共有產(chǎn)權(quán)房 關(guān)鍵是共有者法律關(guān)系
光明網(wǎng)評論員：8月3日，北京市住建委發(fā)布消息稱，近日市住建委同市發(fā)改委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），并向社會(huì)公開征求意見。
《辦法》指出，共有產(chǎn)權(quán)住房，即政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
簡而言之，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，而政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，從而達(dá)到房屋的使用權(quán)完全歸購房人，以此來滿足家庭自住的需求。按照這一界定，北京市已建設(shè)銷售幾年的自住房被定位于擁有共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，而最新的《辦法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房將替代自住房。
根據(jù)來自北京市住建委的權(quán)威解答，共有產(chǎn)權(quán)住房制度通過合理定價(jià)，分配更加公平合理，可以有效抑制投資投機(jī)性購房需求，有利于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。而在一些業(yè)內(nèi)人士看來，北京市推出共有產(chǎn)權(quán)房政策也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的關(guān)鍵一步，對于穩(wěn)定房價(jià)有著長遠(yuǎn)的影響。
自從去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的樓市定位以后，各地樓市調(diào)控不斷層層加碼。聯(lián)想起今年三月份北京市主政官員的話，“房價(jià)要是再漲，我這兒還有招”，大約共有產(chǎn)權(quán)房就是所謂的“招”中之一了。
在房價(jià)已經(jīng)高不可攀的北京，即便房價(jià)停止上揚(yáng)，對于很多工薪剛需族來說，依然只能望房興嘆。而共有產(chǎn)權(quán)房的確給了廣大剛需族一個(gè)可以想象的機(jī)會(huì)，如果定價(jià)合理，數(shù)量供應(yīng)上能夠滿足基本需求，地理選擇上能兼顧職住平衡，共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)比之前的自住型商品房更人性、更惠民。
其實(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房不是北京的首創(chuàng)。從2007的江蘇淮安，到2013年前后的上海，全國各地都已經(jīng)探索實(shí)施了多年。并且在2014年，住建部就明確提出過將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。就這些年國內(nèi)的探索來看，普遍地還存在著一些問題亟待厘清和解決。諸如：政府所占份額的合理性問題，到底是保障房性質(zhì)還是商品房性質(zhì)，針對中等收入群體還是低收入群體，為了平抑房價(jià)還是讓“居者有其屋”，途徑供給是開發(fā)商還是政府，定價(jià)如何實(shí)現(xiàn)彈性合理，如何避免像某些保障房真正需要的人排不上而開寶馬奔馳者輕松入住，如何合理安排占有、使用、受益和處分的問題等等。
此外，作為個(gè)體的共有者，與力量強(qiáng)大的政府共有者，在占有、處分等問題出現(xiàn)分歧時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)法律權(quán)利平等，也是要提前考量的問題。雖然共有產(chǎn)權(quán)住房因?yàn)樘剿鞯臅r(shí)間較短，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)涉及到損壞、拆除等問題，但是將來如何保障個(gè)體共有者應(yīng)有的法律權(quán)益，使之不因?yàn)榱α康膹?qiáng)弱差距，也不因?yàn)榉蓊~的大小差異，而失去法律公平正義的庇護(hù)，這是亟需重視的問題。
質(zhì)言之，對于公有產(chǎn)權(quán)住房，只有事先厘清共有人之間的法律關(guān)系，才能妥善解決共有產(chǎn)權(quán)住房中普遍存在的那些問題，也才能真正使之成為老百姓安居樂業(yè)的壓艙石、定心丸。
