此外非核心區(qū)域增長潛力大，其市場關注度亦日漸提升。寫字樓仍將是最受歡迎物業(yè)類型，商改辦、酒店改辦將持續(xù)活躍；產(chǎn)業(yè)園研發(fā)樓、公寓以及未開發(fā)地塊也是投資者關注熱點。
