房子以小換大 需提前考慮哪些問(wèn)題？
二孩兒來(lái)了，房子變小？孩子要上學(xué)，沒(méi)有教育地產(chǎn)？父母來(lái)了，房間不夠？每個(gè)人換房原因不同，因此需要考慮的因素也就不同，但大致需要包括三個(gè)方面。
1從實(shí)際出發(fā) 判斷準(zhǔn)確需求
換房是一個(gè)家庭的決定，因此第一步需要家人達(dá)成共識(shí)。
如果因?yàn)槎夯蚋改笇?dǎo)致的家庭常住人口變化，那么需要考慮以下因素：
（1）家有小孩和老人，樓層不宜過(guò)高，以方便電梯出現(xiàn)故障，出入方便。
（2）戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益于老年和小孩的身體健康。
（3）周邊環(huán)境要好，配套要完善。菜市場(chǎng)、公園、醫(yī)院等配套更符合老年人的需求；而幼兒園、小學(xué)等配套資源對(duì)于兒童同樣很重要。
（4）對(duì)于家庭的“中堅(jiān)力量”，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。
如果是為了孩子上學(xué)，購(gòu)買教育地產(chǎn)那么需要注重考慮以下因素：
（1）首先購(gòu)房者要了解所處城市中小學(xué)招生是否采用劃片方式，要充分考慮各種可變因素包括劃片范圍、落戶時(shí)間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶口掛靠情況。
（2）并不是所有好學(xué)校都符合孩子需求。在選擇學(xué)校時(shí)，家長(zhǎng)還需要充分考慮孩子的個(gè)性。
（3）購(gòu)房者需要根據(jù)自身的資金實(shí)力確定預(yù)算。
2了解當(dāng)?shù)卣?選擇合適方式
一般而言，廣義的換房有三種方式分別為：賣小買大、留小買大、租小換大。
由于不同城市的購(gòu)房政策不同，換房也不是說(shuō)換就能換。以家庭限購(gòu)兩套住宅的城市為例，如家庭已經(jīng)有兩套住房，有換房打算必須先賣一套房，即辦理完舊房過(guò)戶手續(xù)之后才能購(gòu)入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購(gòu)入。購(gòu)房者可以根據(jù)所處城市來(lái)判斷自己選擇哪一種換房方式。
（1）賣小買大
購(gòu)房者有兩種選擇先賣后買和先買后賣。
對(duì)于流動(dòng)資金不足的購(gòu)房者，先賣后買可以留有足夠的資金，緩解經(jīng)濟(jì)壓力。另外，在大部分城市選擇先賣后買，貸款可以繼續(xù)享受首套房待遇，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。先買后賣適合收入較穩(wěn)定，手頭有足夠的流動(dòng)資金的購(gòu)房者，不需要面對(duì)換房期間面臨的租房窘境。
（2）留小買大
留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房后居無(wú)定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問(wèn)題，可保留一套房子作為投資手段。這種方法考驗(yàn)著換房人的還款能力，另外如首套房仍屬于貸款中，那么再次置業(yè)要考慮貸款利率以及稅費(fèi)較首套有所提升，同時(shí)要考慮到月供對(duì)于生活質(zhì)量的影響。
（3）租小換大
不少首套房面積小的用戶為了改善住宅環(huán)境往往會(huì)在幾年后選擇換大房，但又不忍心將辛苦買來(lái)的第一套房子出售，采取租小換大的方式可以減輕負(fù)擔(dān)，但適用于首付壓力小，月供償還能力較低者。
3提前準(zhǔn)備各階段所需費(fèi)用
選定了換房方式就要考慮每個(gè)階段所需要的購(gòu)房費(fèi)用，如采用留小買大、租小換大的購(gòu)房者，不涉及賣房步驟，那么購(gòu)置二套房需要考慮貸款額度及月供能力。如果采用賣小買大的方式，還需要考慮如下因素：
1、首付款
如先賣后買，可將賣房所得用于買房資金。如先買后賣，需提前準(zhǔn)備買房所需資金。
2、貸款
所售房屋尚有貸款，需先還清房貸才能出售?？勺曰I資金還貸也可利用買方的首付款還貸。
3、貸款買新房
考慮貸款額度及首付比例，如上海采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，即使第一套房屋已經(jīng)出售，購(gòu)買房屋也要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)。
4、留足備用金
賣小買大涉及到買賣兩個(gè)過(guò)程，除購(gòu)房款之外，還涉及到中介費(fèi)，契稅，增值稅、個(gè)稅、裝修費(fèi)等其他款項(xiàng)。
換房是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，購(gòu)房者需依據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)決定如何換房，然后按照交易流程來(lái)逐步進(jìn)行，過(guò)程中需小心、謹(jǐn)慎。
