恒隆陳啟宗：中國商業(yè)市場還有二三十年好景
7月27日，恒隆地產(chǎn)于香港舉辦2017年度中期業(yè)績會，作為恒隆董事長，同時是對市場有深入研究的行業(yè)人士，陳啟宗在業(yè)績會伊始便對今年以及接下來的市場發(fā)表了自己的看法。
在每年都會親自撰寫的《致股東函》中，陳啟宗曾提到內(nèi)地整體零售商業(yè)環(huán)境比較困難，但今年初其已察覺到，市場正在慢慢恢復。
如今半年過去，市場的表現(xiàn)讓陳啟宗更肯定他的判斷，“可能冬天過去了也不一定”。尤其內(nèi)地一線市場已在明顯恢復，二線則仍需要時間。
因此，對于內(nèi)地市場，陳啟宗認為，長遠來看是十分樂觀的。“我們這個行業(yè)應該還有二三十年的好景，當然三十年里一定會有起起落落，但這是做生意很正常的情況，所以這不會有很大的影響?！?
至于香港市場，陳啟宗也指出，短期內(nèi)依然看好香港樓市，且未來政府大幅增加土地供應數(shù)量后，將會令樓價恢復正常水平。
值得一提的是，雖然此次與董事長陳啟宗一起出席業(yè)績會的，依然是行政總裁陳南祿、首席財務總監(jiān)何孝昌及執(zhí)行董事陳文博，但與以往更多由陳啟宗來與媒體互動、回答問題的情況有了不同。
此次業(yè)績會上，臺上的管理層都變得活躍起來，尤其以往很少與媒體互動的陳啟宗之子陳文博，也積極地參與到了問答中，而以往主導問答的陳啟宗似乎準備向旁聽者的角色轉(zhuǎn)變。
在市場的更迭演變中，恒隆地產(chǎn)這家老牌港企，也將逐漸迎來第三代接班人的上位。
內(nèi)地長遠樂觀
據(jù)恒隆地產(chǎn)發(fā)布的中期業(yè)績報告，截至2017年6月30日止六個月，由于物業(yè)銷售收入上升，恒隆地產(chǎn)總收入增長1%至63.58億港元。
期內(nèi)整體物業(yè)銷售收入上升5%至25.23億港元，物業(yè)租賃租金收入則由于部分項目仍在進行的優(yōu)化工程影響而整體減少2%至38.35億港元。
其中，內(nèi)地物業(yè)組合租金收入下降4%，按人民幣計值則上升1%。恒隆在內(nèi)地的整體購物商場組合的租金收入增長2%至人民幣13.38億元。
雖然內(nèi)地商業(yè)環(huán)境依然充滿挑戰(zhàn)，部分市場低迷，但對此成績，陳啟宗在業(yè)績會上表示“我們比較幸運”，因為前幾年恒隆已開始分階段對物業(yè)項目進行優(yōu)化改造，所以在市場低迷的幾年里，不少同行都減租得厲害，恒隆的整體租金收入反而有了一定的升幅。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，由于已完成優(yōu)化工程重新開業(yè)，上海恒隆廣場上半年租金收入增長了23%，整體零售額亦同比上漲了29%。
因此，在業(yè)績會上，管理層表示過去幾年對項目的投入和優(yōu)化改造已在業(yè)績上有所反映，效果很好。
提到內(nèi)地商業(yè)市場時，陳啟宗亦表現(xiàn)出了樂觀的態(tài)度，甚至用“春江水暖鴨先知”來形容其作為行業(yè)人士的預期，表示內(nèi)地市場正在慢慢復蘇，未來中國消費市場會逐步好轉(zhuǎn)：“我相信最壞的日子已經(jīng)過去了?！?
其指出，從目前情況來看，內(nèi)地一線城市市場有明顯的恢復跡象，二線城市則需要再多些時間：“看長遠一點，我對這個市場是非常的樂觀的，因為中國的經(jīng)濟還是靠居民的消費來維持，我們這個行業(yè)應該還有二三十年的好景?！?
