樓市調控“打七寸” 嚴防資金“吹泡沫”
抑制樓市資產(chǎn)泡沫，金融領域正在持續(xù)發(fā)力。
繼銀監(jiān)會嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域、上海證券交易所(下稱“上交所”)明確房地產(chǎn)公司債不得購置土地后，央行上?？偛?日又發(fā)布了《關于切實落實上海市房地產(chǎn)調控精神促進房地產(chǎn)金融市場有序運行的決議》(下稱《決議》)，維護房地產(chǎn)金融市場秩序。
在興業(yè)銀行(601166,股吧)首席經(jīng)濟學家魯政委看來，央行上?？偛孔鳛樾袠I(yè)主管部門，特別是作為監(jiān)管部門，在“滬六條”出臺未滿月之際重申房產(chǎn)調控政策，等同于是地方政策的“加強版”。
《第一財經(jīng)日報》采訪獲悉，目前多家銀行在總行層面已有對房地產(chǎn)類業(yè)務“從嚴準入”、“加強風控”或“嚴格執(zhí)行當?shù)乇O(jiān)管政策”的精神傳達。
不少業(yè)內人士在接受本報記者采訪時表示，嚴控信貸等各類資金違規(guī)進入，對于土地市場的“降溫瀉火”很有必要。此次《決議》的下發(fā)也極可能成為地方從金融領域加強樓市調控的“第一槍”。
嚴控房企融資
7月和10月的兩次中央政治局會議都提到了“抑制資產(chǎn)泡沫”，第二次更是直接細化到了貨幣政策上，要求“在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險”。
在業(yè)內人士看來，在不少房企此前拼命拿地的背景下，嚴控土地交易資金來源，能夠更好地降低整個房地產(chǎn)行業(yè)的風險。
事實上，“一行三會”在金融領域對于樓市進行調控的措施正在不斷加碼。銀監(jiān)會10月下旬發(fā)布了三季度經(jīng)濟金融形勢分析會內容，會議指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營。上交所又于10月底，下發(fā)《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。
此次央行上?？偛康摹稕Q議》則是首個地方性的金融領域樓市調控的“升級版”，從而進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管。
根據(jù)《決議》，各商業(yè)銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進入土地市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報記者，嚴控土地交易資金來源是上海在諸多城市的房地產(chǎn)調控新政中的一個創(chuàng)新點?！兜谝回斀?jīng)日報》記者昨日采訪某股份制銀行上海分行相關業(yè)務人士時獲悉，對接土地市場的開發(fā)商融資，尤其是新增業(yè)務及一些結構化融資的產(chǎn)品設計，已經(jīng)有收緊的跡象，項目審查趨嚴。
張大偉表示，今年國慶期間全國20多個城市相繼出臺的房地產(chǎn)調控政策堪稱“史上最嚴”，其嚴格并非體現(xiàn)在政策本身的力度，而是體現(xiàn)在落地執(zhí)行，“這一輪房地產(chǎn)調控和過去不太一樣的是，過去基本上是中央發(fā)布一個全國的調控政策，然后各地蔓延開來。這一輪各個城市出臺的政策都不太一樣，的確是"一城一策"，而且各個城市也在持續(xù)"打補丁"，把一些內容繼續(xù)深化和深入?！?
