2017年商業(yè)地產(chǎn)四大趨勢：你了解嗎？
時間：2017/8/15
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2017年上半年，住宅市場一片風(fēng)聲鶴唳，先是限購限貸不斷加碼升級，后又有眾多一線城市出臺“租購?fù)瑱?quán)”政策。眾多本意購買住宅的投資客分流至商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場因而迎來了新的機遇。在一二線城市更是發(fā)展勢頭猛烈，那么，目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢又是如何呢？
趨勢一：企業(yè)辦公喜迎雙利好 寫字樓市場需求旺盛
2017年政府工作報告提出，全年將進一步為企業(yè)減稅降費5,500億元；與此同時，雙創(chuàng)工作將圍繞設(shè)立雙創(chuàng)示范基金及鼓勵專業(yè)化眾創(chuàng)空間繼續(xù)推進。國家財政對減負和雙創(chuàng)的背書料將利好辦公需求，尤其科技類企業(yè)將繼續(xù)成為今年寫字樓市場的主力需求之一。
此外，報告明確提出將修訂外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，大力優(yōu)化外商投資環(huán)境，進一步放寬包括服務(wù)業(yè)在內(nèi)的外資準入。對在年初的市場展望報告作出的2017年全國主要城市寫字樓新增需求同比增長10%的預(yù)測持有滿滿的信心。
趨勢二：二胎政策促消費升級 服務(wù)型商業(yè)體催生中
城鎮(zhèn)化（2017年全國目標將有1,300萬人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢┖褪杖胨教嵘龤v來是消費增長和升級的根本動力所在，而兩會期間關(guān)于二孩鼓勵政策的建言和討論令其有可能成為另一個X因子。
2016年全面放開二胎后，全年新生二孩約840萬，占全部新生兒的比例已升至45%（2013年僅為33%）。世邦魏理仕認為，2016年消費對中國經(jīng)濟增長的貢獻率已達64.6%，是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中最重要的穩(wěn)定器。消費新生人口的快速增加將直接刺激嬰童和家庭服務(wù)型消費，并進一步推動購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及主題樂園等市場的成長。
趨勢三：住宅去庫調(diào)控漸收緊 商業(yè)體政策相對穩(wěn)
對于備受關(guān)注的住宅市場，政府工作報告證實了大部分三四線城市庫存仍高，因此總體的目標依然是因城施策去庫存。
而在收緊調(diào)控的一二線城市，住宅銷量已出現(xiàn)明顯回調(diào)，世邦魏理仕報告指出，今年前兩月，一線城市除廣州持平外同比下降10%-70%，已實施限購的部分二線城市同比跌幅在50%上下。我們認為，2017年全國住宅銷將有10%左右的調(diào)整，而一二線城市的主要看點在于加大土地供應(yīng)補庫存和抑制房價過熱。
此外，人大表示今年將不會實施討論已久的房產(chǎn)稅相關(guān)立法也意味著全國性的房產(chǎn)稅不會在今年落地。
趨勢四：穩(wěn)定信貸利好商業(yè)地產(chǎn) 投資潛力流動強
中國政府將GDP增長目標下調(diào)至6.5%左右的背后一定程度上反襯出中國經(jīng)濟進入穩(wěn)步轉(zhuǎn)型通道而對其硬著陸的擔(dān)憂正在消散，這無疑也增強了投資者對中國房地產(chǎn)的信心。
事實上，世邦魏理仕此前發(fā)布的2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查顯示，較好的經(jīng)濟基本面是投資者選擇中國市場的重要原因之一；同時，中國持續(xù)快速城市化進程也的確蘊藏了巨大的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力。
盡管去杠桿基調(diào)下社會融資總額增長目標調(diào)降為12%，但由此而來的增量絕對值達到18.7萬億，高出2016年5%左右。因此，我們認為整體仍顯寬松的信貸供給將為大宗物業(yè)投資市場提供足夠的流動性。而此前出臺如私募基金禁投房地產(chǎn)過熱城市普通住宅項目，以及近期保監(jiān)會降低保險公司單一股東持股比例等規(guī)定，都有可能間接使回報穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)成為部分溢出資金的錨。