不過陳啟宗坦陳，雖然有了回暖的跡象，但這并不會很快就在租金收入體現(xiàn)出來，讓業(yè)績出現(xiàn)大幅增長，“所以短線我們是比較審慎的，但長線相當可觀”。
有媒體問及陳啟宗，同為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的內(nèi)地房企萬達近期大規(guī)模拋售資產(chǎn)事件，陳啟宗以萬達有幾百個項目而恒隆只有十個，雙方模式完全不同為由，表示不便評論。
但陳啟宗卻提到了國外一家商業(yè)地產(chǎn)公司，該公司商業(yè)項目由最初的幾百個降至目前的50個左右，商場數(shù)目減少總盈利卻反而上升，“保留下來的就是最好，盈利能力最高的商場”。
以此為例，陳啟宗強調(diào)，項目重要的是盈利能力，恒隆長遠的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商業(yè)項目。
“恒隆模式很簡單，雖然只有十個八個商場，但是希望在這個領域里做到最好，如果能做到這樣，前面的路是很樂觀的，而且對環(huán)境的風險也是可控的?！?
盡管內(nèi)地部分熱點城市的土地價格一路高漲，但陳啟宗認為，內(nèi)地很大的好處就是，每個城市市場發(fā)展水平不一樣，如果某地太熱就去另一個地方，不會找不到合適投資的地區(qū)。
提及內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷洗牌，陳啟宗指出，洗牌是市場經(jīng)濟必然的結(jié)果：“誰被洗出去不是我們擔心的，只要擔心我們不被洗出去就行了，洗牌沒什么大不了的。”
至于恒隆未來在內(nèi)地的發(fā)展，管理層透露，過去二十年，恒隆的注意力其實更多是在內(nèi)地而非香港，內(nèi)地有高達5600萬平呎的土地儲備，還有2500萬平呎的在建面積，因此并不擔心目前內(nèi)地土地成本越來越高的問題?！耙熏F(xiàn)有土地開發(fā)完還要幾百億的資金，有排做?！?
香港短線看好
上半年內(nèi)地房企涌入香港拿地的話題如今仍是關注的熱點，也幾乎成了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績會上的“必答題”。
對于內(nèi)地房企到香港投地，陳啟宗表示，內(nèi)地房企到香港投地原因很復雜，但作為一個香港市民，應該歡迎。
“以往幾十年很多馬來西亞、日本、美國等外國人來香港投資，現(xiàn)在內(nèi)地人來投資有什么不好、不對呢？”
對于在內(nèi)房企的激烈爭奪下，如今的香港市場是否是投地的合適時機，管理層則回應稱，投肯定要投，能不能贏就是兩回事了。但恒隆方面表示，暫時仍看不到勝算很高的地方，且與企業(yè)合作拿地的機會也不多。
在房企積極拿地擴張的同時，因為市場對資產(chǎn)估值的整體提高，亦有不少發(fā)展商看準時機選擇拋售物業(yè)項目獲取高收益。
恒隆管理層雖表示暫時沒有出售旗下物業(yè)的計劃，但如果有看到好的項目，會考慮收購，90年代初公司也曾通過收購獲取了不少建成的收租物業(yè)，只是會看時機是否合適。
而業(yè)績方面，恒隆上半年在香港市場的租金收入也較為理想，期內(nèi)租賃物業(yè)組合的總租金收入及營業(yè)溢利均上升1%，分別至18.86億港元及16.25億港元。整體租賃邊際利潤率為86%，撇除受優(yōu)化工程影響的項目，零售額也錄得了7%的增長。
管理層認為，隨著物業(yè)改造的繼續(xù)投入，項目收益將持續(xù)增加，且物業(yè)優(yōu)化工程逐步完成后，租金也將有進一步的提升。加之內(nèi)地在建的昆明、武漢、沈陽、無錫等項目將于2019年中或年末先后落成，“過兩年會是豐收的年”。