值得注意的是，華南幾個熱點城市的信貸業(yè)務或對接發(fā)債業(yè)務的銀行融資閘口雖然都正常開放，但銀行對于房企融資的準入標準也有所加強，隨之提高的還有房企融資的利率。
“(房企融資)利率基本上全面提高了，這也是風險定價的體現(xiàn)?！蹦彻煞葜沏y行廣州(樓盤)分行的授信審批部門人士告訴本報記者，該行對某大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商的一單續(xù)做的業(yè)務利率，已經(jīng)從原先的5.4%上漲到了6%。
抑制投機需求
在嚴控房企融資的同時，各地對于個人房貸的審核也在加強，從需求端抑制投機、投資需求。
此次出臺的《決議》強調，要繼續(xù)加強對首付資金來源的審查，強化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規(guī)避調控政策和住房信貸管理規(guī)定。雖然《決議》主要針對的是上海，但對于今后其他各地啟動類似調控具有指導意義。
《第一財經(jīng)日報》記者從交通銀行(601328,股吧)獲悉，該行目前個貸政策的關鍵詞是“差別化”，即對居民自住型購房需求保持“積極支持”，同時進一步加強住房信貸業(yè)務的風險管控，把好客戶準入關。換句話說，在抑制房產(chǎn)投資、投機的情況下，保證正常的購房需求不受影響。
交通銀行新聞發(fā)言人帥師對本報記者表示，本輪房地產(chǎn)市場熱度回升，一方面是自住和改善型購房需求在之前政策支持下的集中釋放，另一方面也具有較明顯的資金推動型特征，居民財務杠桿隨之放大，價格泡沫在一定程度上存在并仍在持續(xù)集聚，因此銀行也會高度警惕后續(xù)市場風險。
多名銀行個貸部門的人士告訴本報記者，不少銀行個人房貸的操作層面已有多項嚴控措施落實。其中，“接力貸”、“合力貸”等信貸產(chǎn)品已經(jīng)被收緊。
上述個貸金融產(chǎn)品的設計模式為父母或子女成為另一方共同借款人，借貸買房。某股份制銀行上海分行零售條線管理層人士告訴本報記者，銀行正在加強對涉及上述產(chǎn)品的貸款的審查力度，匯總相關貸款的整體規(guī)模及占比等數(shù)據(jù)，“估計接下來會是監(jiān)管的檢查重點?！?
在貸前審查方面，某大行相關業(yè)務人士表示，該行會進一步做實房貸申請人的面簽面談，做實貸款人家庭收入證明真實性的審核。
此外，針對此前多地出現(xiàn)過的夫妻靠“假離婚”規(guī)避限貸的行為，某股份制銀行上海分行的“升級版貸審”做法是側面對“離婚家庭”進行諸如水、電、煤、電話、寬帶等公用事業(yè)出賬信息的調查，觀察賬單情況是否發(fā)生異動；從申請人住所的小區(qū)物業(yè)、居委、鄰居那里進行側面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對夫妻是否有“假離婚”可能。
調控效果顯著
控制信貸增長是此輪房地產(chǎn)市場調控的重要方向之一。據(jù)統(tǒng)計，自9月30日起，目前已有22個城市先后發(fā)布了新的樓市調控政策，具體措施就是限購、限貸、提高首付比例。在很多市場人士看來，貨幣是助推此輪房地產(chǎn)上漲的重要因素之一。因此，解決貨幣超發(fā)，控制信貸規(guī)模，也成為抑制房地產(chǎn)泡沫的重要突破。
10月6日，在華盛頓舉行的第四次二十國集團(G20)財長和央行行長會議上，中國人民銀行行長周小川指出，目前中國經(jīng)濟中存在一些過剩產(chǎn)能，適當信貸增長可發(fā)揮逆周期調節(jié)作用。去年中國資本市場出現(xiàn)一定波動，為維護金融穩(wěn)定，當時階段性地出現(xiàn)了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢復穩(wěn)定后已不再有大的增加。隨著全球經(jīng)濟復蘇逐步正?；?，中國也會對信貸增長有所控制。他還表示，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達房地產(chǎn)調控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。
目前來看，各地樓市集中調控的效果顯著。
央行數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款占當月新增貸款的比例自7月份以來開始逐漸下滑，7月、8月分別達到98.69%和71.20%，9月份進一步下滑到了35.7%。
國家統(tǒng)計局10月21日發(fā)布的10月上半月與9月15個一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動對比數(shù)據(jù)顯示，各地房價走勢開始趨穩(wěn)。
