跌跌跌！7月top100房企銷量下跌近40%
時間：2017/8/14
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銷售數(shù)據(jù)是房企規(guī)模的體現(xiàn)，對外代表著面子，對內(nèi)則意味著周轉去化的能力。近日，房企逐漸公布7月銷售業(yè)績，除少量房企繼續(xù)保持增長勢頭外，多家房企遭遇銷售的滑鐵盧。
穆迪分析師黃哲指出，嚴格的調控措施將影響下半年住宅銷量，并導致銷售增速放緩，預計未來6~12個月中國房地產(chǎn)業(yè)的運營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。這吻合是業(yè)內(nèi)對下半年行情的普遍判斷。
部分企業(yè)下滑近40%
近期，萬科、恒大、富力、綠城、旭輝等上市房企公布7月銷售業(yè)績，盡管同比上漲幅度明顯，環(huán)比卻全部出現(xiàn)下跌。萬科和恒大的銷售額跌幅均超過27%。
8月4日晚，金地公告，7月公司的銷售面積為42.8萬平方米，環(huán)比6月份的銷售面積89.8萬平方米下滑了52.3%;7月銷售金額為79億元，環(huán)比6月的銷售金額185.9億元下滑57.5%。
融創(chuàng)也是自8月4日晚發(fā)布公告。據(jù)公告信息，融創(chuàng)7月的銷售面積是127.6萬平方米，銷售金額是220.5億元。盡管銷售金額同比去年增長144%，但是相比6月的銷售情況，依然下滑了22.7%。
雅居樂在8月4日晚發(fā)布的營運數(shù)據(jù)也顯示，公司在7月份的銷售金額是46.6億元，銷售面積是43.1萬平方米;而公司在6月的銷售金額是79.3億元，銷售面積為66.6萬平方米。相比6月，公司7月的銷售金額和面積，分別環(huán)比下滑41.2%和35.3%。
同日，遠洋發(fā)布7月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，其銷售金額為約人民幣39.1億元，環(huán)比6月下降53.7%，比去年同期上升10%;銷售面積為約20.26萬平方米，環(huán)比下降63.68%，比去年同期上升2%。
首創(chuàng)置業(yè)在8月4日宣布，7月份實現(xiàn)銷售面積9.5萬平方米，銷售金額為20.6億元;而公司在6月的銷售面積為23.9萬平方米，銷售金額為56億元。同比6月，首創(chuàng)置業(yè)在7月的銷售金額環(huán)比下滑63.2%，銷售面積環(huán)比下滑60.25%。
萬科日前公布的銷售數(shù)據(jù)也顯示，相比6月，7月不管是銷售面積還是銷售金額都在下跌。7月，萬科的銷售面積為249.1萬平方米，但6月的銷售面積為348.4萬平方米;7月萬科的銷售金額為355.6億元，而6月為491.3億元。
據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，7月房企整體銷售業(yè)績普遍下滑，TOP3的房企7月單月業(yè)績下滑幅度是20.1%、TOP4-20的房企下滑幅度是47.6%、TOP1-30的房企業(yè)績下滑幅度是42.2%、TOP31-50的房企業(yè)績下滑幅度是37.5%、TOP51-100的房企業(yè)績下滑幅度是41.1%。TOP100房企整體銷售下滑39.1%。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進指出，受調控政策影響，7月份房企的推盤節(jié)奏和銷售節(jié)奏都在放緩，加之傳統(tǒng)淡季效應的出現(xiàn)，銷售規(guī)模的下滑在所難免。
今年3月以來，熱點城市出臺新一輪的房地產(chǎn)調控政策，包括限購、限價、限貸、限售等。截至目前，超過50個城市正在承受調控重壓，幾乎覆蓋了全部熱點區(qū)域。嚴躍進認為，目前政策還處于釋放階段，其效果會逐漸顯現(xiàn)。
也有分析人士指出，7月業(yè)績的下滑也與6月業(yè)績較高有關。為沖擊半年業(yè)績，很多房企在6月集中出貨，使得當月的銷售額創(chuàng)下新高。以恒大為例，其6月的銷售額達到611.2億元，比前5月的平均銷售水平上漲超過六成。
不過，上半年的房企業(yè)績普漲后，隨著調控的持續(xù)深入，下半年的行情將不如上半年，調控對房企銷售的影響也將會加深。
去化、走量，將成為下半年房企運營的關鍵詞。在深圳，已有房企產(chǎn)品開始降價，近日，一家本地房企在深圳郊區(qū)坪山推出多套特價房銷售，價格比周邊同類產(chǎn)品便宜數(shù)千至萬元。
下半年房企需小心過河
雖然已經(jīng)進入下半年，對于房企來說，來自監(jiān)管層面的壓力并未有絲毫放松。
7月5日，中國人民銀行發(fā)布2016年年報，周小川行長在致辭中提及，2017年將堅持以推進供給側結構性改革為主線，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，加強預期引導，把防控金融風險放在更加重要的位置。
7月24日召開的中央政治局會議亦提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性。
這也就意味著，對于房地產(chǎn)市場和房企而言，下半年來自金融方面的監(jiān)管和去桿杠方面的監(jiān)管將會繼續(xù)加強，部分高桿杠資金鏈緊張企業(yè)或將迎來大考。
另一方面，近期關于租房政策則接連發(fā)布。
7月18日，廣州出臺“租售同權”文件。
7月20日，九部委聯(lián)合出臺“加快發(fā)展租賃市場的通知”，并圈定廣州、深圳、南京、杭州、廈門、鄭州等12個城市為住宅租賃試點。
7月24日，上海以幾乎是“白送”（低于6000）的價格轉讓兩塊“租賃用地”給區(qū)屬國企。
7月26日，住建部負責人透露，政府將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，規(guī)范租賃市場。
7月27日，杭州新聞媒體披露，今年內(nèi)杭州“政府住房租賃交易服務平臺”。
種種聲音或都預示房企，下半年或需謹慎小心，方能安全渡河。
新模式！企業(yè)經(jīng)營需“換腦”
自2016年底，中央層面強調“房子是用來住的，不是用來炒的“，并主張綜合運用金融4、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立房地產(chǎn)調控的長效機制以來，相關配套機制快速出臺，其中，鼓勵租賃市場發(fā)展成為長效機制中的重要一環(huán)。
7月21日，住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，以土地政策、金融政策、運營政策、企業(yè)轉型政策等舉措支持租賃市場發(fā)展，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，通過實現(xiàn)租售同權，抑制房地產(chǎn)投機行為，促進市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
下表為各城市積極出臺政策，鼓勵發(fā)展租賃市場
在新的政策邏輯下，已有越來越多的房企開始布局長租公寓，加快搶占市場先機，如萬科的“泊寓”、龍湖的“冠寓”和旭輝的“領寓”等，這些企業(yè)的租賃業(yè)務布局正快速實現(xiàn)全國化，并在經(jīng)營中逐步增強項目后期的運營管理能力以及資本運作能力，為公司未來成長打下良好根基。
當前，相比于住宅開發(fā)與銷售，租賃業(yè)務的收益率并不高，這也推動企業(yè)探索資產(chǎn)證券化等相關變現(xiàn)渠道。而隨著相關政策的放開，租賃市場的快速發(fā)展，企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)上的探索也將逐步進入收獲期。