業(yè)績會的最后，見陳啟宗始終未如以往一般對香港樓市接下來的走勢作判斷，有現(xiàn)場媒體甚至“點名”陳啟宗，希望其發(fā)表看法。
接過問題后，陳啟宗直言，短線內(nèi)還是看好香港市場的，且因為可推的地不多，政府也不會很快供應大規(guī)模的土地。
但其相信，雖然未必一年半載能解決，長遠來看，新一屆政府會努力去創(chuàng)造及加強土地供應，最終令樓價回復至正常水平。
同時，陳啟宗提到，回顧過去20-30年而言，香港市民最難負擔買樓的是1997年6月，以現(xiàn)時來看，環(huán)境已經(jīng)改變，但不等于現(xiàn)時負擔較輕，其實相比過去幾年，不得不否認，香港的樓價也是越來越讓市民不能負擔。
其認為，現(xiàn)屆政府需要出售更多土地，但內(nèi)地企業(yè)以高價投地又在一定程度上為土地市場訂下了市價。因此，要平衡地價和市價，政府也有難處。
以下為恒隆地產(chǎn)有限公司2017年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：
現(xiàn)場提問：如何看香港房地產(chǎn)市場？現(xiàn)在入標投地皮是合適時機嗎？考慮舊樓重建嗎？
管理層：投肯定要投，能不能贏就是兩回事了。暫時看不到勝算很高的地方。也有考慮舊樓重建，但不多。
現(xiàn)場提問：剛剛管理層提到暫時看不到有一些勝算很高的項目，這個勝算不高的原因在于哪里呢？現(xiàn)在競爭很激烈，越來越多的中資發(fā)展商跟你們搶地，之后會不會是考慮跟這類發(fā)展商合作投地？
管理層：合作投地機會不高。最近看了篇文章說為什么內(nèi)地這么多的企業(yè)來香港投地，原因很復雜。不過，作為一個香港的市民，這個應該是歡迎的。以往的十幾年有澳洲人、馬來西亞人、日本人、美國人來香港投資，那么，今天內(nèi)地人來香港投資有什么不對呢？有什么不好呢？這個應該是無限歡迎的。
他們出這么高的價，買了這幅地，他們贏了，恭喜他們。但是能不能賺到錢，我不知道，問他們吧。時間會解決很多問題，這個讓時間慢慢解答吧。
如果說中間為什么買不到地。其實我們以往的這二十年，主要注意力都是在內(nèi)地，而不是在香港。我們在內(nèi)地手上還有很多土地是等待開發(fā)的，如果將手上現(xiàn)有的土地都開發(fā)，還需要幾百億的資金，所以還有得做。
很多人在香港和內(nèi)地之間畫一條線，我說政治上“一國兩制”是對的，但是經(jīng)濟上應該是融合的，我為什么要在深圳那里畫一條線說是不可逾越的呢？從經(jīng)濟的角度來看，這應該是一體化，對于香港有利，對大家都有利，所以我們不會是這么狹窄的，一直只看香港。
我們現(xiàn)在運營當中在收租金的面積有3100萬平呎，土地儲備最高可以到5600萬平呎，內(nèi)地有2500萬平呎的面積是在建的。
我們的生意模式不是要馬上買地馬上建樓，這完全不是恒隆做的模式，希望大家明白，我們是一個很好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，要找到最好的地建最好的建筑物，然后獲得非?？捎^穩(wěn)定的租金收益。
現(xiàn)場提問：上半年香港樓價已經(jīng)升了很多，怎么看下半年樓市？下半年會不會調(diào)高香港方面的目標或者預計銷售額會不會進一步上升？
管理層：其實我們的主要收入都是租鋪，租金收入方面的，所以沒有說特定每年的一個銷售目標。當條件對、價錢合理的時候，我們就賣一些，主要是這樣。
銷售價格方面，我個人看未來的一段時間都會平穩(wěn)的。樓市，我覺得未來這幾年還是平穩(wěn)的。
現(xiàn)場提問：零售市道呢？
