戴德梁行:全球?qū)懽謽沁^剩?在建寫字樓面積超7億平
戴德梁行最新發(fā)布的《全球?qū)懽謽鞘袌稣雇穲蟾骘@示，全球出現(xiàn)一輪前所未有的寫字樓建設(shè)熱潮，在建寫字樓面積超過7億平方英尺，預(yù)計在2017到2019年三年內(nèi)投放市場。這相當(dāng)于未來三年全球?qū)⒃賱?chuàng)造華盛頓特區(qū)、達拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個城市的寫字樓存量總量。
上海，2017年8月2日 —— 戴德梁行最新發(fā)布的《全球?qū)懽謽鞘袌稣雇穲蟾骘@示，全球出現(xiàn)一輪前所未有的寫字樓建設(shè)熱潮，在建寫字樓面積超過7億平方英尺，預(yù)計在2017到2019年三年內(nèi)投放市場。這相當(dāng)于未來三年全球?qū)⒃賱?chuàng)造華盛頓特區(qū)、達拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個城市的寫字樓存量總量。
報告詳細闡述了全球100多個城市的經(jīng)濟發(fā)展動力、供需展望和租金上漲前景。
盡管全球需求量（共計約5.2億平方英尺）和就業(yè)增長將在2019年前保持穩(wěn)健，但供應(yīng)量遠超需求量，從而導(dǎo)致全球大多數(shù)城市的空置率上揚。從這個角度看，全球?qū)懽謽墙ㄔO(shè)將出現(xiàn)過剩。
或許，情況并非如此。在本輪全球擴張中，一個非常明顯的特征是，大多數(shù)租戶通常喜歡嶄新的高端品質(zhì)寫字樓空間，而非老舊的乙級和丙級寫字樓。例如，在美國，自2012年以來新建高端品質(zhì)空間占寫字樓總吸納量的65%左右。通常情況下，開發(fā)商在整個周期內(nèi)會因主打產(chǎn)品交付而一直獲利，即使是在空置率攀升的市場上。此外，低利率情況下的全球經(jīng)濟快速發(fā)展為合理的寫字樓需求創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
“開發(fā)商必定將重點傾注在新產(chǎn)品上，但其中大量新產(chǎn)品均集中投放于全球最需要嶄新樓宇的主要城市，” 戴德梁行全球首席經(jīng)濟學(xué)家Kevin Thorpe表示。“我并不太擔(dān)心這些新空間的租賃，因為從某種意義上說，這是滿足剛需的供應(yīng)，而且也完全符合租戶的要求。我更擔(dān)心的是，這輪供應(yīng)對更低級別產(chǎn)品的影響。我推測他們將難以進行競爭。”
亞太地區(qū)，尤其是大中華區(qū)，將引領(lǐng)這輪發(fā)展熱潮。事實上，近60%的全球新建項目主要分布在亞太地區(qū)。在該地區(qū)，新增供應(yīng)主要集中投放在北京、深圳、上海、馬尼拉和班加羅爾。事實上，這五個市場的總量占亞太在建項目的55%，全球新建項目的三分之一以上。與供應(yīng)類似的是，亞太地區(qū)的需求也是最旺盛的。未來三年，北京在供需增長兩個方面引領(lǐng)全球?qū)懽謽鞘袌觥?
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰（James Shepherd）表示：“未來三年，約2億平方英尺的新寫字樓供應(yīng)預(yù)計將投放至中國四個一線城市以及香港和臺灣?！绷謽s杰補充說：“新寫字樓將取代現(xiàn)有品質(zhì)較低的大樓，并提升中國甲級寫字樓市場的地位。”
戴德梁行大中華區(qū)研究預(yù)測部主管陳妍斐 指出：“根據(jù)戴德梁行經(jīng)濟預(yù)測模型計算，北上廣深港臺這六個主要市場的平均空置率將于2019年底上升至17%，同時2017至2019三年內(nèi)預(yù)計將見證共1.3億平方英尺的吸納量?！?
美洲地區(qū)也處于繁盛的建設(shè)周期之中。這輪周期將于2017年達到頂峰，于2018-2019年逐漸減弱。但是，美國、加拿大和拉美地區(qū)建造的空間面積將超出該地區(qū)未來若干年的吸納量。當(dāng)然，各城市的情況迥異，大量的新增空間將集中分布在最大的城市，其中許多大城市非常需要這些空間。
整個歐洲的項目開發(fā)也處于上升期，但各有差異。諸如巴黎、維也納、倫敦和布魯塞爾等一些歐洲城市的新建項目將在未來兩年內(nèi)達到周期性高點，同時在全球租金上漲趨緩的情況下，馬德里的租金也將實現(xiàn)穩(wěn)步增長。此外，這些城市公布的空置率低于經(jīng)濟衰退前的水平。Kevin Thorpe指出：“從廣義上講，相對于全球其他地區(qū)，歐洲的供需關(guān)系是最平衡的?！?
大中華區(qū)主要情況
?在大中華區(qū)，各城市都在開發(fā)新商業(yè)區(qū)，其中大多數(shù)即將入市的寫字樓項目位于非核心區(qū)或新興區(qū)域。這些新興中央商務(wù)區(qū)包括上海前灘、深圳前海、廣州琶洲和香港九龍東。
?內(nèi)地中資企業(yè)占內(nèi)地一線城市寫字樓租賃需求的78%。2016年，中資企業(yè)在香港新租或擴租中年度份額增長了兩倍至60%左右。
?由于金融科技和電子商務(wù)的興起，深圳和廣州預(yù)計將創(chuàng)造積極的就業(yè)增長。中國政府的新“大灣區(qū)”計劃進一步促進了就業(yè)增長。大灣區(qū)計劃將推動包括香港、深圳和廣州在內(nèi)的粵港澳大灣區(qū)城市群的發(fā)展。
歐洲地區(qū)主要情況
?柏林和慕尼黑將在2019年前成為全球空置率最低的第二和第三大城市，其空置率分別為3.1%和3.3%。
?未來三年，伊斯坦布爾、倫敦、布魯塞爾、維也納和都柏林的開發(fā)項目竣工數(shù)量將大幅增加。事實上，2017-2018年間，伊斯坦布爾、哥本哈根和倫敦市的竣工數(shù)量將達到本輪周期的最高值。
?另一方面，在斯德哥爾摩、阿姆斯特丹和赫爾辛基，預(yù)計近期竣工的項目數(shù)量不到存量的2.5%，從而使租金具有更強勁的增長空間，同時也使空置率走低。
?在布達佩斯、都柏林、哥本哈根和馬德里，依賴寫字樓的信息通信部門預(yù)計將實現(xiàn)最強勁的增長。
?英國脫歐帶來的不確定性預(yù)計將抑制基于寫字樓的就業(yè)增長，但是倫敦的空置率預(yù)計依然較低，處于5%以下。
