關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)周期 聚焦存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，從初期的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)走向運(yùn)營(yíng)和資本競(jìng)爭(zhēng)。2017年7月28日， RICS（皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)）在上海成功舉辦商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理國(guó)際峰會(huì)，200余名來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)人士出席了峰會(huì), 共同探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)， 著眼于關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)全生命周期管理。
在商業(yè)過剩的存量時(shí)代，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一直是地產(chǎn)與金融行業(yè)共同探索的領(lǐng)域。緊緊抓住自己的核心業(yè)務(wù), 而將非核心業(yè)務(wù)外包出去的輕資產(chǎn)模式，是國(guó)內(nèi)大部分地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展方向。資管為地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)所趨，然而資產(chǎn)盤活不是易事，一方面需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和能力，另一方面需背后有資本循環(huán)平臺(tái)作為支撐。
2017年7月5日，大悅城92.89億元甩賣旗下六大項(xiàng)目，并表示出售的款項(xiàng)將用于繼續(xù)拓展商業(yè)物業(yè)。業(yè)界普遍認(rèn)為，為了實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張，輕資產(chǎn)成了大悅城必須走的路。作為皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員，大悅城地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理周鵬在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)表演講，與嘉賓分享商用物業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
同樣在近期，遠(yuǎn)洋資本通過境外股權(quán)交易方式收購(gòu)中銀資產(chǎn)包，包含北京硅谷亮城4號(hào)樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)、上海海興廣場(chǎng)、成都華敏翰尊大廈、沈陽(yáng)百利保大廈6各項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋集團(tuán)資本運(yùn)營(yíng)事業(yè)部總經(jīng)理王洪輝發(fā)表演講，探討新形式下的房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
關(guān)注資產(chǎn)證券化
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，圍繞著房地產(chǎn)存量市場(chǎng)將引領(lǐng)地產(chǎn)市場(chǎng)新的格局。存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買賣、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)。而相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)模式，存量房市場(chǎng)更看重管理者的運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)等方面的能力，其天生具備的輕資產(chǎn)屬性也更符合時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)。這種背景下，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、大悅城、紅星等不少房企和地產(chǎn)基金也開始了轉(zhuǎn)型之路。
早在2015年12月，ARA亞騰基金從高鵬（上海）房地產(chǎn)有限公司手中購(gòu)入東亞銀行金融大廈所有可供出售的面積，成交價(jià)高達(dá)30億元。該筆交易獲得了RICS 2017中國(guó)獎(jiǎng)最佳交易獎(jiǎng)冠軍，在7月28日峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，ARA亞騰基金董事&中國(guó)區(qū)投資合伙人劉淵渟現(xiàn)身說(shuō)法，分享中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇和成功案例。
根據(jù)RICS提供的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模總計(jì)約1360億元。資產(chǎn)證券化為商業(yè)地產(chǎn)融資提供新的渠道的同時(shí)，還面臨著管理層金融監(jiān)管政策，涉及到法律，會(huì)計(jì)，稅務(wù)和評(píng)級(jí)問題等諸多問題。
引導(dǎo)資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)方和投資方達(dá)成共識(shí)，進(jìn)而更好地倡導(dǎo)交易所、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)達(dá)成共識(shí)，共同完善相關(guān)政策至關(guān)重要。高和資本資產(chǎn)證券化投行部董事總經(jīng)理毛躍暉、德勤中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)合伙人黃天義、大成律師事務(wù)所合伙人劉唯翔蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，分別就中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和商業(yè)地產(chǎn)證券化、地產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)稅務(wù)處理問題、地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律困境和風(fēng)險(xiǎn)管理三大主題展開演講。
資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與改造
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷前行的同時(shí)，對(duì)開發(fā)商的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也提出了更高的要求，提高租金收益和整體回報(bào)率，提高物業(yè)的增量?jī)r(jià)值，并使持有資產(chǎn)不斷保值升值，成為眾多開發(fā)商的未來(lái)重要挑戰(zhàn)。這要求他們基于資產(chǎn)管理視角，加強(qiáng)物業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理，采用靈活的租賃策略和有效營(yíng)銷，并且嘗試創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式等有效策略提升物業(yè)增量?jī)r(jià)值。
2017年，中國(guó)第一高建筑——上海中心大廈年全面開業(yè)運(yùn)營(yíng)，與金茂大廈、環(huán)球金融中心一起成為上海新地標(biāo)。上海中心大廈總經(jīng)理顧建平到場(chǎng)發(fā)表《超高層智慧商業(yè)地產(chǎn)之運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新》演講，分享全世界最高綠色建筑的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
同時(shí)，九龍倉(cāng)集團(tuán)上海會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)副總經(jīng)理（市場(chǎng)及公關(guān)）梁瑋洛、龍湖集團(tuán)創(chuàng)新事業(yè)部開發(fā)總監(jiān)賈丹等業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表相關(guān)主題演講，探討商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與創(chuàng)新。RICS中國(guó)估價(jià)專業(yè)委員會(huì)委員、第一太平戴維斯估價(jià)部董事甘啟善發(fā)表《IVS和紅皮書》，從實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)全生命周期管理角度，闡釋物業(yè)評(píng)估和投資價(jià)值判斷的重要性。