管理層：我想剛剛陳生（陳啟宗）已經(jīng)是說得很清楚了，春江水暖鴨先知。但是，我想說的就是立春的那一天也不是馬上呈現(xiàn)的，所以這些數(shù)字不會馬上會變的。我們的租約和銷售額始終是有一個時間上的差距。
接下來我們都是審慎樂觀的。現(xiàn)在做了很多物業(yè)提升工程，未來會逐步逐步帶來收益的增加。上海的港匯恒隆廣場正在進行中，香港山頂廣場現(xiàn)在也都有了樣板正在做，銅鑼灣有一個商場的部分面積在建設。之前銅鑼灣、旺角這些地方的項目其實也都提升了。
另外我們有一些新項目正在建設，包括現(xiàn)在昆明和武漢的恒隆廣場，還有沈陽正在建設一家酒店，無錫正在建設第二棟寫字樓。這些都差不多是在2019年就會相繼落成，對收入有促進，所以過兩年可以說是豐收的時候。
還有這些物業(yè)繼續(xù)投改造，我相信對收益是一個很大的利好，再加上現(xiàn)在運營中的項目有繼續(xù)的收益，未來租金會有持續(xù)的提升。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在大陸越來越多人做電商，電商甚至是重要過很多商場，恒隆會不會因為電商的沖擊而調(diào)整租金，未來租金是否可以繼續(xù)保持現(xiàn)在的這個水平？
管理層：目前還沒有找到我們租金和電商之間的直接關系。那么，這個有沒有影響呢？我覺得應該是有一點的，但是，我們就還感覺不到。
但是，我覺得未來我們想做多些服務還有市場方面的東西，房地產(chǎn)商以前就是蓋樓租出去，現(xiàn)在要提供服務，有需要的話，我們的服務會改變，電商這些東西會提供的。
現(xiàn)場提問：最近萬達集團陸續(xù)出售了巨額的內(nèi)地資產(chǎn)，您對這些問題是怎么樣看的？您覺得中國經(jīng)濟現(xiàn)在有哪些潛在的風險？
最近香港股市在不斷創(chuàng)新高，但恒隆系的股票表現(xiàn)比較平穩(wěn)，公司方面對這個股價的表現(xiàn)是怎么樣看的？
管理層：恒隆跟萬達的模式是不一樣的。萬達全國大概是有一兩百個商場，恒隆只有8個，加上在建的兩個最多是10個。這個模式完全不一樣，既然不一樣，別人怎么樣做，我就不方便評論，我們知道的只是恒隆的這個模式，長遠來看是很有道理的。
有一家外國公司從前有一兩百個商場，后來減少到70多個，現(xiàn)在只剩下了五六十個。他們的老板跟我說，現(xiàn)在商場的數(shù)量少了，但總的盈利反而上升。
也就是說，他們現(xiàn)在保留下來的就是那些最好的，盈利能力最高的商場。我跟他說，我們的看法跟你完全一樣的。但我們的方向不是從一兩百個慢慢減下來。我們是從零開始，慢慢建立起來的，到現(xiàn)在也不過是十個八個。但是，希望我們這個十個八個的盈利都是最好的之一。長遠來說，這個對公司是非常有利的策略。
關于中國的風險，在任何的地方都是會有不同的風險，有社會的風險，政治的風險，政策的風險。在中國投資，政策的風險是比較大的，因為它是一個非常快速成長的經(jīng)濟體，在快速成長的過程里中，一定會有很多不同的政策應著當時的需要出臺，所以這方面是大家需要注意的。
也就是說，做一個決定的時候要估計到政策的改變對你會帶來什么樣的影響。恒隆的模式比較簡單。我常常說要是兩個機器做同一件事，一部機器有一百個零部件，另外一部機器只有十個零部件，你要哪一個？簡單的總比復雜的好。所以恒隆的模式是非常簡單的，只有那十個八個的商場，但是希望每一個都是在那個領域里，那個市場里是領先的。要是能做到這樣，前面的路是很樂觀的，而且對環(huán)境各方面的風險也是比較可控的。
恒隆的股價問題，我們是管理公司的，不是管理股價的。股價也不歸我管，那是市場的事。我們只要把公司管理好，長遠市場還是理性的，只要做得好，市場會看得到，市場短期是可以不理性的，會有錯位。作為企業(yè)負責人，看得比較遠一點，不只是看短線股價表現(xiàn)，股價的表現(xiàn)不是我們該太過于在意的事情。
現(xiàn)場提問：恒隆有沒有計劃出售一些二線項目資產(chǎn)呢？
管理層：這樣子說吧，樣樣都可以談的，不過，你需要打動得了我們的心，這個要有人出價，而且價夠高，我也覺得合適才行，別跳了這些步驟說了。
現(xiàn)場提問：關于萬達與融創(chuàng)交易的事件，你是否認為現(xiàn)在這個事情可能標志著國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)會處于洗牌或者調(diào)整的階段呢？這對于企業(yè)來說也是收購或調(diào)整的時機？
恒隆一直很看好國內(nèi)，如果要尋找新項目的話，現(xiàn)在好的地，價都很高，招拍掛可能并不是好的方式，那么會用其他什么方式去補充項目？
管理層：中國的市場很大。每一個地方，每一個區(qū)域的經(jīng)濟情況也都不一樣，所以這就是在中國大陸做市場的好處，夠大。這里過熱可以去另外一個地方，如果又熱起來了，又可以回到原來的地方，所以這個機會總是有的。
關于洗牌這個問題，我們并不針對任何公司說這件事，從經(jīng)濟整體來看，洗牌是市場經(jīng)濟的必然的結(jié)果。但是，誰被洗出去，那就是另外一回事了。這不是我們所擔心的。
我們擔心的只要不是我們被洗出去就行了，所以洗牌這個事情是沒有什么大不了的?，F(xiàn)在香港房地產(chǎn)很多的名字我說出來大家可能都不認識，但曾幾何時，二三十年前，他們可能是香港大名鼎鼎的，非常成功的，因為各種原因退出江湖了。
洗牌也不一定是洗出去就完了，有一些人可能會東山再起，所以這是市場經(jīng)濟里面必然發(fā)生的事，沒有什么大不了，不要太過吃驚。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在市場有比較多的寫字樓、商場和酒店公開出售，恒隆會不會有意買一些現(xiàn)有的商業(yè)項目呢？
管理層：如果是好的房地產(chǎn)，不怕買的。不過，好的不多，這個是真的。過往二十多年，其實我們在不同的時間都買了不少的物業(yè)，譬如1992-1994這幾年，我們在香港買了不少的建成的收租物業(yè)，所以主要看這個時機怎么樣。
現(xiàn)場提問：對于接下來的香港樓市怎么看？
管理層：短線還是看好的，政府不會這么快推很多地，因為沒什么地可以推。長遠來說，按照我過往20年對林鄭政績的判斷，她會很努力創(chuàng)造和加強推出土地，當很多土地被出售時，樓價自然就會回落了，但這未必是一年半載的事，看長遠點，未來幾年，我相信現(xiàn)屆政府會盡他們所能推出土地，預計最終會成功，讓樓市回復到一個比較正常的水平。
香港人是否負擔得起買樓呢？我最近看了一下數(shù)字，過往這二三十年，最負擔不起買樓的，是1997年6月，用同一個標準去衡量的話，1997年6月是香港市民最負擔不起的。
這并不表示今天現(xiàn)有的環(huán)境是很好，可以接受的。但當時沒有人說，負擔不起，因為大家都對樓價是看好的。今天環(huán)境變了很多，雖然比起1997年已經(jīng)是比較可以負擔。但是，看過往的幾年，也不可否認的是，今天越來越負擔不起了。所以相對于以往三五年，政府一定要賣多一點土地出來。
我完全相信，現(xiàn)任政府和上屆政府一樣會非常努力去尋找土地，其實政府也有很多的難處。譬如農(nóng)地補地價也不能補得太便宜，加上現(xiàn)在有這么多的內(nèi)地房企來香港買地，買得很貴，在這里定了一個市價，所以這些地政府都很難便宜賣。
